房贷大局已定？明后年，拥有两套以上贷款房产的人，坚持4不做！

说实话，最近跟几个朋友吃饭，聊着聊着就聊到房子上了。一个哥们儿夹着花生米，叹了口气：“现在这行情，手里攥着两套房贷，就跟手里捧着俩刺猬似的，扔了心疼，捧着扎手。”

这话一出，桌上好几个都跟着点头。你想，前些年大家凑在一起，聊的是“你又在哪上车了？”“学区房赶紧的！”“杠杆拉满，搏一搏单车变摩托！”现在呢？画风全变了。大家问的是：“你那套租出去了吗？”“月供还扛得住不？”“提前还贷排队排到几月了？”

其实，这种情绪的变化，比任何市场数据都真实。我自个儿也是两套房的房贷在身，一套自住，一套想着以后给老人住或者租出去补贴家用。这几年，看着利率起起落落，看着小区门口中介门店开了又关，关了又开，心里那本账，翻来覆去算了无数遍。

我觉得，房贷这件事，大局基本已经定了。不是说房价会怎么样，而是我们这些手里握着两套以上贷款房产的普通人，心态和玩法，必须得换了。明后年，甚至更长一段时间，我给自己定下了“4不做”的规矩。不是什么专家建议，就是我自个儿琢磨出来的，也正在试的笨办法。

第一不做：不拿“经营贷”、“消费贷”去填房贷的坑。

这个事儿，我得放在头一个说。前两年，坊间流行一种操作，叫“转贷”。就是把高利率的房贷，通过一些中介，包装成低利率的经营贷或者消费贷，说是能省下不少利息。当时我也心动过，看着每个月那笔不小的月供，谁不想少还点？

但后来我仔细琢磨了一下，又问了问身边踩过坑的朋友，算了，这事儿不能干。

你想，经营贷是给谁准备的？是给那些正经做生意、有真实经营流水的小老板准备的。咱们普通上班族，哪有那个？中介帮你包装，收你一笔不菲的手续费，然后你拿着这笔钱去还房贷。表面上看，利率从5%降到了3%，每个月是少还了千把块。

可这里头的风险，就像埋了个雷。首先，这笔钱是“短贷”，通常三五年就得还本。到时候你拿什么还？银行一查资金流向，发现你拿去还房贷了，立马抽贷，让你一次性还清。你拿什么还？只能去借更高利息的过桥资金，拆东墙补西墙，最后窟窿越捅越大。

再说了，现在大数据多厉害。今天你用消费贷买了台冰箱，明天银行就可能打电话来问你这笔钱的用途。一旦被认定违规使用，征信上留个污点，以后想再跟银行打交道，门儿都没有了。

说白了，这就是个“捡了芝麻，可能丢了西瓜”的买卖。为了每个月省那几百上千块，把整个家庭的财务安全放在一个随时可能引爆的雷上，不值当。我现在的办法是，老老实实按房贷合同还，如果手里真有了闲钱，就去申请提前还一部分，哪怕缩短年限也好，哪怕减少月供也好，图个心里踏实。

第二不做：不盲目“割肉”抛售，也不硬扛着“死扛”。

现在打开手机，满屏都是“房价下跌”、“业主断供”、“二手房挂牌量激增”的消息。看得人心里发慌。尤其是手里有两套房的，看着那套不住的空房子，每个月物业费、取暖费还得照交，租金又上不去，难免会动“干脆卖了算了”的念头。

我身边就有这样的朋友，前年高点买的，现在看着同户型挂出来的价格，比他买的时候低了小几十万，心里那个疼啊。他说：“我现在卖，就是割肉。不卖，每个月还着利息，看着它跌，更难受。”

我觉得，这事儿得分开看。不能一概而论说“卖”或者“不卖”。

关键看你手里这套房子的“质地”和你自己的“现金流”。

如果是那种远郊新区、没地铁、没产业、没配套的“三无”房子，当时就是跟风买的，现在租也租不出去，自己也不去住，每个月纯往里贴钱。这种房子，我觉得就属于“不良资产”。留着它，就像养了个只吃饭不干活的孩子，而且胃口越来越大。这时候，该做减法就得做。哪怕价格比高点低一些，把它换成现金，或者去置换一套更核心、更好租、更抗跌的房子，都比死守着强。别总想着“我买的时候多少钱”，那叫沉没成本，跟现在做决策没关系。

但如果是那种地段不错，交通方便，周边有学校、有医院，不愁租的房子，哪怕现在价格有波动，我劝你咬咬牙，再扛一扛。因为这种房子，它的核心价值还在。市场好的时候它领涨，市场不好的时候它抗跌。你现在慌慌张张卖了，拿着现金，又能干嘛呢？存银行，那点利息跑不过通胀。投股市？那更是个心跳游戏。所以，对于优质资产，我现在的办法是，稳住，别自乱阵脚。想办法提高租金收入，比如简单装修一下，配齐家电，让房子更好租一点，用租金来对冲一部分月供压力。

第三不做：不把家庭所有现金流，都绑在房子上。

这是我感触最深的一点。以前大家买房，恨不得把六个钱包都掏空，月供占到家庭收入的70%甚至80%，觉得只要工资涨，一切都不是问题。可现在呢？大家看看周围，降薪的、裁员的、找不着工作的，太多了。

我有个前同事，两口子以前都在互联网公司，收入高的时候，一口气供了两套房，月供加起来小三万。当时觉得没啥，工资 cover 掉还有富余。结果去年，俩人先后被“优化”，收入直接归零。那几个月，他说他整夜整夜睡不着，看着银行卡里的余额一点点减少，房贷扣款短信就像催命符一样。

这就是把现金流绷得太紧的后果。房子是资产，但它也是负债。在收入预期不确定的时候，手里必须得有活钱。

我现在的做法是，强制储蓄。每个月发了工资，先雷打不动地存一笔“家庭应急金”到一个单独的卡里，这张卡不绑定任何支付软件，就当它不存在。这笔钱，够家里至少半年到一年的房贷和基本生活开销。然后，把剩下的钱再拿去还房贷、日常消费。

另外，我也在试着搞点副业，或者提升自己的技能。不是说要赚多少大钱，而是给自己多一条腿走路。万一主业有风吹草动，不至于一下子断了粮。这年头，安全感不是房子给的，是现金流给的。手里有粮，心里不慌。这个粮，就是随时能拿出来的现金。

第四不做：不跟风、不攀比，不把房子当成衡量成功的唯一标准。

咱们这代人，尤其是80后、90后，被房子“绑架”得太久了。结婚要买房，生孩子要换学区房，好像没有房子，人生就不完整。

我参加同学聚会，以前大家聊的是“你房子买在哪儿了？多大平？”，现在聊的是“你房贷还剩多少？提前还了没？”。话题变了，但焦虑没变。以前是攀比谁房子多、房子大，现在是攀比谁负债少、谁提前还贷还得快。

说实话，我觉得这种比较，挺没劲的。

我认识一对小夫妻，人家就想得特别开。俩人都是普通职员，没买房子，租在公司附近，走路上下班。省下来的通勤时间，一个用来考证提升，一个用来健身、学做饭。周末就带着孩子去公园、去博物馆。人家小日子过得有滋有味，每年还能攒下钱出去旅游一趟。你说他们不幸福吗？我觉得挺幸福的。

再看看我们这些“房奴”，每天一睁眼，就欠银行几百块。不敢辞职，不敢消费，不敢生病。买个菜都要货比三家，加油都得等降价。这种日子，真的是我们想要的吗？

房子是用来住的，不是用来攀比的。它应该是我们生活的容器，而不是我们生活的全部。我现在慢慢在调整自己的心态。那套不住的房子，能租出去就租，租不出去就空着，周末偶尔过去打扫一下，就当是个放松的地方。我不再天天盯着小区业主群里那些关于房价涨跌的讨论了，看了除了添堵，没任何用。

把精力收回来，放在自己身上，放在家人身上。多读一本书，多跑一次步，多陪孩子玩一会儿，这些带来的快乐和满足感，比看着房产APP上那个数字波动，要实在得多。

写在最后，我的一些具体操作和想法：

说了这么多“不做”，那到底该怎么做？我自己也在摸索，分享几个我正在试或者打算试的办法，不一定对，就是跟大家唠唠。

第一，重新盘算家庭资产负债表。找个周末，拿张纸，把家里的房子（市值多少，贷款还剩多少）、车子、存款、理财、股票，甚至支付宝余额，都列出来。再把每个月的固定支出（房贷、车贷、物业费、水电煤气、孩子学费）和浮动支出（吃饭、购物、人情）列出来。算算你的“净现金流”是正还是负。如果负得厉害，就得赶紧想办法开源节流。别嫌麻烦，这笔账不算清楚，心里永远是糊涂的。

第二，跟银行“搞好关系”。我说的不是请客送礼，是关注政策。现在很多银行都开通了线上提前还贷的通道，有的还降低了最低还款额，有的可以调整还款期限。多看看你贷款行的APP和公众号，有不懂的就打客服电话问。我前段时间就申请了把其中一套房的还款期限从25年缩短到了20年，月供没变，但总利息省了一大截。这事儿，你不主动问，银行不会主动告诉你。

第三，把房子当成一个“产品”来运营。手里那套不住的房子，别让它空着。花点心思，刷刷墙，换套好看点的窗帘，配个智能门锁，拍几张亮堂的照片挂到租房平台上。租金可能就比同小区的高个几百块。别小看这几百块，一年下来也是一笔不小的钱。这叫什么？这叫“精细化运营”。

第四，给自己留一条“后路”。别把所有希望都寄托在工资和房子上。我有个朋友，周末去学了个电工证，他说万一哪天失业了，还能去干干装修、修修电路。我听了挺受启发。我也在琢磨着，把自己的一些爱好，比如写点东西、做点小手工，看看能不能变成一点额外的收入。哪怕一个月只赚几百块，那也是对自己能力的一种肯定，是面对未来不确定性的一份底气。

第五，也是最重要的，保重身体，照顾好家人。这话听起来像废话，但却是最实在的。你想想，如果身体垮了，挣再多钱，房子再多，又有什么用？现在看病多贵啊，去趟医院，小半个月工资就没了。所以，别熬夜，少生气，按时吃饭，定期体检。周末别总宅在家里，带着老婆孩子出去走走，晒晒太阳。家庭和睦，身体健康，这才是我们最大的不动产。

房贷这事儿，说大也大，说小也小。往大了说，它关系到家庭几十年的财务状况。往小了说，它就是每个月银行卡里划走的一笔数字。

大局已定，定的是我们不能再像过去那样，闭着眼睛加杠杆、闭着眼睛买房了。明后年，甚至未来更长一段时间，我们这些拥有两套以上贷款房产的人，要比拼的不是谁胆子大，而是谁更稳、谁更有耐心、谁更能守住自己的底线。

不碰转贷，不盲目割肉，不掏空现金流，不跟风攀比。这“4不做”，就是我现在给自己立的规矩。日子还长，慢慢来，稳一点，总没错。

毕竟，房子是冷的，但家是热的。我们努力的意义，不就是为了让那个热乎气儿，能一直延续下去吗？