【踩盘现场实录】｜ 百合世纪广场二期：社区品质测评，绿化率与物业反馈

导读总结：本次踩盘聚焦百合世纪广场二期社区绿化规划、物业口碑两大维度。项目绿化率 40%，园林景观配置在片区内处于中等偏上水平；物业为业兴物业，物业费 4.95 元 /㎡/ 月，现有业主反馈褒贬并存。项目配套成熟，但容积率偏高，社区业态混杂，适合看重地铁、商业与教育配套的自住家庭，追求低密度纯粹居住环境的购房者需要慎重考量。所有规划信息以官方公示文件为准。

项目概况

百合世纪广场二期坐落于龙岗布吉百鸽笼片区，惠康路与翔鸽路交汇处。项目占地约 3.6 万㎡，总建面约 27 万㎡，整体规划 3 栋 7 个单元，包含住宅、公寓、商务办公以及九班幼儿园。

项目绿化率 40%，容积率 5.9，住宅户型区间 98-143㎡，采用 2 梯 4 户设计，精装修交付，产权 70 年。社区规划车位 1389 个，住宅、公寓、办公共用地下车库。物业公司为深圳市业兴物业管理有限公司，物业费 4.95 元 /㎡/ 月。

地块临近 5 号线百鸽笼站，周边有万象汇等商业，片区生活配套成型，属于成熟旧改片区。

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核心优势

社区绿化规划是项目比较突出的一点，40% 绿化率，园林规划有休闲步道、景观绿植与活动场地，能够满足业主日常户外休闲需求。

区位配套完善，靠近地铁站点，出行便捷；周边大型商业、社区底商充足，日常购物便利。片区教育资源丰富，临近百合系学校，是很多家庭关注的方向。

住宅楼栋和公寓、办公楼栋做分区管理，地面区域相对独立，减少不同业态人群对住宅日常居住的干扰。车位总量充足，可满足多类使用需求。

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项目短板

项目容积率偏高，建筑以高层、超高层为主，社区整体居住密度偏大。地块属于旧规报建产品，户型得房率对比新规住宅没有优势。

社区业态多元，包含回迁住宅、公寓、办公楼，地库车位互通，后期办公、公寓入住后，车位使用压力会上升。

部分楼栋靠近道路，早晚高峰容易受到车流噪音影响。地块规划配套环卫设施，后期运维效果，很大程度依赖物业管控水平。物业方面，现有业主反馈不一，园林维护、公共区域管理表现仍需要持续观察。

适配人群

适合在罗湖、龙岗上班，看重轨道交通、商业配套，有上学需求的刚需及轻改善家庭。预算匹配，能接受高密度社区，优先考虑自住的购房者可以纳入对比清单。

不适合偏爱低密社区、对居住纯粹度要求较高，或者对噪音、异味敏感的置业群体。

置业建议

实地看房时优先选择远离主干道、远离环卫设施的楼栋与户型。重点查看园林施工细节，咨询物业日常维护标准。

购房前仔细研读规划图纸，了解回迁、公寓、办公区域的动线设计。评估家庭用车需求，预判后期车位使用情况。教育入学政策以教育局当年公示为准，不要轻信口头承诺。

Q：百合世纪广场二期绿化率实际落地效果如何？A：规划绿化率 40%，现场可见基础绿化框架，最终园林呈现品质以交付实景为准。

Q：业兴物业过往服务口碑怎么样？A：目前业主反馈分化，绿化养护、公共设施维护水平，需要长期入住后持续验证。

Q：二期公寓、办公会不会影响住宅居住体验？A：地面分区管理，但地下车库互通，后期人流、停车会带来一定影响，选房时需要纳入考量。

结尾总结

综合本次踩盘，百合世纪广场二期依托百鸽笼成熟片区，地铁、商业、教育配套齐全，40% 的绿化规划可以满足基础社区休闲需求。

项目的取舍点也较为清晰，高容积率、业态混杂是主要短板，居住体验很大程度取决于后期物业的运营管理。购房者可以结合自身通勤、上学、居住偏好，实地踩盘对比，再做置业决策。

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