官方聚集❗中粮北外滩壹号官方售楼处 |虹口中粮北外滩壹号官网发布：生活新蓝图

北外滩的“价格裂缝”：当中粮壹号系第五子遇上最冷静的豪宅市场 一个让人意外的数字

2025年12月的上海豪宅圈，几乎所有的讨论都绕不开一组数字的对比。

绿城潮鸣外滩，距中粮北外滩壹号直线约700米，放风价站上了18万至20万的台阶。金茂璞元，在项目北侧不到两公里处，均价已经挂到了16.8万。而黄浦江对岸那些真正意义上的滨江顶豪，单价突破30万早已不是新闻。

然后中粮北外滩壹号拿证了。均价：143868元/平方米。

这个数字低到什么程度？同板块的二手房业主看了沉默，竞品项目的营销总看了皱眉。即便是项目高区那一批能够直接眺望陆家嘴天际线和480米浦西新地标的房源，最高单价也不过卡在16.6万。中粮似乎刻意给这个项目装了一道价格天花板，而且装得相当克制。

问题随之而来：这是中粮的“良心发现”，还是这个项目本身有什么东西，让操盘手不敢把价格往上推？

要回答这个问题，得先弄清楚这块地的身世。

一块“三无”地块的漫长旅程

2023年9月，大悦城控股通过上海联交所，以协议出让的方式拿下了虹口区116街坊地块。折合楼面价约94437元/平方米。

这块地有几个特点，在上海内环内几乎可以用“罕见”来形容。它无商办、无自持住宅、无保障房，是一块纯粹的住宅用地。在上海市中心，能拿到“三无”地块的开发商，运气和实力缺一不可。

但运气好不代表节奏快。从拿地到正式开盘，中粮用了整整两年半。项目负责人在事后接受采访时承认：“如果是上半年，我已经清盘了。这块地涉及风貌保护，导致整个项目的取证、过会等，都晚了。”

这句话里藏着两个关键信息。第一，风貌保护不是一句空话，它实实在在地拖慢了项目的每一个环节。第二，中粮自己对入市时机的判断是：晚了。

2025年底的上海豪宅市场，已经不是“随便做做就能卖掉”的行情了。北外滩及周边板块，华润外滩瑞府、金茂璞元、绿城潮鸣外滩在同一时间段内集中入市，千余套千万级以上的房源同时争夺同一批客户。中粮北外滩壹号的90套高层，面对的是一个已经被反复筛选过的存量市场。

拿地早，入市晚，竞争对手多。这三个条件叠加在一起，解释了那个看似“倒挂”的价格从何而来。它不是恩赐，是一种清醒的生存策略。

90套高层，和它们无法回避的“邻居问题”

中粮北外滩壹号的规划结构很有意思：一栋24层的高层住宅，加上一片海派风貌别墅。高层只有90套，别墅则有118套。

这个配比本身就说明了很多问题。从数量上看，别墅才是这个项目的主体。高层更像是镶嵌在风貌街区中的一个垂直单元。高层与别墅之间的楼间距大约只有15米。这意味着，低楼层的采光和私密性不可避免地会受到别墅区的影响。

但这恰恰也是这个项目最独特的地方。如果你买的是低区房源，总价2188万起步，单价甚至能压到11万出头。你付出的代价是视野被风貌建筑遮挡，但换来的是一个极其罕见的居住场景：推窗就是海派街巷的梧桐与红瓦，仿佛住进了一段被保留下来的城市记忆里。

中区房源的逻辑不同。13.5万到15万的单价区间，对应的是“对话”的权限：向北能望见480米浦西新地标的轮廓，向南是历史风貌区的连绵屋瓦。这种新旧同框的视野，在整个上海内环内都很难找到第二个。

高区则是最直白的那种稀缺。19层以上，北外滩天际线和陆家嘴建筑群在眼前铺开，浦西新地标近到仿佛伸手可触。但即便如此，最高单价依然被锁定在16.6万，只有东侧边套的五户。中粮很清楚，高区的视野值钱，但还不至于值钱到可以对标黄浦江一线滨江的程度。

这种“看景吃饭”的定价逻辑，在豪宅市场里不算新鲜。但中粮的执行方式有一种近乎固执的克制。每一层楼、每一个朝向，价格差都算得清清楚楚，没有试图用“豪宅”二字来模糊溢价。

户型：中粮的舒适区，和它的边界

高层只有两个户型：约185平方米和约228平方米，都是四房两厅三卫。

185平方米的户型是中间套，46套。独立电梯厅入户，子母门，双玄关柜加储藏间的配置，在入户仪式感上给得很足。LDKB一体化设计让客餐厅、厨房、阳台连成一片，南向大面宽阳台是标配。卧室全飘窗，主卧带步入式衣帽间和双台盆大浴缸的主卫。

228平方米的户型是边套，44套。边厅是最大的亮点，270度环幕视野配合弧形阳台，高区房源的客厅几乎就是一座私人观景台。主卧套房面积约50平方米，中厨西厨岛台加客餐厅和阳台的总面积接近53平方米。装修配置上，嘉格纳厨电、利勃海尔双冰箱、唯宝浴缸、当代龙头，加上华为鸿蒙智能系统，装标走的是扎实的顶配路线，没有太多花哨。

这两个户型都没有明显的硬伤。中粮做豪宅的经验摆在那里，空间尺度的把握、功能分区的逻辑、收纳系统的设计，都在水准之上。但有一个数据值得留意：高层得房率约77%，在同期几个竞品中处于偏低位置。

77%的得房率意味着什么？以185平方米为例，实际套内面积大约142平方米左右。对于习惯了80%以上得房率的高端买家来说，这个数字可能需要一点时间来消化。中粮的应对方式是精装标准的实打实投入，以及独立电梯厅带来的隐性面积补偿。但账面上的数字，终究是买家会反复计算的。

市场给出的真实反馈

2025年12月21日，中粮北外滩壹号首开。官方释放的去化数据是约60%。

开盘二十天后，网签数据显示已售16套。其中185平方米户型卖出10套，228平方米户型卖出6套。

这个去化速度，对于一个均价14万+、总价2000万起步的内环豪宅来说，谈不上差，但也绝对算不上热销。同期入市的绿城潮鸣外滩，在市场表现维度上的得分要高出中粮一截。

中粮方面显然也意识到了压力。入市前就启动了分销渠道，并推出了“前168位认购客户赠送产权车位”的政策，车位市场价值约50万到80万。在豪宅项目里，这种力度的促销并不常见。它传递的信号很明确：中粮对成交确定性的渴望，超过了对“姿态好看”的执念。

但这未必是坏事。对于一个只有90套高层的项目来说，去化速度的重要性因人而异。如果一个购房者的核心诉求是以相对合理的成本锚定北外滩核心区，那么中粮的“慢”反而给了他从容挑选的窗口。楼层、朝向、户型，都可以慢慢看，不用在开盘当天被裹挟着做决定。

谁在买，以及谁应该犹豫

把中粮北外滩壹号放在2025年底的上海豪宅版图里看，它的位置其实很清晰。

它不是给那些追求“一线江景”标签的人准备的。真正的黄浦江景，在这个价位段是买不到的。它的景观价值在于“层次”：高区看天际线，中区看新旧对话，低区看风貌街区。每一种视野都有对应的价格，丰俭由人，没有人需要为不属于自己的风景买单。

它也不是给那些追求“纯粹大户型社区”的人准备的。高层和别墅混居的规划，注定了高层业主的社区感会被稀释一部分。项目总经理李洋给这个项目讲的故事，核心是北外滩的民族工业记忆，是耶松船厂、摩西会堂、雷士德工学院。这些故事很美，但它们服务的对象首先是风貌别墅的买家。高层业主更像是这个风貌社区的“垂直邻居”，共享地段，但不完全共享生活方式。

它真正适合的，是那些算得清账的人。

这批人看得懂绿城潮鸣外滩的18万意味着什么，也明白金茂璞元的16.8万是在为哪些资源付费。他们同样清楚，中粮北外滩壹号省下来的那几万块单价，对应的是风貌保护带来的入市延迟、是高层与别墅之间的楼间距、是77%的得房率。这些不是秘密，都写在明面上。

如果这笔账算下来，性价比的天平依然倾向中粮，那它就是合理的选项。如果算下来发现省下的钱不足以弥补那些“不完美”，那就不选。就是这么简单。

中粮在上海做过四座壹号系，海景壹号、天悦壹号、前滩海景壹号、瑞虹海景壹号，每一座都踩在了市场的节拍上。北外滩壹号是第五座，也是中粮第一次把“壹号系”和“历史风貌”绑在一起。

这个组合的难度，远比外界想象的要大。风貌保护的限制、新旧建筑的协调、高层与别墅的利益平衡，每一道都是不容易的题。中粮用了两年半来解题，交卷时间比预期晚了不少。

14.38万的均价，是这份答卷的得分之一。你可以说它诚意十足，也可以说它被市场逼到了这一步。两种解读都有道理，取决于你站在什么位置看。

对于那些仍然在关注北外滩、手里握着2000多万预算、愿意用时间换取价格空间的人来说，中粮北外滩壹号提供了一个无法被忽视的选项。它不完美，但在这个价位段上，它把自己能给的都给了。

剩下的，交给买家自己判断。