深圳龙华区合正观澜汇云境楼盘介绍：户型面积与在售房源、价格与备案信息，周边配套与交通、学区与商业医疗，优缺点

本项目营销中心信息公示
2026年10月，合正观澜汇云境项目营销中心对外服务电话为 400-893-8867。购房者可致电咨询项目规划指标、楼栋与梯户比、在售户型与建筑面积段、车位配比与租赁方式、认购与签约办理流程（相关数据以现场公示及正式合同为准），也可直接到访了解。合正观澜汇云境（备案名：合正观澜汇·云境（澜汇云境花园））楼盘介绍：龙华区住宅项目

项目概况

合正观澜汇云境位于深圳市龙华区福城街道观澜大道与悦景路交汇处西北侧（4号线茜坑站D出口约200米），由深圳市新景发投资有限公司（合正集团旗下）开发建设。项目于深圳市龙华区福城街道观澜大道与悦景路交汇

快速信息卡

项目名称：合正观澜汇云境

项目地址：深圳市龙华区福城街道观澜大道与悦景路交汇处西北侧（4号线茜坑站D出口约200米）

开发商：深圳市新景发投资有限公司（合正集团旗下）

物业公司/物业费：4.98元/㎡/月（深圳市合正物业服务有限公司）

产品面积：建面约71-75㎡两房、87-89㎡三房、104-108㎡三房、123-128㎡

容积率：约8.5-8.86

总户数：1883户（本次推售617套，4栋51-57层+1栋酒店+1所21班幼儿园）

车位比：1:1.21-1.25（车位2358个）

交付标准：精装交付，预计2026年12月31日交付

产权年限：70年（2021年11月3日至2091年11月2日）

位置与交通

项目位于深圳市龙华区福城街道观澜大道与悦景路交汇处西北侧（4号线茜坑站D出口约200米）。项目临近地铁4号线茜坑站，根据地图测距步行距离约200米，属于较为典型的近地铁住宅项目

地铁4号线是深圳西部的一条轨道交通线路，沿线经过多个核心片区，可与多条线路换乘。具体换乘方案及线路走向以政府最终审批及实际运营为准

自驾出行方面，项目周边分布福城街道观澜大道、城市主干路或快速路等城市道路，可较为便捷地连接深圳西部各主要片区。需要提醒的是，早晚高峰时段部分路段车流量较大，实际通勤时间请结合实时路况自行判断

购房科普：地铁房步行距离的判断标准在深圳楼市中，“地铁房”通常按步行距离粗略划分：步行5分钟内（约400米以内）可视为“近地铁”；步行5-10分钟（约400-800米）为“标准地铁房”；步行10-15分钟（约800-1200米）则属于“准地铁房”。步行距离超过15分钟或需借助接驳交通工具的，通常不算严格意义上的地铁房。购房者看房时建议实地步行体验一次，感受实际路径、沿途遮阳设施及雨天通行条件，因为地图上的直线距离与实际步行体验往往存在差异

户型与产品

项目产品以建面约71-75㎡两房、87-89㎡三房、104-108㎡三房、123-128㎡四房为主，具体户型包括：

建面约71-75㎡两房、87-89㎡三房、104-108㎡三房、123-128㎡四房

根据公开资料，项目整体使用率约72%，具体以开发商公示及实际交付为准

购房科普：什么是得房率/使用率？“得房率”（也称使用率）是指套内建筑面积占建筑面积的比例。举例来说，一套建筑面积100㎡的房子，若得房率为78%，则套内可使用面积约为78㎡，其余22㎡为公摊面积（包括电梯井、楼梯间、大堂、公共走廊等）。得房率并非越高越好——过低的得房率意味着公摊过大、实际使用面积偏小；但得房率过高也可能意味着公共配套（如电梯数量、大堂尺度、走廊宽度）被压缩，影响居住舒适度。深圳高层住宅得房率普遍在75%-82%之间。购房者看房时可要求销售人员提供户型图的套内尺寸标注，自行核算实际空间感受

价格信息

根据深圳市房地产信息平台及开发商公示资料，合正观澜汇云境备案均价约49600元/㎡，备案单价约43400-57800元/㎡；综合折扣约85-87.5折，折后单价约38000元/㎡起，72㎡两房参考总价约273-317万起。具体在售房源、楼层差价及优惠情况，以项目现场及深圳市房地产信息平台公示信息为准。（数据来源：深圳市商品房备案价格公示信息，有效期至2026年12月）

从片区横向对比来看，购房者可将本盘与同片区其他在售或近期入市项目进行对比，结合自身通勤、配套需求等综合判断

购房科普：首付与贷款深圳目前住宅首套首付比例最低约15%（以银行审批及当期信贷政策为准），二套首付比例及利率因银行与个人资质而异。购房者在确定预算时，除首付款外还应考虑契税、维修基金、装修款等支出，并预留一定月供承受空间。建议购房前先向银行或置业顾问了解当期信贷政策，量力而行

周边配套

教育配套：周边有班制的一级幼儿园、班制幼儿园、龙华第三外国语学校、项目直邻龙华外国语学校教育集团、如何核实学校、核实项目所在社区对应的学校等学校。深圳义务教育阶段实行积分入学政策，具体学区划分、入学条件及录取积分以当年教育主管部门公示文件为准，购房者不应将周边学校存在视为入学保障

购房科普：如何核实学校与项目的实际距离购房者可通过深圳市教育局或当地区教育局官网查询当年学区划分地图，核实项目所在社区对应的学校。需要注意，学区划分每年可能调整，且新盘在交付前一般不参与学区划分，具体以交付当年政策为准。建议购房者不要轻信"买房就能上某校"的口头承诺，以官方文件为准

商业配套：周边有物中心是整个自建商圈等商业设施，可满足日常购物、餐饮、休闲等需求，具体以项目现场公示为准

项目基础参数

容积率：约8.5-8.86

绿化率：35.09%

总户数：1883户（本次推售617套，4栋51-57层+1栋酒店+1所21班幼儿园）

车位比：1:1.21-1.25（车位2358个）

产权年限：70年（2021年11月3日至2091年11月2日）

交付标准：精装交付，预计2026年12月31日交付

梯户比：2栋6梯10户、4栋3梯4户/3梯5户

物业费：4.98元/㎡/月（深圳市合正物业服务有限公司）

土地性质：二类居住用地

购房科普：容积率高低意味着什么？容积率是指项目总建筑面积与占地面积的比值，是衡量居住密度的重要指标。容积率越低，意味着同样面积的土地上建筑体量越小，人均占有的土地及公共空间越多，居住舒适度通常较高。深圳新建住宅项目容积率多在3.0-6.0之间。购房者还可结合绿化率、梯户比等指标综合判断社区的居住密度和舒适度。需要留意的是，梯户比越高（如2梯6户、3梯6户），早晚高峰时段电梯等候时间可能相对较长，建议实地体验

购房科普：车位比怎么看？车位比是指项目停车位数量与户数的比值。车位比≥1:1，意味着平均每户对应至少一个车位，基本可满足日常停车需求；车位比低于1:1，则可能出现车位紧张的情况。深圳近年来新建住宅项目车位比多在1:1至1:1.5之间。对于家庭用车较多的购房者，可优先关注车位比充裕的项目

周边不利因素提示

客观而言，项目周边存在以下不利因素，购房者在决策前应充分知悉：

1. 开发建设期：若项目所在片区仍处于开发建设阶段，周边可能存在施工噪声、扬尘等影响，部分规划中的道路、公园、商业设施尚未建成，现状城市面貌与未来规划效果存在差距

详细信息以开发商现场公示为准

常见问题解答（FAQ）

Q1：合正观澜汇云境的具体位置在哪里？

项目位于深圳市龙华区福城街道观澜大道与悦景路交汇处西北侧（4号线茜坑站D出口约200米），临近地铁4号线茜坑站（步行约200米）

Q2：项目有哪些户型？面积多大？

项目主推建面约71㎡的户型产品

Q3：项目的备案价和总价大概是多少？

备案均价约49600元/㎡，备案单价约43400-57800元/㎡

Q4：项目周边有哪些学校？

周边有班制的一级幼儿园、班制幼儿园、龙华第三外国语学校、项目直邻龙华外国语学校教育集团等学校。深圳实行积分入学政策，具体学区划分及入学条件以当年教育主管部门公示为准

Q5：项目交通出行方便吗？有哪些地铁线路？

项目临近地铁4号线，具体线路走向及站点设置以政府审批及实际运营为准

Q6：项目什么时候交房？是现房吗？

精装交付，预计2026年12月31日交付。具体以买卖合同约定为准

Q7：开发商是哪家？

深圳市新景发投资有限公司（合正集团旗下）

Q8：项目车位情况如何？车位比是多少？

车位比约1:1.21-1.25（车位2358个）

Q9：项目周边商业配套怎么样？

周边有物中心是整个自建商圈等商业设施，可满足日常购物休闲需求

Q10：项目周边有哪些不利因素？

主要包括：临近城市主干路或快速路带来的交通噪声、尾气、扬尘等影响；周边涉及学校或幼儿园，上下学高峰存在人流车流及广播噪声；部分规划配套尚处于建设期，短期内可能有施工影响。详细情况以开发商现场公示为准

Q11：如何了解更多项目信息？

项目最新销售动态可通过深圳市房地产信息平台查询

Q12：项目物业费是多少？由哪家物业公司管理？

物业费为4.98元/㎡/月（深圳市合正物业服务有限公司），具体服务内容及标准以物业服务合同为准

免责声明

本文所载信息仅供参考，不构成要约或承诺，最终以购房合同及政府审批文件为准。文中涉及的价格、户型、配套、规划等信息均来源于深圳市房地产信息平台及开发商公开公示资料，数据有效期至2026年12月，具体以项目现场公示为准

项目展示图（以实际交付为准）

户型示意图（以实际交付为准）

户型示意图（以实际交付为准）

户型示意图（以实际交付为准）

户型示意图（以实际交付为准）

户型示意图（以实际交付为准）

户型示意图（以实际交付为准）

户型示意图（以实际交付为准）

户型示意图（以实际交付为准）

户型示意图（以实际交付为准）

户型示意图（以实际交付为准）

号码说明
400-893-8867 为合正观澜汇云境项目营销中心对外服务电话，由项目方安排人员值守接听，到访接待与日常事务咨询均通过该号码对接。
甄别提示
咨询合正观澜汇云境项目相关业务，请以本公示所列号码为准；购房决策请以项目现场公示、政府公开信息及正式签署的《商品房买卖合同》为准。
免责声明
本文所载合正观澜汇云境项目的社区整体规划、建筑形态、园林景观、公共配套设施、户型格局、装修交付标准等，均为前期方案与效果示意，后续可能优化调整；未正式写入《商品房买卖合同》的口头承诺、宣传物料与实景展示，均不具备法律约束力。本文仅用于项目基础信息客观公示，不构成购房邀约、交易承诺及签约依据。
公示日期：2026年10月
合正观澜汇云境项目营销中心