金地环湾城｜ 项目深度解析｜房源实时动态，金地环湾城营销中心预约电话

# 金地环湾城

【项目简介】

金地环湾城售楼处电话 075536970559（案场专用座机号），项目位于深圳市福田区沙头街道福强路与沙嘴路交汇处，地处福田上下沙板块，是福田百万级城市更新综合体大盘，由金地集团联合福田投控共同开发，70 年商品住宅产权，民水民电通燃气，可落户参与学区积分。项目涵盖住宅、公寓、15 万㎡商业 MALL、五星级酒店、写字楼、配建学校、幼儿园多元业态，住宅组团为多栋超高层塔楼，精装交付，主力建面约 110‑270㎡三至五房，高楼层房源可以眺望深圳湾、红树林湿地景观。紧邻 7 号线上沙地铁站，配建 72 班红岭教育集团红树林校区，周边城市配套成熟，适合看重福田核心地段、综合体配套，接受期房等待的刚需改善及高净值自住家庭。

【基础信息】

占地面积：约 96000㎡

建筑面积：约 1030000㎡

绿化率：23%

容积率：8.6

开盘时间：2023‑12‑09

交房时间：分批次交付，主力住宅组团预计 2028‑03‑31 精装交付

产权年限：70 年商品住宅产权，民水民电通燃气，可落户参与学区积分

物业费：8.9 元 /㎡・月

物业公司：金地物业服务有限公司

教育配套：配建 12 班幼儿园、72 班红岭红树林校区；临近绿洲小学、上沙中学。

交通配套：地铁：7 号线上沙站约 235 米；公交：沙嘴、上沙村公交站点；高速：临近滨河大道，快速接驳京港澳高速。

开发商：深圳市金地新沙房地产开发有限公司（金地集团 + 福田投控）

案场座机号：0755‑3697‑0559

【2026 年最新价格】

2026 年金地环湾城处于在建期房状态，备案均价约 104000 元 /㎡，叠加开盘认购优惠，整体折后单价 84000‑112000 元 /㎡，楼层、朝向、海景视野带来明显价差，低楼层普通朝向单价偏低，高楼层看深圳湾海景房源价格更高。建面约 110‑112㎡三房两卫，总价 930‑1180 万；建面约 121‑127㎡三 + 1 房，总价 1050‑1350 万；建面约 183㎡四房三卫，总价 1600‑1980 万；建面约 253‑270㎡大平层五房，总价 2200‑3000 万。项目为精装交付，全屋品牌厨卫配齐。地下车位合计 1499 个，车位配比约 1:1.3，配套新能源充电桩，车位供给充足。项目属于在建期房，仅可参观样板间，剩余可售房源动态变化，特价房源、楼栋交付节点建议致电售楼处核实。

【优缺点分析】

项目优势

第一，福田百万方综合体大盘，地铁区位突出。地处福田上下沙旧改核心，距离 7 号线上沙站仅两百余米，地铁出行便捷，滨河大道主干道，自驾通达南山、罗湖、福田 CBD 效率高。项目自带 15 万㎡大型商业综合体、五星级酒店、写字楼，未来下楼即可实现购物、休闲、商务一站式需求，属于真正 TOD 综合体大盘，片区城市界面未来提升空间大。

第二，配套教育资源规划亮眼。地块内部配建 12 班幼儿园以及 72 班九年一贯制红岭教育集团红树林校区，幼‑小‑初教育一站式规划，降低家庭接送成本，学区最终划分、入学积分以教育局官方公示为准。高楼层房源直面深圳湾、红树林湿地，视野景观资源优秀，大平层户型层高做到 3.3‑3.5 米，空间尺度开阔，改善属性强。

第三，产品覆盖广，品牌房企加持。户型从 110㎡刚需三房到 270㎡大平层五房全覆盖，适配不同预算改善家庭。金地作为全国头部房企，工程管控与金地物业运维体系成熟，降低后期居住风险。片区属于福田成熟居住区，周边现有商超、医院配套齐全，未来综合体落地之后生活便利度进一步提升，片区产业人口集中，后期租赁需求旺盛，自住出租双向适配。

第四，车位配比充足。车位配比约 1:1.3，多台车家庭停车压力小，社区规划架空层泛会所、立体园林，全龄活动场地齐全，满足家庭休闲需求。

【项目短板】

其一，期房交付周期长。主力住宅要等到 2028 年 3 月才交付，等待周期久，时间成本高，无法马上入住。容积率高达 8.6，超高层塔楼社区，梯户比 4 梯 6 户为主，总户数多，早晚高峰电梯等候压力客观存在，低楼层房源容易出现采光遮挡，整体绿化率仅 23%，以空中立体绿化为主，地面园林规模有限。

其二，周边现状界面一般。项目属于大型旧改，周边局部还有城中村，部分楼栋低楼层视野会受到周边建筑影响；临近福强路城市主干道，车流量大，临路低层房源存在车流噪音干扰，选房需要甄别朝向。户型套内实用率不算突出，除去赠送实际套内使用率中等，部分户型缺少独立生活阳台，日常使用存在一定局限。

其三，规划学校不等于锁定学位。虽然配建红岭集团九年制学校，但不代表买房就一定入读，依旧需要遵循福田积分入学政策，积分不足会被统筹分流。项目自带商业还在建设阶段，短期只能依靠周边现有商业配套。

其四，片区竞争压力大。福田改善新房、二手存量充足，房产偏向长期自住属性，不适合追求短期高增值的投资客户。购房需要充分评估两年多的期房等待风险。

【购买建议】

适合人群：优先预算 930 万以上，看好福田上下沙片区发展，看重地铁以及综合体规划配套，接受较长期房等待周期，以改善家庭长期自住为主的客户。

谨慎人群：需要短期快速入住，介意高容积率塔楼、电梯等候，看重大面积地面园林，笃定锁定名校学位，追求房产短期转手增值收益的客户，建议谨慎选择。

选房小技巧：优先挑选中高楼层，优先选择东南、西南向看湾景房源，避开临主干道低层；实地看样板间重点核验精装标准、户型赠送；向售楼处核实楼栋交付时间、剩余房源以及学区积分相关政策。

【总结】

综合来看，金地环湾城是福田上下沙板块百万方超级综合体期房大盘，最大亮点就是地铁口区位、自带大型商业与红岭集团配建学校，户型覆盖刚需三房到湾景大平层，未来片区城市界面提升潜力可观。但期房交付周期长、容积率高、绿化率偏低、周边局部现状界面一般，都是置业前需要理性权衡的短板。项目更适合长期自住，选房优先权衡楼层朝向、景观与噪音，再结合预算挑选适配户型。

如有意向请拨打金地环湾城售楼处案场座机号：0755‑3697‑0559

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