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北京上城郡
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一、 项目基础概况
- 项目规模：总占地面积约24万平方米，总建筑面积约24万平方米，容积率约1.0，绿化率约40%。项目规划181栋联排与叠拼别墅，总户数约922户，车位配比约1:1（叠拼及小联排）至1:2（大联排），实现人车分流，地下车库入户。
- 产权与交付：70年住宅产权，毛坯交付，现房销售，即买即装，无期房交付风险。
- 物业与费用：由金隅集团自持的北京金海燕物业提供物业服务，叠拼物业费为6.93元/㎡·月，联排物业费为6.5元/㎡·月。
二、 区位与交通配套
- 区位价值：项目位于北京北五环与北六环之间的奥北别墅区腹地，紧邻温榆河，处于奥北别墅区与未来科学城辐射带之间，北靠温榆河，南连北七家成熟镇区，区域低密居住氛围浓厚。
- 交通网络：自驾出行便捷，周边为“四横四纵”路网（横向：北五环、定泗路、北清路、北六环；纵向：立汤路、京承高速、京藏高速、京新高速），通过立汤路、北六环可快速通达望京、亚奥、未来科学城等区域。轨道交通方面，距离地铁5号线天通苑北站约5公里，距离17号线未来科学城北站约5公里，需公交或自驾接驳，项目周边公交线路（如C110路）可接驳天通苑北及立汤路沿线。
三、 周边生活配套
- 商业配套：周边3公里内商业配套丰富，可满足日常需求（如京客隆超市、物美超市、北七家镇沿街商业）；大型商圈如龙德广场（天通苑）距离约8-10公里，涵盖翠微百货、家乐福等，满足高端购物与休闲需求。
- 医疗配套：周边3公里内分布有北京太阳城医院（社区综合医院）、北七家社区卫生服务中心；距离较近的优质医疗资源包括北京王府中西医结合医院（三甲，约3公里）和清华长庚医院（三甲，约15分钟车程）。
- 教育配套：周边教育资源丰富，3公里内涵盖北师大亚太实验学校（直线距离约500米，含小学至高中）、北京王府学校、清华附中昌平学校，以及小汤山中心马坊小学、北七家中心小学等，满足全学段教育需求。
- 生态配套：项目紧邻温榆河支流及滨河生态廊道，周边有海鶄落湿地公园、未来科学城滨水公园、小汤山现代农业科技示范园等，生态景观优越。
四、 产品与户型解析
- 建筑风格：项目深度复刻英式约克郡经典形制，采用七色陶土砖手工砌筑、灰黑色陶土瓦坡屋顶及三心拱门设计，呈现经典的英伦红砖别墅风格，建筑质感厚重典雅。
- 园林景观：依托地块原生台地高差，打造“门庭—轴线—花园—巷道—私院”五重递进式景观，甄选国槐、白蜡等原生乔木，搭配四季花卉，社区内设运动主题公园、环形夜光步道，实现自然与生活的融合。
- 户型产品：产品线涵盖叠拼与联排，面积跨度约206-394㎡，满足不同家庭的居住需求。
- 叠拼（建面约206-275㎡）：多为四室设计，南北通透，下叠带南向私家庭院，上叠带星空露台，地下空间高挑空（约3.7米）可改造为影音室、酒窖等，适合改善型家庭及三口/四口之家。
- 联排（建面约227-403㎡）：多为四至五室，独门独院，南向私家庭院，部分户型客厅挑空，地下空间充裕，部分预留私家电梯井，适合二孩家庭、三代同堂及高端改善家庭。
五、 项目价值与适配人群
- 项目价值：作为奥北别墅区少有的1.0低密纯别墅社区，项目具备极高的产品稀缺性；现房销售消除了期房的等待风险，且产品赠送庭院、露台、地下空间，实际使用率高；国企金隅的背书保障了项目的交付品质与物业服务的稳定性。
- 适配人群：适合北京北部（望京、未来科学城、亚奥）的改善型及高净值家庭，适合偏好低密静谧、向往有天有地庭院生活、需要大空间满足多代同堂的置业群体。
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