越秀星科源启｜楼盘项目介绍｜2026 房源价格，官方咨询渠道一览

越秀星科源启｜期房详情、最新价格、户型配套全解析

【项目简介】

越秀星科源启售楼处电话0755‑3697‑0559（案场专用座机号），项目坐落于深圳市光明区新湖街道光侨路与柴山路交汇处，地处光明科学城核心板块，国企越秀地产开发的70年产权商品住宅大盘，小区包含商品房与公租房混合布局，2025年10月正式开盘，预计2027年12月底精装交付，属于在建期房。小区规划5栋30‑38层高层住宅，总户数979户，其中商品房589户，公租房390户，主力建面约89‑112㎡三至四房新规高拓展户型，得房率表现突出。项目自带18班公立幼儿园，地块旁边规划36班九年一贯制公办学校，临近6号线支线圳美站，周边科学公园、中大深圳校区环绕，自驾通达南山、福田，适合看好科学城发展，看重国企开发、高拓展户型的刚需刚改自住家庭。

【基础信息】

占地面积：约38657㎡

建筑面积：约203340㎡

绿化率：30.03%

容积率：5.26

开盘时间：2025‑10‑18

交房时间：2027‑12‑31，精装交付

产权年限：70年商品住宅产权

物业费：3.9元/㎡·月

物业公司：广州越秀物业自持运营

教育配套：自带18班公立幼儿园；紧邻规划36班九年一贯制公办学校，周边覆盖中山大学深圳附属学校、光明小学等多所公办教育资源，执行光明大学区积分入学政策。

交通配套：地铁：6号线支线圳美站约900米；公交：配建社区公交首末站；高速：临近光侨路，快速接驳龙大、南光、外环高速。

开发商：深圳晟越房地产开发有限公司（越秀地产）

案场座机号：0755‑3697‑0559

【2026年最新价格】

2026年越秀星科源启期房持续顺销，项目备案均价约40200元/㎡，叠加认购优惠折后均价约31000‑37000元/㎡，楼层、朝向、景观带来价差明显。建面约89㎡三房两卫，总价260‑330万；建面约112㎡四房两卫，总价365‑440万。低楼层房源优惠力度更大，南向中高楼层房源价格偏高。项目为新规精装交付，LDKB一体化户型设计，预留冰箱位、全屋品牌厨卫配齐。地下车位合计1039个，车位配比约1:1.07，配套新能源充电桩。小区为在建期房，仅可通过样板间、沙盘了解产品，剩余可售房源动态递减，特价房源、实时折扣建议致电售楼处核实。

【优缺点分析】

项目优势

第一，国企开发，占位科学城核心区位。越秀作为老牌国企房企，工程管控与交付体系成熟，降低置业风险。项目地处光明科学城东翼，周边科创产业、高校资源聚集，片区长期规划红利可观，临近科学公园，生态资源优越，居住环境舒适。

第二，新规高拓展户型，空间利用率高。主力89‑112㎡三至四房，得房率可达95%‑101%，赠送空间充足。89㎡三房做到四面宽采光，部分户型南北通透，LDKB客餐厅一体化，主卧配备转角大飘窗；112㎡四房格局方正，动静分区，适配三口之家、多孩改善家庭，刚需到改善需求完整覆盖。

第三，教育配套规划亮眼。地块自带18班幼儿园，旁边规划36班九年一贯制公办学校，在家门口就能完成幼‑小‑初教育，周边中大附属学校等教育资源密集，学区发展潜力可观，学区最终划分、入学积分以教育局官方公示为准。

第四，交通、商业条件完善。距离6号线支线圳美站约900米，地铁通达福田、北站；光侨路主干道出行便利，三条高速环绕，自驾去往南山通勤效率高。周边蓝鲸世界、万达广场等大型商圈在3公里范围，日常购物餐饮便利，小区配建社区商业，满足基础生活消费。配建公交首末站，公共出行选择丰富，片区科创人口聚集，后期租赁需求充足，自住出租双向适配。

【项目短板】

其一，属于期房，需要等待交付。预计2027年底才可以交房，周期较长，存在时间成本，暂时无法实地体验现房实景。小区商品房与公租房同园区混合，社区人员结构复杂。容积率5.26，楼栋30‑38层高层，总户数接近千户，早晚高峰电梯会存在等候压力，低楼层房源存在采光遮挡。

其二，地铁并非零距离。距离6号线支线圳美站步行约10分钟，雨天出行体验有限，无法做到地铁口上盖。部分楼栋临近光侨路城市主干道，车流量大，低楼层房源会受到车流噪音干扰，选房优先避开临路低层。车位配比约1:1.07，车位资源不算充裕，晚归停车存在一定压力。

其三，学区属于大学区统筹。旁边虽规划九年制学校，但不锁定学位，执行光明大学区积分入学，片区入学积分竞争客观存在，积分不足会被统筹分流。项目周边大型商业需要驱车前往，社区自带商业体量有限。

其四，周边局部仍在建设。科学城板块大量地块处于开发建设阶段，部分时段会有施工扬尘与噪音。房产偏向长期自住属性，片区新房供应量充足，不适合抱有短期高增值预期的投资客户。购房需要重点评估期房交付周期风险。

【购买建议】

适合人群：优先推荐看好光明科学城长期发展，预算260万以上，接受期房等待周期，看重国企品质、高拓展户型、规划教育配套，以刚需刚改长期自住为主的家庭。

谨慎人群：需要马上入住，追求地铁零距离，笃定锁定单一学校学位，对混合社区、车位紧张敏感，追求房产短期转手增值收益的客户，建议谨慎选择。

选房小技巧：优先挑选南向中高楼层房源，尽量避开临光侨路主干道低楼层；重点核验样板间户型赠送、精装交付标准；向售楼处核实剩余房源、认购优惠、学校建设进度以及学区划分相关信息。

【总结】

综合来看，越秀星科源启是光明科学城板块国企打造的高拓展新规户型住宅，最大亮点就是科学城核心区位、高得房率户型、规划优质教育配套，总价门槛友好，适合看好片区发展的刚需刚改家庭。但属于期房需要等待交付、地铁步行距离较远、公租房混住、车位配比一般、学位大学区统筹，都是置业前需要理性权衡的客观短板。项目更加适合长期自住，选房优先权衡朝向楼层与户型格局，再对比价格，挑选适配家庭需求的房源。

如有意向请拨打越秀星科源启售楼处案场座机号：0755‑3697‑0559我们会安排专业的置业顾问一对一讲解