云南
近年来，随着文旅产业发展，丽江市古城内房屋租赁、翻修、改建日益频繁，如何平衡好文化遗产保护与商业开发，成为司法实践中的重要课题。近日，古城区人民法院旅游专门法庭依法审结一起房屋租赁合同纠纷，明确古城保护的法律红线，同时兼顾平衡合同双方的合法权益。
19年租约履行卡在修建关
2024年4月，韩某某、周某某打算在丽江古城经营客栈，与房东李某某签订房屋租赁合同。合同约定租期为19年，其中第一周期6年的租金共计30万元。
合同签订后，韩某某、周某某向李某某支付租金10万元，剩余租金未按约定足额支付。按照合同约定，由李某某负责办理古城民居修建审批手续。2024年5月，相关部门对修建方案进行审核，原则同意对该院落坐北朝南砖木楼房进行内部装修，并在东面新建仿木结构二层楼房。
后续在向相关部门报批时，原定建设方案未能通过审批。对于方案如何调整，出租方与承租方各执一词，始终未能协商一致，最终导致建设工程规划许可证未能核发。
修建手续办不下来，客栈无法开工经营，合同履行陷入停滞。韩某某、周某某遂以无法办理修建手续为由，向法院提起诉讼，请求解除合同并退还已付租金。李某某辩称，韩某某、周某某未按约定足额支付租金已构成违约，要求继续履行合同。
法庭三步厘清合同僵局
受理案件后，古城法院旅游专门法庭围绕争议焦点，重点开展三方面审查工作。
一是查明审批受阻的真实原因。法庭依法向相关部门调查核实，确认审批未通过的直接原因是双方当事人未将调整确定后的建设方案提交该局报批。这一事实厘清了审批受阻的责任边界，并非行政机关不予许可，而是双方未能形成一致的调整方案并提交。
二是厘清合同履行是否陷入僵局。在当庭询问中，韩某某、周某某明确表示不愿意调整建设方案，而李某某则坚持原方案。双方对立明显，信任基础已然丧失，合同已不具备继续履行的现实条件。
三是认定违约方及其责任。法庭经审理确认，韩某某、周某某未按合同约定足额支付租金，其行为构成违约。
由此，法庭认为合同中原定的建设方案无法通过。值得注意的是，本案原告韩某某、周某某虽系未按约定支付租金的违约方，依据《中华人民共和国民法典》第五百八十条第二款之规定认定，违约方在合同僵局导致合同目的不能实现时，亦可申请解除合同。这一法律适用既维护了合同严守原则，也为破解合同僵局提供了司法路径。
守住法律红线，兼顾双方利益
最终，法庭依法作出判决，解除韩某某、周某某与李某某签订的《房屋租赁合同》;从韩某某、周某某已付的10万元租金中，酌定扣除李某某租金损失3万元，由李某某退还韩某某、周某某租金7万元。
据法官介绍，丽江古城作为世界文化遗产，其核心价值在于保存完整的明清古建筑群和独特的纳西族传统聚落风貌。古城内任何房屋租赁、翻修、改建活动，都必须严格遵守《世界文化遗产保护管理办法》《云南省丽江古城保护条例》等法律法规，在文化遗产保护、产权人合法利益、经营者商业需求三者之间寻求平衡。
记者 姜莉萍 通讯员 张晶
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