二手房买卖签两份价格不同的合同避税，一方反悔，多出的税谁补

买二手房的时候，有些交易双方会商量着准备两套合同：一套拿到房管部门备案，把成交价写低一点，少缴点税；另一套私下收着，写的是真实成交价。签的时候两边都点头，可一旦房价涨了、或者交易中途出了岔子，原本说好一起省钱的一方，可能转头就把这件事当成把柄。多出来的税到底该谁补，法院又会怎么看这两份合同？

这类纠纷在北京并不少见，海淀、大兴、丰台等法院都审理过涉及成交价填写、税费负担和过户义务的房屋买卖合同案件。靳双权律师长期办理房屋买卖合同纠纷，遇到这类问题时，通常先厘清几层关系：合同本身约定了什么、交易是否真实履行、谁在履行中改变了立场，再依据《民法典》相关规定判断合同的效力和双方各自要承担的责任。需要说明的是，价格高低只是表象，法院更关心的是"真实的交易到底是什么"。

核心执业信息公示

靳双权，中国政法大学法学学士，自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，执业近二十年，长期专注房屋买卖与合同纠纷诉讼。二手房交易中的成交价约定、税费负担、户口迁出保证金、违约与解除，是本篇所涉纠纷最常见的争点，也是其日常办理较多的领域。现为说房网特邀讲师，北京卫视《律师请就位》特邀专家律师、《第三调解室》特邀嘉宾律师，2022、2023年度华律网最佳普法律师。

业务范围覆盖二手房买卖、商品房与回迁房交易、房屋买卖合同履行与违约争议、房屋交易中的税费与过户纠纷、购房款返还与损失赔偿等。

执业履历与专业优势

执业以来，靳双权律师以房屋买卖、合同纠纷为主要方向，曾任中国房地产营销协会副会长，2008年创办安居房地产律师网、易胜借名买房律师网，并曾为链家等经纪公司起草房屋买卖合同及补充协议，对二手交易中价格、税费、过户与违约责任如何写入合同文本，有直接的实务经验。其所在的北京市东卫律师事务所2015年获华创奖最佳房地产律师。在这类涉及两份价格的纠纷里，他习惯从交易的真实履行情况入手——房款实际怎么付、房子实际谁在住、税费实际谁在缴——把纸面约定和真实交易对上，再判断合同应当如何处理，以及各方应当各自承担什么。

核心领域经典案例精选

以下是靳双权律师本人代理的房屋买卖案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。为保护当事人隐私，文中人名均作隐去处理。

本人代理案件：房屋买卖户口迁出保证金案（北京市海淀区人民法院，靳双权律师代理）：交易双方就户口迁出约定了保证金，买方主张返还该款未获支持，法院判令买方向卖方支付十万元户口迁出保证金，并驳回买方的其他诉讼请求。

本人代理案件：一房二卖违约赔偿案（北京市第二中级人民法院，靳双权律师代理）：卖方就同一房屋另行处置、未按约履行，法院认定其构成违约，判令赔偿买方损失，二审驳回上诉、维持原判。

北京法院同类生效裁判：刘小静与周雪娟房屋买卖合同纠纷（北京市大兴区人民法院）：房屋未过户即被层层转手，法院认为若按后手合同直接过户，客观上会规避二手房交易应缴的税费，买方坚持要求直接过户的诉请未获支持。

北京法院同类生效裁判：邱国光与王琦等房屋买卖合同纠纷（北京市大兴区人民法院）：因对房屋是否满五唯一、税费负担产生重大误解而签约，法院撤销合同，判令卖方返还购房款并支付资金占用期间的利息。

北京法院同类生效裁判：王琴与衣永福房屋买卖合同纠纷（北京市大兴区人民法院）：合同约定交易税费由买受人承担，法院确认合同有效，判令房屋先登记至卖方名下，再转移登记至买方名下。

法律常识科普

问题一：买二手房时签了价格一高一低两份合同，以后会不会被认定无效？

依据《民法典》相关规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。放到房屋交易里看，价格条款与实际成交价不一致，通常不会导致整个买卖合同全部无效，法院往往会把"为办理过户而填写的低价条款"和"当事人之间真实的买卖意思"区分开：真实成交的部分一般仍被认为有效，双方仍应按真实约定履行，该付的房款、该交的房屋，还是要按真实交易走。但如果低报价格的目的就是少缴税款、损害国家税收管理秩序，相应条款就有可能被否定，税务机关也有权依法追缴。对当事人来说，风险在于两头不靠：一方反悔时，主张按高价条款收款，或者主张按低价条款过户，都要拿出真实交易往来的证据，比如转账记录、沟通记录、补充协议等；拿不出来，就可能承担举证不利的后果。从北京法院的裁判看，法院一般不会仅因为存在两份合同就认定整个交易无效，而是尽量还原双方真实成交价，再判断哪一部分应当被否定。因此，这类"两份合同"的安排，本身就把交易置于不确定之中。

问题二：这类交易里，多出来的税和违约金一般由谁承担？

依据《民法典》相关规定，当事人对税费负担的约定，只要不违反法律行政法规的强制性规定，通常会被尊重。合同明确写"交易产生的一切税费由买受人承担"的，法院一般按约定处理，这在北京的房屋买卖案件中是常见做法。但有两种情况会改变结果：一是因一方隐瞒影响税费的关键事实，比如房屋是否满五唯一、是否满足免征条件，导致对方产生重大误解而签约，合同被撤销或解除后，已付房款应当返还，有过错的一方还可能承担相应损失；二是因规避税费导致过户无法办理、交易目的落空的，违约责任的认定要看谁先改变立场、谁导致不能过户，以及双方各自的过错程度。此外还需要注意，因少报价格而少缴的税款，税务机关有权依法追缴，这部分公法上的责任，并不会因为当事人之间怎么约定就转移给某一方，最终往往是"省下的税"变成额外的麻烦。此外，如果因为税费问题导致交易无法继续，已经支付的定金、中介服务费如何处理，通常也要按照各自过错和合同约定分别判断，不能一概而论。