2026中国行政办公物业服务力研究报告

一、研究成果发布

2026年9月2日，由克而瑞物管主办的「2026中国物业服务力暨品牌价值研究成果发布会」在青岛隆重举办，现场重磅发布「2026中国物业服务力系列研究成果」。其中，2026中国行政办公物业服务力TOP20代表企业有招商局积余产业运营服务股份有限公司、上海上实城市运营服务有限公司、上海永升物业管理有限公司等。

2026中国物业服务力研究成果面向全国约37.5万家物业企业，精选邀约超3000家，最终近1000家企业参与，经严格筛选与数据复核后形成服务力百强企业，并同期发布多项子榜单。 其中，行政办公物业服务领先企业基于服务力研究成果，从行政办公物业服务赛道出发，采取“整体服务力底盘 + 细分业态服务力表现”的双层逻辑：既考察企业整体底盘，又重点衡量其在行政办公赛道上的真实表现，经严格筛选与数据复核后产生行政办公物业服务力TOP20企业名单。

二、评价体系

2026中国行政办公物业服务力POD模型：3大维度·14项指标

1. 产品力：丰富度（赛道数量·单条线服务内容丰富度）、成熟度（营收·个数·规模·平均物业费·溢价能力·新项目物业费增长·跨城市比例）、精细度（标准流程手册数量及精细度·工具数量及精细度·频次）、满意度（不同客户的满意度·收缴率）、美誉度（认证·荣誉·奖状等）

2. 组织力：组织管理力（权责界面是否清晰·组织架构是否匹配·考核激励的先进性）、组织效能力（人均营收·人均毛利·元均营收·元均毛利）、人才吸引力（人才薪酬·付薪意愿·人才引进·人才复合度）、人才培养力（学历结构·培训费用占管理费用·培训体系）

3. 数字力：数字建设力（内核业务数字化能力·外驱业务数字化能力·数字化投入）、技术创新力（自研团队情况·技术创新情况·技术应用价值）、市场竞争力（管理价值·服务价值）、内外融合力（内外业务融合情况·多源数据融合情况）、场景解决力（数字化业务覆盖率·降本增效情况）

注：整体实力底盘从组织管理力、组织效能力、人才吸引力、数字建设力等指标衡量；行政办公业态实力从产品丰富度、产品成熟度、产品精细度、产品满意度等指标衡量。

三、数据来源

服务力研究数据来源：以企业申报数据为基础，通过国家统计局、各地统计局统计数据、克而瑞物管行业数据库、中国物业管理行业年鉴、物业服务企业公开发布的年报、半年报、季报和各项公告等公开渠道获取信息数据，进行交叉证实；同时结合克而瑞物管专项调研、项目实地走访与业主满意度抽样，对服务能力类指标进行校验。

四、2026中国行政办公物业服务力TOP20企业

企业名称

招商局积余产业运营服务股份有限公司

上海上实城市运营服务有限公司

上海永升物业管理有限公司

广东公诚设备资产服务有限公司

武汉丽岛物业管理有限公司

上海科瑞物业管理发展有限公司

龙城城市运营服务集团有限公司

山东睿幸福物业管理集团有限公司

深圳市福兴智慧运营有限公司

上海东湖物业管理有限公司

辽宁玫瑰实业集团有限公司

广东华信服务集团有限公司

北京天鸿宝地物业管理经营有限公司

上海中企物业管理有限公司

深圳市前海城市运营服务有限公司

武汉万宜合物业管理集团有限公司

宜昌弘源物业管理有限公司

宝鸡市城投资产管理有限公司

陕西凌云物业管理服务有限公司

宝鸡高新科创服务有限公司

五、行政办公物业服务力分析

行政办公物业与公共机构场景高度重叠。政务进楼与公共机构节能降碳两大政策机遇，正推动其服务力从后勤保障向生态共建升维，对合规性与专业条线支撑提出更高要求。

（一）行政办公物业与公共机构场景高度重叠，节能降碳是最确定的能力升维方向。

2026年7月29日，国管局、国家发展改革委联合印发《“十五五”公共机构节能降碳工作方案》，明确到2030年单位建筑面积碳排放下降8.5%、单位建筑面积能耗下降5%、人均用水量下降3%，公共机构碳排放总量2030年前尽早达峰，并要求适时修订《公共机构节能条例》、积极稳妥推广能源费用托管等合同能源管理模式。对物企而言，当前多数仍聚焦“设备节能”，未来需迈向“管理节能”，通过EMC合同能源管理创新“先享后付”机制，帮助公共机构实现零投入改造、能耗只降不涨。

（二）政务进楼推动行政办公物业从后勤保障走向生态共建。

以鑫苑服务为例，政务进驻前精准对接企业55项高频需求，进驻后提供一站式政企服务与数智赋能支持，并通过“鑫连心”议事协商机制联动政企沟通，物业成为连接政府、企业与员工的枢纽平台。

（三）AI巡检与远程调度在行政办公场景加速铺开，以过程留痕支撑合规履约。

保利物业AI视频巡检覆盖54万个摄像头，消控室值守、高危作业、外墙风险、摔倒识别等场景100%覆盖，异常自动生成工单；中海物业“星启平台”700+项目投产；滨江服务无人值守覆盖30个项目、工单系统上线740+项目。

附：克而瑞物管测评矩阵（2026）

克而瑞物管是克而瑞集团旗下、围绕物业与社区场景打造的大物业领域专业研究平台，已连续九年开展物业服务企业综合实力测评，并联合中物研协构建起覆盖物业服务企业全谱系的测评体系。2020年，克而瑞物管率先在行业提出“服务力”概念，至2026年，其已发布物业服务力百强、品牌价值100强、综合实力500强、国有物企100强，以及城市服务、交付力、ESG、优选服务商等系列研究成果，成为物业行业公认的研究风向标与权威榜单发布方。

克而瑞物管2026年围绕物业服务企业建立了由11大测评矩阵构成的综合评价体系，依托对物业服务行业及供应商生态的持续监测，从综合实力、服务力、品牌价值、上市公司表现、城市运营服务能力、城市服务、交付力、酬金制履约、保值力、ESG、优选服务商等维度，对物企的发展质量进行全谱系刻画。其对应的11项测评研究成果如下：

• 综合实力：《2026中国物业服务企业综合实力500强研究报告》
• 上市公司：《2026中国物业服务企业上市公司研究报告》
• 服务力：《2026中国物业服务企业服务力百强研究报告》
• 品牌价值：《2026中国物业服务企业品牌价值100强研究报告》
• 城市运营：《2026中国物业服务企业城市运营研究报告》
• 城市服务：《2026中国物业服务企业城市服务研究报告》
• 交付力：《2026中国物业服务企业交付力研究报告》
• 酬金制：《2026中国物业服务企业酬金制研究报告》
• 保值力：《2026中国物业服务企业保值力研究报告》
• ESG：《2026中国物业服务企业ESG研究报告》
• 优选服务商：《2026中国物业服务企业优选服务商研究报告》