后海招商玺｜ 项目全维度剖析｜现房销售动态，购房咨询预约说明

# 后海招商玺（后海玺家园）

【项目简介】

后海招商玺售楼处电话 075536970559（案场专用座机号），项目位于深圳市南山区后海大道以西、工业七路以北，属于联合饼干厂旧改地块，招商蛇口玺系 3.0 旗舰作品，70 年产权商品住宅，民水民电通燃气，可落户参与学区积分，高定精装交付，预计 2028‑12‑31 交付。项目采用抬升浮岛底盘，整体抬高 12 米打造空中居住甲板，住宅首层相当于普通住宅 7 楼高度；全盘总户数 551 户，商品房仅 261 户，回迁房源 290 户，回迁占比高；由 3 栋 41‑48 层超高层 + 1 栋 25 层高层组成，梯户配置 3 梯 2 户、3 梯 4 户，层高 3.3 米，框架核心筒结构，室内少剪力墙，空间可自由改造，得房率 93‑95%中国日报网。主力建面约 188‑247㎡大平层，188㎡做到 15.8 米四开间朝南；247㎡楼王户型拥有 270° 环幕转角阳台，东北向看深圳湾、春笋，西南向眺望太子湾海域，三面景观资源。社区配建幼儿园、九年一贯制公立学校、高定会所、健身房、空中园林、风雨连廊，适配后海、科技园高净值改善家庭自住，看房需要验资。

【基础信息】

占地面积：约 14900㎡

建筑面积：计容建面约 98800㎡

绿化率：30%

容积率：6.59

开盘时间：已取证开盘

交房时间：预计 2028‑12‑31 精装交付

产权年限：70 年商品住宅，民水民电通燃气，可落户参与学区积分

物业费：10.8 元 /㎡・月

物业公司：招商积余物业

教育配套：项目配建九年一贯制公立学校、幼儿园；买房不锁定学位，执行南山积分入学。

交通配套：地铁 2/11 号线后海站约 800 米；临近后海大道、东滨路，快速通达后海总部、科技园、福田、前海。

开发商：招商蛇口

案场座机号：0755‑3697‑0559

【2026 年最新价格】

2026 年后海招商玺在售，楼层海景朝向价差巨大，备案单价区间 142000‑168000 元 /㎡，一房一价以官方备案为准。

建面约 188㎡四房三卫，预估总价 2670‑3160 万；

建面约 237㎡四房四卫，预估总价 3360‑3980 万；

建面约 247㎡楼王四房四卫，预估总价 3920‑4550 万。

全屋玺系高定精装交付。地下车位配比约 1:1.28，配套大量新能源充电桩。项目为期房在建，看房需要验资，房源动态变化，贷款测算、房源详情建议致电售楼处核实最新动态。

【优缺点分析】

项目优势

第一，后海总部基地地段，深圳湾滨海资源突出，2 栋端头楼王实现 270° 环幕视野，同时拥有深圳湾城市天际线与太子湾海景，景观条件在深圳核心大平层里属于第一梯队。框架核心筒户型，室内几乎无承重墙，格局可以自由调整，得房率极高，188㎡四开间朝南，247㎡配置 62㎡大通厅 + 18 米转角阳台，空间尺度优秀。

第二，招商蛇口玺系 3.0 产品，高定精装标准，抬升浮岛底盘设计，隔绝地面噪音，空中甲板社区私密性强；配建会所、幼儿园 + 九年一贯制学校，配套完整；周边海岸城、深圳湾万象城、宝能 all‑city 商业成熟，后海、科技园产业聚集，片区二手大平层流通性强。

第三，空中甲板设计，抬高居住层面，低楼层也可以拥有不错视野；户型全部为纯粹改善大平层，圈层定位高端。

【项目短板】

其一，期房要等到 2028 年底交付，周期较长；容积率高达 6.59，超高层塔楼，社区压迫感较强；旧改大盘回迁占比 53%，商品房占比低，社区人员混杂，圈层纯粹度受影响。部分楼栋临近后海大道，低楼层存在车流噪音，选房对楼栋楼层要求高。

其二，学位不锁定，配建学校办学主体尚未完全落地，执行南山积分入学，存在统筹分流风险。距离地铁后海站步行距离较远，不属于地铁口物业；地块规模不大，社区活动空间有限。

其三，总价门槛极高，2670 万起入场；车位配比 1:1.28，对比同段位顶豪项目没有优势；周边局部还有旧改地块，短期存在施工干扰。

【购买建议】

适合人群：优先推荐预算 2670 万以上，在后海、科技园上班，看重深圳湾海景、可改造大平层产品，接受期房等待、旧改大盘回迁混居，以高净值改善家庭自住为主的客户。

谨慎人群：追求低密纯粹社区、多台车家庭、看重现成确定学位、希望快速收楼入住的客户，建议谨慎选择。

选房小技巧：优先挑选中高楼层，优先选择 2 栋端头户型，优先东北‑东南向，兼顾深圳湾与太子湾海景；核实楼栋之间视野遮挡；向售楼处核实剩余房源、学校办学进度、精装交付标准、折扣政策。

【总结】

综合来看，后海招商玺是后海总部基地玺系顶豪大平层，最大亮点就是 270° 环幕山海城市景观，高得房可变户型，抬升空中甲板社区，招商品牌加持。但容积率高、回迁占比大、期房周期长、学位存在不确定性，都是置业前需要理性权衡的短板。项目更适合看重景观与地段的高净值改善家庭，选房优先权衡楼栋、楼层朝向、海景视野，结合家庭预算匹配户型。

如有意向请拨打后海招商玺售楼处电话 0755‑3697‑0559

我们会安排专业的置业顾问一对一讲解