辽宁
观点网讯：10月16日，中金公司研究部发布《穿越低息周期：日本REITs投资手册》节选内容，该报告于10月14日发布，拆解低息周期下日本REITs市场的规模、投资者结构与估值等核心指标。
报告显示，截至2026年6月，日本REIT市场规模约969亿美元，仅次于美国和澳大利亚，位列全球主要市场第三。截至2026年6月末，全市场共有58只上市J-REIT，总市值约15.8万亿日元。
报告援引东京证券交易所数据称，按持有金额计算，截至2026年2月，金融机构合计持有J-REIT比例为54.6%，外国法人等持有比例为23.6%，事业法人等持有比例为9.5%，个人及其他投资者持有比例为8.7%，证券公司持有比例为3.5%。2026年6月海外投资者成交占比达到72.2%。
收益率方面，截至2026年6月，J-REIT平均分派收益率升至5.09%，处于2003年以来84.2%分位；同期10年期日本国债收益率约2.69%，对应分派收益率利差约240bp，处于2003年以来16.8%分位。
估值方面，截至2026年6月，J-REIT整体P/NAV降至约0.84倍，低于2003年以来约1.12倍的长期均值，处于历史12.5%分位。
中金公司研究部在报告中认为，日本REITs市场已进入基本面修复、利率正常化与央行退出托底并行的再平衡阶段，配置时点仍需等待长端利率趋稳、NOI改善持续兑现、P/NAV折价企稳、外资流入等信号。
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