广东
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一、项目档案：红山正芯，2.5容积率的纯商品房小社区
维度
信息
位置
龙华区民治街道，佳民路与民塘路交叉口北侧
开发商
深圳联粤房地产开发有限公司（联发集团）
参考均价
备案7.14万/㎡，折后约6.13万/㎡
总价区间
折后约371-652万/套
主力户型
69㎡ 3房1卫 / 78-84㎡ 3房2卫 / 99㎡ 4房2卫
总套数
332套
容积率
2.5（红山罕见低密）
楼栋规划
3栋16-25层小高层
梯户比
2梯6户 / 2梯4户
车位比
1:1.08
交付
2028年精装交付
联发新澍雅居最大的标签是"红山正芯最后一片低密净土"——容积率仅2.5，远低于红山板块4.0以上的平均水平；无回迁房、无保障房，纯商品房社区。3栋16-25层小高层，在周边动辄40层以上的超高层群中格外"奢侈"。
但另一面是：项目占地仅约1.09万㎡，3栋332套的微型社区，园林空间有限、无泳池无会所。
二、户型解析：69㎡做3房，100%得房率
所有户型得房率接近100%，户户朝南，7种户型覆盖69-99㎡。
69㎡ 2+1房1卫（主打，46套）：竖厅设计，西南朝向，可改三房。客厅3米开间，LDKG+X空间一体化，S墙预留冰箱位，U型厨房，卫生间三段式干湿分离。折后总价371-411万。371万买红山三房，总价门槛极低。
78-84㎡ 3房2卫（主力，约70%）：竖厅3.4米开间三开间朝南，主卧套房配独立卫生间；横厅84㎡南北通透。折后总价448-535万。
99㎡ 4房2卫（改善，23套）：横厅南北通透，客餐厅开间5.35米，五开间朝南，独立入户玄关。折后总价593-652万。
三、精装配置：华为全屋智能，刚需价改善级配置
配置
品牌/规格
智能系统
华为鸿蒙智家，7700+产品联动
网络
华为Wi-Fi6+PLC，"断网不断联"
中央空调
日立
厨房四件套
方太（洗碗机/燃气灶/油烟机/凉霸），约5万元
门窗
断桥铝+三层中空玻璃
69㎡的总价，配了改善级的精装标准。华为全屋智能+日立中央空调+方太厨房，同价位刚需盘几乎没有对手。
四、配套解析：红山成熟片区，入住即享
交通：6号线上芬站约650米，4号线上塘站约734米，双地铁覆盖。4号线可换乘5号线直达福田、罗湖。
教育：自带9班幼儿园，小学华东师大附属龙华未来小学（第二梯队），初中龙华实验学校（龙华前三，普高率约78%，购房基本100%录取），还可参与华附龙华学校派位（概率30%-40%）。
商业：1公里内星河COCO City、Costco华南旗舰店、红山6979，万象城（在建，2027年）。
医疗：深圳市新华医院（三甲综合，投资43亿）、深圳市第二儿童医院（三甲专科，投资26亿）。
生态：五大公园环伺——红木山郊野公园、阳台山森林公园、北站中心公园、龙华绿廊公园、德逸公园。
五、价格分析：两次降价，低于成本价开盘
2025年6月联发以12.12亿元竞得地块，65轮竞价，溢价率46.6%，楼面价约44,559元/㎡，成本价接近6.8万/㎡。
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