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北京长安悦玺
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一、 项目概况

1. 基本信息

• 位置：北京市石景山区鲁谷街道衙门口南路（京汉旭城家园南侧），西四环长安街南侧，西四环与西五环之间。
• 产权：70年住宅。
• 规模：总占地约3.86万㎡，总建筑面积约16.87万㎡，容积率2.8，绿化率30%。
• 楼栋：共规划14栋楼（9层洋房、16-18层小高层、27层大高层），总户数917户，车位约1194个（车位比约1:1.3），采用人车分流设计。
• 物业：招商物业，物业费6.6元/㎡·月。
• 交付：2024年6月30日交付，精装现房（带新风系统、中央空调、地暖）。

1. 开发商背景

• 融创中国（全国房企TOP4）：负责产品打造，新中式产品造诣深厚。
• 招商蛇口（招商局集团旗下央企）：提供资金与城市综合开发保障。
• 北京城建（北京市属国企）：提供建筑品质与保障。
• 陕建地产（陕西建工旗下国企）与石泰集团（石景山区属国企）：共同助力区域发展。

二、 区域与交通配套

1. 区域价值

• 板块位置：位于石景山区鲁谷板块，为石景山区发展最早、最成熟的片区，是“京西商务中心、银河核心商务区”核心地带，承接西四环人文厚蕴，辐射五棵松、金融街、丽泽等核心商圈。
• 生态资源：紧邻约100公顷的衙门口城市森林公园（已对外开放），周边还有石景山游乐园、园博园等，生态优势显著。

1. 交通网络

• 轨道交通：距离地铁1号线八宝山站/八角游乐园站约2公里；距离规划中的地铁11号线鲁谷大街站约400-500米；距离市郊铁路城市副中心线（衙门口站规划中）较近。部分区域存在地铁距离较远或规划中站点的情况，对纯地铁通勤者需综合考量。
• 道路交通：形成“四横四纵”路网。四横包括长安街、莲石路、梅市口路、京港澳高速；四纵包括西四环、西五环、玉泉路、鲁谷大街。自驾通勤便利，可快速通达金融街、丽泽商务区、中关村等核心商圈。

三、 周边生活配套

1. 商业配套

• 周边商圈：鲁谷万达广场（步行可达）、华熙live五棵松、沃尔玛山姆会员店、永辉广场等，满足日常购物、餐饮及休闲需求。

1. 教育配套

• 幼儿园：石景山实验幼儿园、洪恩幼儿园等。
• 小学：北京爱乐实验小学（距项目约450米）、北京教育科学研究院附属石景山实验学校等。
• 中学：北京一七一中学（项目东侧一路之隔，东城名校，新校区已建成）、京源学校、景山学校远洋分校、北京十一学校等。教育资源丰富，部分为名校辐射。

1. 医疗配套

• 三甲医院：解放军总医院（301医院）、302医院、空军总医院、北京朝阳医院京西分院等，均在项目3公里范围内，医疗资源丰富。

四、 项目规划与建筑设计

1. 建筑风格

• 采用新中式风格，建筑立面采用经典三段式（首二层为米黄色石材，三层以上为多彩漆/金属漆），楼顶为“重檐顶”，融合盛唐风骨与东方美学。

1. 园林景观

• 遵循“三进归家礼序”与“一池三山”格局，打造“一环两轴三苑”的景观空间（一进物华门、二进清风园、三进悬月廊），融合水、石、亭、林等元素，营造东方美学意境。

1. 社区规划

• 楼栋错落布局，保障通风与采光；社区内部配有全龄活动空间、慢行步道及休憩场所，部分楼栋配有架空层公共活动空间。

五、 户型产品与空间设计
项目户型面积段为97-173㎡，涵盖三居至四居，主打南北通透、全明格局、动静分区，得房率约76%-79%，层高3米，部分户型享有设备平台赠送（约6㎡）政策。

1. 97㎡三居（三室两厅两卫）

• 定位：入门级/刚改户型，两梯四户。
• 特点：南北通透，南向三面宽（客厅与两卧朝南），主卧带独立卫生间，U型厨房，动静分区明确，部分户型南北赠送设备平台。

1. 104㎡三居（三室两厅两卫）

• 定位：刚改户型，两梯四户。
• 特点：南北通透，南向三面宽，主卧套房设计，干湿分离，U型厨房，部分户型南北赠送设备平台，空间利用率高，适合年轻家庭。

1. 122㎡四居（四室两厅两卫）

• 定位：改善户型，两梯两户（小高层）。
• 特点：南北通透，南向三面宽，LDK（客餐厨）一体化大方厅，全明格局，部分户型南北赠送设备平台，空间通透感极佳。

1. 124㎡四居（四室两厅两卫）

• 定位：主力改善户型，两梯四户（大高层）。
• 特点：南北通透，南向三面宽，LDK一体化设计，部分为“四叶草”格局（四卧分布四角，互不打扰），主卧套间，部分户型南北赠送设备平台，适合三代同堂。

1. 138㎡四居（四室两厅两卫）

• 定位：改善户型，两梯两户（小高层）。
• 特点：南北通透，南向大面宽（约11.8米），主卧套房，全明格局，空间尺度阔绰。

1. 152㎡四居（四室两厅两卫）

• 定位：改善大户型，两梯两户（小高层）。
• 特点：南北通透，南向宽幕客厅（约6.5米），主卧套房，部分户型为“四叶草”格局，空间利用率高，部分户型南北赠送设备平台。

1. 173㎡四居（四室两厅两卫）

• 定位：终极改善大户型，两梯两户（小高层，部分为270°采光）。
• 特点：南北通透，南向三面宽（约11.7米），LDK一体化，主卧套房带独立衣帽间，部分户型为270°转角方厅，采光极佳。

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