九龙山·玺悦府｜折后均价约3.2万/㎡，78–120㎡精装新规小高层

2026年10月，龙华“九龙山板块”迎来重磅新盘——九龙山·玺悦府，正式取证开盘，以约3.2万/㎡折后均价、78-120㎡全周期户型、3.51低容积率小高层姿态，为深圳刚需与改善家庭打开了入驻科创核心区的低门槛。如需详细了解关于我们深圳龙华九龙山·玺悦府楼盘最新详情及房价和优惠活动，还有工程进度及购房置业方案的话，欢迎立即拨打九龙山·玺悦府开发商营销中心电话☎️：400 855 2986 即可在线咨询。

项目已于10月8日取得预售证，10月10日正式开盘选房，首推178套房源，包含78㎡3房2卫、99㎡3+1房、120㎡4房3卫等产品，备案均价3.46万/㎡，备案单价区间3.16—3.76万/㎡，备案总价区间248—451万/套。

折后均价3.2万/㎡，折后单价区间2.88—3.46万/㎡。总价门槛：三房228万起，四房302万起（120㎡大四房387万起）。

九龙山·玺悦府，它是最不像"刚需盘"的刚需盘【玺悦府】的稀缺性，不在于便宜，在于它是九龙山板块罕见的"低密度小高层"。

看这组基础信息，重点不在数字本身，在数字之间的关系。

项目名称：九龙山·玺悦府（备案名：九龙山双玺家园）由深圳市鹏城建兴投资发展有限公司（鹏城置业集团，龙华本土开发商）凯鸿物业，物业费约3.9-4.6元/㎡·月

土地属性：九龙山科技园土地整备项目13-03-01地块，70年产权纯住宅

基础信息：总建筑面积约4.27万㎡，容积率约3.51。由两栋现代化高层住宅组成（分别规划为25层和27层），共计提供约291套珍稀房源。

1栋3梯5户，2栋3梯6户设计，地下室有3层，规划停车位有302个，车位占比约1:1.04，其中带充电桩车位有93个，配置比例约30.79%，剩余停车位也全部预留充电桩安装条件。

产品力：龙华少见把"密度"做减法的楼盘，片区里少见的3.5低密小高层

当龙华多数新盘在比谁更高时【九龙山·玺悦府】只做了2栋27–28层小高层，容积率3.51。这个数字意味着什么？片区惯常的45–50层超高层，意味着上千户人挤在一块不到3万㎡ 的土地上；而【玺悦府】把总户数控制在约291户，楼栋错落排布，采光面和楼间距都宽裕得多。

三个被低估的居住细节：

①梯户比3梯5户/3梯6户。折算下来约1:45–1:52户一部电梯，在刚需盘里属于相当宽松的一档。这个参数平时不显眼，但早高峰8点那10分钟，你会感谢它。

②层高约3.15米。市面上新规盘普遍3米，老盘2.8–2.9米。多出的这20多厘米，决定了装完中央空调和吊顶之后，客厅是压抑还是舒展。

③车位比约1:1.04，302个车位里93个带充电桩，占比约30.79%。其余车位全部预留充电桩安装条件，新能源车主不用交付后再跟物业反复协商。

园林方面，社区规划了星光草坪、光影营地、轻氧花园、童享花园四大场景，走全龄段"松弛感"路线。

这里也得说句实话：占地仅约0.71万㎡【玺悦府】是典型的"小而精"盘，没有中央大湖、没有会所泳池，公共活动空间有限，部分房源为回迁户。

它的价值不在于社区配套有多豪华，而在于把公共空间省下来的成本，转移到了户型和得房率上——这也正是我们下一节要说的重点。

项目主推建面约78-120㎡的新规户型，包含78㎡3房2卫、99㎡3+1房、120㎡4房3卫等产品，新规设计，综合使用率接近100%。

78㎡｜3房2厅2卫（折后228–257万）竖厅LDKB一体化，客厅开间约3.2米，5.8米阳台，主卧270°转角飘窗，西南/西北向为主，78㎡做双卫，同价位段极少，适合首套小家庭。

83㎡｜3房2厅2卫（折后242–262万）三开间朝南，6.3米阳台，U型厨房，东南向，比78㎡多出来的不是面积，是“每个房间都能正经住人”。

99㎡｜3+1房2卫（折后302–337万）四开间朝南，南北通透，5.9米阳台，可改书房/儿童房/储物间，100㎡以内做标准四房，是它最容易被忽略的性价比户型，预算够到300万级，优先看这套，别只盯着78㎡。

120㎡｜4房3卫双套间（折后387–415万）横厅设计，双主卧套间，五开间朝南，客餐厅约6米开间，适合三代同堂；单价反而没比99㎡贵多少，大户型性价比不差。

深圳楼市的规律从来没变过，房价的长期支撑不是规划图，是产业和人口。

判断一个板块能不能买，有两条铁律：先看有没有产业，再看有没有地——九龙山两条都满足。

项目所在的九龙山数字城，是深圳22个市级重点片区之一、龙华七大重点片区之一，规划总面积约22.77平方公里（核心区3.85平方公里）定位粤港澳大湾区智造中心、生态科技城、数字经济集聚区，聚焦深圳"20+8"战略性新兴产业。

产业底子有多硬？

企业密度：已聚集华为、富士康、迈瑞医疗、美团、传音控股、稳健医疗、小米等近500家规上企业

产业量级：形成电子信息、医疗器械、智能装备三大产业集群，片区年产值超 2500 亿元

龙头落位：华为2021年竞得约76万㎡产业用地建设九龙山总部基地，已正式投产；迈瑞医疗供应链科技园、美团智能科技产业园等在建

人口预期：片区被定位为粤港澳大湾区智造中心、生态科技城，规划创造数十万个就业岗位

这意味着什么？

判断一个片区房价有没有底，最硬的指标不是概念，是这里有没有持续流入的高薪人口。大厂在哪里，居住需求和租赁需求就在哪里。

项目与华为九龙山基地直线距离极近，属于产业人口"短驾/骑行"覆盖半径内的住宅。这是它最实在的基本盘，也是它区别于普通"远郊盘"的关键——它不是在赌规划，而是在承接已经落地的产业人口。

产业决定了上限，配套决定了日常。我们把交通、商业、教育、生态拆开看。

交通：自驾友好，轨道待兑现

龙澜大道、观光路双干道加持，无缝衔接侨城东路北延线（在建），经福龙路可快速抵达福田车公庙；外环高速、沈海高速、珠三角环线环绕。

轨道交通方面，现有4号线长湖站距离约2.7公里，短期更依赖自驾；未来在建22号线、规划18号线和27号线支线将在九龙山片区设站，但兑现仍需时间。

商业：楼下解决日常，周末靠短价

项目自带约4800社区商街（含约1000㎡ 社区菜市场），马路对面规划约2.5万方商业；约600米可达丰盛大地购物中心及万科九龙山成熟沿街商业。

驱车约15分钟到福城天虹（建面约8万㎡，2019年开业，海底捞、喜茶、星巴克等已入驻）、万悦城商业广场；在建的观澜壹方天地约40万㎡，是片区未来的商业增量。

教育：全龄段覆盖，规划持续加码

项目配建幼儿园，步行约600米可达龙华区行知学校，约1公里为福城实验学校（九年一贯制），片区另有规划36班九年一贯制公办学校。按2026年龙华区教育局学区划分，项目属九龙山社区，对应行知学校、福城实验学校、观澜二中教育集团龙澜学校、行知外国语学校初中部等资源。

生态："一山三水七公园"

北靠九龙山森林公园，观澜河、大水坑水库、茜坑水库环绕约1.5公里范围，九龙山体育公园、大水坑社区公园、民法公园等七大公园散布周边，社区自身绿化率约40%。高楼层可享山景视野，这在深圳新房里属于稀缺资源。

九龙山·玺悦府，的本质很清楚：用小社区换低密，用新规户型换功能，用产业片区换未来，用228万门槛换龙华入场券。

九龙山·玺悦府，它给不了红山那种“现在就有”，但给了刚需一个很少见的组合——三房两卫+精装+27层小高层+近100%使用率+2.88万单价。

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