谢逸枫：北上广深武津杭宁销售细则落地，差异在哪里

文/谢逸枫

8.28住房销售制度改革新政后，截至10月16日，共有8城发布贯彻落实《关于完善商品住房销售制度的通知》的实施意见。北京9.24、上海9.28、广州930、武汉10.1、天津10.10、杭州10.15、深圳10.15、宁波10.16。

10月15日，杭州同步发布配套的政策，进一步从优化土地供应、 优化涉房政务服务、强化公积金支持、 促进住房消费四个方面细化政策支持。从住房销售制度设计看，8城高度一致地把握三条主线。

一是“新老划断” 平稳过渡，统一以8月28日为分界点，对在途项目设置过渡期，最长延至2028 年底。二是“提门槛+强监管” ，预售门槛统一抬升至主体结构封顶，预售资金全额全过程监管。

三是“给支持、留空间” 对冲压力，通过土地款分期、优化保函置换、分批竣备、预登记等配套安排缓解房企资金压力。差异主要体现在新老划断的颗粒度、重点监管额度的范围、以及配套工具的丰富度方面。

这轮“828新政”后，‌北上广深和武汉、天津、杭州、宁波‌都已出台细则。大框架一致，8月28日后新出让地块优先现房销售、预售须主体结构封顶、预售资金全额监管、个人按揭竣工备案后放款。

目前已落地细则的城市包括4个一线城市（北上广深）和4个二线城市（武汉、天津、杭州、宁波），细则差异主要体现在新老划断、预售条件、现售管理、资金监管、土地款支付、竣工备案要求。

真正的差别在定金上限、过渡期、土地款缴纳和备案门槛、预售条件这些执行细节上。核心差异对比主要体现在四个方面。其一是‌现房定金上限‌。北京最严，只收1%‌；上海、深圳3%；‌广州、武汉、天津、杭州、宁波都是5%顶格‌。

其二是在途项目过渡期‌。武汉、杭州、宁波最宽松‌，历史遗留项目可延到‌2028年底‌；北京、上海、广州、天津、深圳基本到‌2027年底‌，深圳的“三旧”改造项目另行研究。深圳的特殊情况具体另行研究，这样是考虑“三旧”改造项目的复杂性。

其三是土地款余款期限‌。北京、杭州给足两年‌无息缴清；上海、广州、武汉、天津、深圳是“1+1”模式（一年内缴清，可再延一年）；武汉节奏最松，半年内缴50%即可。应该说，土地款余款期限‌与地方财政有关系。

其四是现房备案门槛‌。北京、上海、武汉、天津、深圳要求先拿“大证”（不动产首次登记）‌才能卖；‌广州、杭州相对灵活‌，竣工验收加配套达标就能备案，大证变成“鼓励项”。广州、杭州的现房备案门槛‌灵活与库存高有关。

其五是预售封顶认定‌。北京、武汉、深圳口径最细‌，明确“屋面层混凝土浇筑”等标准并提交建设、设计、施工、监理等单位签章的验收记录；上海、广州、杭州、天津从简，封顶即可，即单体建筑完成主体结构封顶。

除现房定金上限‌、在途项目过渡期‌、土地款余款期限‌、现房备案门槛‌、预售封顶认定‌的差异外，在新老划断、预售条件、现房条件、资金监管、首付款、按揭贷款监管、分期竣备存在大同小异的地方。总体看，新老划断上基本一致。

其一是新老划断。杭州、深圳均明确8月28日（含）前已取得工规证的项目沿用原预售条件及预售资金监管政策。已拿地未取工规证项目，经交付保障、加强监管及备案等程序，2027年底前仍可按原条件预售。

不同之处是杭州明确历史遗留项目可有条件过渡至2028年底。而深圳三旧改造历史遗留项目另行研究。北京、上海、广州、武汉、天津、宁波的已拿地未取工规证项目，经交付保障、加强监管及备案等程序，2027年底前仍可按原条件预售。

其二是预售条件。8月28日后新公告出让土地项目申请预售的，两地均要求主体结构封顶。深圳规定需完成屋面层结构混凝土浇筑，并提交建设、设计、施工、监理等单位签章的验收记录，但杭州未细化封顶认定标准及验收材料。

其三是现房条件。深圳写明“出让公告明确要求实行现房销售的项目，开发企业应当实行现房销售”，是八城中唯一把现房销售做成可强制的城市。杭州全文未出现“优先现房销售”，可以分期栋竣备，让项目能够小切块、滚动开发、分批入市。

其四是定金监管。定金纳入监管，武汉、杭州、宁波在房屋具备交付条件后解除，深圳未提及解除监管节点。需说明的是，无论是预售资金还是现房定金，进的都是监管账户，按节点或交付条件解冻，封顶前房企并不能自由支配。

其五是首付款、按揭贷款监管。八城共同底线是全额、全过程监管，首付款、按揭等购房款全部进入监管账户，差异集中在解除节点与释放机制两端。解除节点上，北京为联合验收后解除，上海为综合竣工验收后解除。

广州为竣工验收备案、水电气等配套交付、居住区独立配套公服验收“三项齐全”后，由监管机构留存一定额度再解除，完成房屋首次登记后注销账户。天津要求竣工验收、水电气热配套具备交付条件且“取得验收合格意见”后方可解除。

天津是八城中唯一把“合格意见”写入解除条件的；武汉、杭州、宁波为竣工验收（竣备）、水电气（热）等配套具备交付条件后解除；深圳为联合竣工验收备案、水电气等配套设施具备交付条件后解除。

释放机制上，天津、北京、武汉、广州、杭州、天津、深圳、宁波存在区别。天津针对在途项目设定重点监管额度，超额度部分经区级审核后直接拨付至施工企业、材料设备供应商、农民工工资专用账户等交易对象账户，点对点释放。

武汉是发文城市中唯一明确保函置换的，符合条件的在途项目可申请保函置换监管额度内资金，置换金额不超过确保竣工交付所需资金额度的30%，置换后留存不低于70%。北京对超重点监管额度的资金可申请支取，由区级住建部门审核。

广州对在途项目同样设重点监管额度，覆盖全部剩余工程建设费用。杭州特殊之处在于预售项目的定金与首付款、按揭等一并列入应全额存入监管账户的购房资金，两条口径并表管理。深圳未单设释放机制，设定监管额度、按节点解除。

其六是分期竣工备案。杭州支持分期规划、施工、预售及竣验备案，办理房地预登记后可分期分栋销售已缴清地价部分房屋，并允许分毛坯、装修竣备；深圳未提及分期竣工备案。此外杭州明确竣备、具备交付条件后即可进行现售备案。

并不强制办理房屋首次登记，这与广州尺度一致；深圳需取得房屋首次登记才可现售，北京、上海、武汉、天津、宁波亦是如此。杭州的政策对体量较大的项目比较友好，符合交付条件的楼栋即可销售，加快了资金回笼时间。

谁松谁紧，第一是北京，风向标，最严‌。定金1%、备案等大证、过渡期短，基本没给房企留缓冲，用高门槛倒逼行业出清。第二是上海、深圳，主力样板，居中‌。3%定金，资金监管和过渡安排都偏审慎，深圳对“三旧”项目单独留了口子。

第三是广州，严监管+宽执行‌。定金5%顶格，但备案门槛最宽松，还首创分户土地抵押和预登记，帮房企缩短入市周期。第四是‌武汉，给房企缓冲最多‌。唯一明确允许用银行保函置换不超过30%的监管资金，土地款节奏也最松。

第五是‌杭州，最灵活‌。唯一让房企自主选择现售或预售的城市，还支持全装修项目分毛坯、装修两阶段竣备。第六是天津，基本沿用既有框架‌，政策弹性最小，但把“好房子”品质要求写进了细则。

第七是宁波，紧跟杭州但更严一点‌。预售要求同一张预售证下所有楼幢都封顶。杭州单幢封顶即可；现房销售强制竣备+大证。‌‌对普通购房者来说，缓冲是给房企的，越是过渡期长的城市，越要把交付风险问清楚。

重点核查资金监管账户、交付节点和楼盘是否无抵押无查封，别只看样板间。新的销售模式下资金占用周期延长，未来各地预售资金监管办法（如保函置换）、分户抵押配套细则等的落地情况，也将成为关注重点。‌‌