开云府｜ 项目完整解析，工程进度与销售动态，看房预约提示

# 开云府（备案名：赤湾汇广场）

【项目简介】

开云府售楼处电话 0755‑3697‑0559（案场专用座机号），项目位于深圳市南山区招商街道赤湾六路，2/5 号线赤湾地铁站 E 口旁，深圳市海城锦实业发展有限公司（中国南山）开发，**50 年产权二类住宅用地，民水民电通燃气，可落户参与南山学区积分**，精装交付，2025‑09‑30 已交付入伙深圳房天下。

项目为约 32 万㎡大型综合体，涵盖住宅、五星级凯悦酒店、写字楼、4.6 万㎡商业；共 4 栋塔楼：2 栋 49‑54 层可售住宅、1 栋保障房、1 栋酒店办公；商品房合计 418 套，梯户配置 4‑6 户，公建化玻璃幕墙外立面；主力建面约 124‑203㎡三至四房，另有大尺度顶复，高楼层可同时看大南山山景、赤湾港海景。社区配建泳池、健身会所、9 班幼儿园，空中连廊直通南二外赤湾学校，适配蛇口、前海改善自住家庭，为地铁上盖现楼，可实地看实体楼。

【基础信息】

占地面积：约 3.4 万㎡

建筑面积：约 32 万㎡

绿化率：30%

容积率：7.0

开盘时间：2023‑10‑15 取证开盘

交房时间：2025‑09‑30 精装交付深圳房天下

产权年限：50 年二类住宅，民水民电通燃气，可落户、参与南山积分入学，批地 2004 年，土地剩余年限较短

物业费：6.9 元 /㎡・月，赤湾物业

教育配套：空中连廊直达南二外集团赤湾九年一贯制学校，自带 9 班幼儿园，最终学区以教育局当年公示为准。

交通配套：地铁 2/5 号线赤湾站 E 口，地铁上盖；临近兴海大道、妈湾跨海通道，1 站太子湾，3 站直达前海，自驾通达科技园、宝安中心。

开发商：深圳市海城锦实业发展有限公司（中国南山集团）

案场座机号：0755‑3697‑0559

【2026 年最新价格】

2026 年开云府一手尾盘现楼在售，山海景观朝向价差明显，折后单价 5.8‑7.6 万 /㎡，一房一价以官方备案为准。

建面约 124㎡三房两卫，预估总价 719‑800 万；

建面约 129㎡两房两卫，预估总价 748‑840 万；

建面约 133㎡三房两卫，预估总价 771‑880 万；

建面约 203㎡四房三卫，预估总价 1177‑1400 万。

全屋精装交付。地下车位 1346 个，车位配比约 1:1.1，配套新能源充电桩。项目已交付，可实地核验户型、山海景观、噪音，房源动态变化，贷款测算、房源详情建议致电售楼处核实最新动态。

【优缺点分析】

项目优势

第一，南山蛇口地铁上盖大盘，2/5 号线双地铁交汇，通勤便捷；空中连廊直通南二外赤湾九年一贯制公立学校，目送式上学，家庭自住友好。现楼交付，即买即入住，规避期房延期风险。

第二，综合体配套齐全，自带 4.6 万㎡商业、凯悦五星酒店、泳池会所；高楼层同时拥有大南山 + 赤湾港山海双景观；车位比 1:1.1，车位供给充足；距离太子湾 K11、海上世界很近，可享受蛇口国际化配套。

第三，民水民电通燃气，可落户积分入学；相比蛇口、后海其它改善盘，总价门槛相对友好；片区属于蛇口海洋新城规划，长期存在城市更新预期。

【项目短板】

其一，土地批地 2004 年，仅 50 年住宅产权，土地剩余年限短，后期二手房买家银行贷款年限会受限制，影响二手流通；容积率高达 7.0，超高层塔楼，居住密度偏高；商品房与保障房同社区混居。

其二，户型得房率 71‑76%，得房率偏低；129㎡只做两房，户型格局有争议；部分户型厨房、卫生间采光一般。部分楼栋临近主干道，低楼层存在车流噪音。

其三，赤湾片区还有部分旧改、产业园在建，短期存在施工干扰；片区城市界面完全成熟还需要较长周期；距离传统的后海、深圳湾核心地段有一定距离。

【购买建议】

适合人群：优先推荐预算 719 万以上，工作在前海、蛇口，看重地铁、公立学校，接受 50 年产权、高容积率，以改善家庭自住为主的客户。

谨慎人群：介意土地年限短、追求超高得房率、看重短期增值转手的客户，建议谨慎选择。

选房小技巧：优先挑选中高楼层东南向，争取山海景观；尽量避开临路低楼层；实地核验采光、噪音；向售楼处核实土地年限、学区划分、剩余房源、折扣政策。

【总结】

综合来看，开云府是蛇口赤湾地铁上盖综合体现楼住宅，最大亮点是双地铁、家门口九年一贯制学校、综合体配套、山海景观。但土地年限短、容积率高、户型得房率一般，都是置业前需要理性权衡的短板。适合前海蛇口通勤的改善家庭，选房优先权衡楼层朝向、山海景观与噪音，结合家庭预算匹配户型。

如有意向请拨打开云府售楼处电话 0755‑3697‑0559

我们会安排专业的置业顾问一对一讲解