青岛各区域2026年10月楼市情况分析

二手房单周成交1760套创两年新高，莱西环比暴涨超15倍

国庆后首周，青岛二手房成交1760套，环比激增738.1%，创2024年单周新高。西海岸新区以468套居全市首位，而莱西市成交量环比暴涨1566.7%。青岛楼市的这轮复苏，改善型需求是核心驱动力，但不同能级区域之间的分化同样在加速。

国庆后成交集中释放，改善户型成交占比升至66%

青岛楼市在国庆后迎来了一波集中释放。10月7日至13日，西海岸新区以468套居全市首位，市北区、城阳区分列二三位；而莱西、即墨、胶州等远郊区域涨幅居前三。卓易数据监测显示，青岛新房115㎡以上改善户型成交占比从2017年的34%升至2026年前三季度的66%，135㎡以上高端改善从14%升至31%。

链家一商圈经理反映，十一假期期间客户咨询量和购房决策速度明显加快，有换房客户此前长期犹豫，近期因感知市场升温而果断完成卖旧买新。当前市场成交氛围向好，买方看房积极性和活跃度显著提升，部分业主因预期转强减少议价空间。

城阳区成交领跑全市，去化周期17个月为全市最短

第40周青岛商品住宅成交主要集中在城阳区3.08万㎡、崂山区1.79万㎡、市北区1.01万㎡。城阳区含高新区的去化周期仅为17个月，稳居全市最短。

城阳区的优势在于承接了主城外溢的产业和人口，轨道交通网络日趋完善，新房供应量充足且价格梯度合理。老四方板块去化周期约13.1个月，供需逐步回归均衡，海信境观、海信望天境等产品力项目持续热销。城阳区10月新房成交均价在青岛各区域中处于中等水平，对刚需和首改客群的吸引力持续增强。

西海岸新区二手房成交居首，存量房消化仍是主旋律

西海岸新区10月7日至13日二手房成交468套，位居全市首位。青岛网上房地产数据显示，西海岸新区、市北区、城阳区为二手房成交量TOP3，体现核心承接力。

但从新房市场看，西海岸新区8月成交364套，区域内部冷热分化明显。西海岸新区新房去化周期在2026年整体仍处于较高水平，存量房消化仍是区域楼市的主旋律。黄岛区自然资源局近期拍卖出让的旅馆用地起始价5881万元，反映出西海岸在商业和旅游配套方面仍在持续投入，这对区域中长期居住价值构成支撑。

崂山区高端改善成交活跃，市南区价格标杆地位稳固

崂山区第40周成交1.79万㎡，位居全市第二。崂山区凭借山海资源和高端产业集聚，一直是青岛高端改善市场的核心承载区。市南区作为青岛传统核心城区，土地资源极度稀缺，新房供应有限，价格标杆地位稳固。

青岛商品住宅整体去化周期约21.7个月，但板块间差异巨大——原市北约9.1个月，而远郊部分板块超过25个月。崂山区和市南区的去化周期均处于健康区间，核心区的供需格局明显优于外围板块。随着改善户型成交占比持续提升，崂山区和市南区的高端产品去化速度有望继续领先全市。

莱西即墨胶州涨幅惊人，远郊板块以价换量特征突出

莱西市二手房成交量环比暴涨1566.7%，即墨、胶州等远郊区域涨幅居前三。宽松政策对价格敏感型客群的辐射效应显著，这些区域具备弹性修复特征。

但远郊板块的高涨幅建立在低基数之上，且以价换量特征明显。胶州上合示范区待售房源超2.8万套，去化周期达26个月，部分板块超24个月。对于在远郊板块有购房意向的买家而言，当前的政策窗口确实降低了入场成本，但需要注意产业和人口导入的持续性，避免因供应过剩导致未来转手困难。

土地市场理性回归，城阳宅地楼面价2891元成交

青岛土地市场在10月延续了理性成交的态势。10月9日，城阳1宗纯住宅用地由本土企业磊鑫以5347万元摘得，楼板价2891元/㎡，是一宗小而快的地块。

高新区宝源路以东一宗工业用地以1249.6万元成交，受让方为埃地沃兹真空泵制造（青岛）有限公司。整体来看，青岛土地市场以产业用地和本土房企拿地为主，外来房企在青岛的拿地意愿相对谨慎。城阳区2891元/㎡的楼面价意味着未来入市项目在定价上具有较大的灵活性，对城阳区现有在售项目可能形成一定的竞争压力。

公积金家庭最高可贷240万，贴息政策免申即享

青岛公积金新政力度在全国范围内处于前列。2026年4月20日起，单人贷款最高额度160万元，夫妻家庭最高授信额度提升至240万元，公积金账户余额核算倍数由15倍提至20倍。

人才专项授信方面，持有山东惠才卡、青岛高层次人才绿卡人才及全日制博士，公积金贷款额度上浮30%。住房套数核减机制覆盖多子女家庭、异地赡养老人家庭、绿色高品质住宅购置、新建商品住宅现房购置四类改善客群。贴息政策方面，青岛明确购买120平方米以内、总价150万元以内的首套住房，使用新发放商业性个人住房贷款即可享受，购房人不需要单独提交申请，免申即享。青岛当前的购房政策组合，对于在城阳区、市北区有真实改善需求的家庭而言，提供了近年来最友好的置换窗口。