黑龙江
有传言，总共财200多户的顶级小区御翠园，9月挂牌数量猛窜到30多套。在中介查询只看到7套，加上两套法拍的，也就9套；可能30多套言过其实，但确实最近挂牌量有增长。
这次要拍卖的房源居然是御翠园的E户型 花木路1883弄417号全幢住宅，产权：沪（2019）浦不动产权证书；住宅出让土地。 面积同样为806.17㎡，和2019年拍卖为同一套房源~ 这套房源2019年成交后，产权再次涉诉，启动二次司法拍卖；全幢花园独栋，建筑面积 806.17㎡（地上486.02㎡，地下320.15㎡） 地上两层+地下一层，内置电梯，三面花园、南临河道。标的占地面积：1294.89m²，北进南花园，东南两面临水 本次起拍价格：1.4104E； 保证金：2000W；评估价：1.8316E；
不过，御翠园最近法拍倒是接二连三。
7月御翠园有2套亿元大宅在不同法拍平台公示，因为这两套别墅在二手市场挂牌出售有2-3年时间，市场上大部分客户都对这两套房源有所了解，甚至也有客户深入洽谈过，但最终都没能够在二手市场完成交易。
时至今日房子接连上拍，难免让市场产生一些疑虑，什么原因导致的？客观来看，个人觉得还是在交易复杂程度上：
一）债务关系：2幢别墅都存在不同程度的债务关系且额度较大，业主自行偿已没有可能，以至于都被执行法院登记限制交易。也因此权属关系多了一方：债权方和执行法院；如若要在二手房市场去完成交易，需多方协调来完成解押才能进入到正常二手房产权转移流程，也即正常二手房交易；但需要业主方、债权方、执行法院连同客户方、居间方进行多方协调，沟通成本、难度、时间都是问题；
二）拆违先后：这2幢别墅都有人居住，同时房子也存在违建，要保障正常产权转移拆除违建是第一步，但是拆违在什么时间点进行、拆除部位、拆除过程中施工是否影响现居住、拆违多长时间能完成，在别墅违建管理越来越严格的今天，这都是未知数，还可能存在拆除后客户方不能接受拆违后的现状也是未知数，有很大的不确定性；更别说如上第一条所述，如涉及到多方介入也会影响沟通效率；
三）资金安全：上面两条如果能沟通好且多方能达成一致，那么出售方与买受方都会特别关心的问题就是交易资金安全性；近几年在上海大部分的二手房交易都需要对交易资金进行监管，于出售方和买受方来说都已习惯二手房资金监管的模式；但这2幢别墅的情况，如需要监管客户的交易资金，对于债权方来说交易能否顺利完成、在交易资金解冻后能否顺利偿还债务，就是一个很大的考验，通常债权方更愿意让垫付资金进来提前保障债务偿还；因所需资金较大、业主方的实际情况又不乐观，各资方很难提供资金为其垫付；
上面三种情况是这2幢法拍别墅面临的问题，只是程度有所不同，这三种情况相互影响、相互牵制，增加交易难度，也因此在二手房市场即便居间方的法务团队再强大，碰到这类二手房源也爱莫能助；经过2年左右的时间，这2幢别墅流转到法拍市场也很正常。在法拍市场进行交易，公开、透明，并由执行法院管理交易资金，同时掌控成功交易后资金划转、物业交割等关键环节，对业主方、买受方都有很完善的保障机制。
御翠园的房子，违建的不在少数，所以过户上也可能面临些问题。
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