北京
10月14日再算这笔账：贴息一个点之后，首套住房商贷的实际利率可以低至2.06%。这个数字放到近几年的房贷市场里，力度不小。
先看基准线。目前新发放的商业性住房贷款，加权平均利率在3.06%左右。一个点贴下去，相当于优惠了三分之一，而且是直接从月供里省出来。
换成具体金额。100万元贷款、30年期限，贴息政策实施后累计能少还近5万元利息。分摊到每个月几百元，日积月累不是小数目。
再算一笔大额的。如果贷款200万，按100万封顶来贴，一年1万、五年5万，多出来的100万只能按原利率还。贴息对大额贷款的边际帮助，在递减。
覆盖面比想象中广。重点40个城市里，符合贴息条件的新房成交占比约33.6%，二手房占比达到56.3%。市场上超过一半的二手房交易，都在政策覆盖范围内。
这里有个反直觉的现象。大家默认新政利好新房，这轮回过来，二手房的受益面反而更大。大城市二手房面积适中、总价偏低，恰好贴合120平以下、总价150万以下的门槛。
二三线城市同样受益。这些城市的新房和二手房总价大多落在150万以内，首套刚需占比高，政策红利基本能覆盖到。
所以这轮贴息的惠及路径很清楚：大城市二手房，加上二三线城市的新房和二手房。改善型和高总价房源，依然在门槛之外。
利率层面还有一层变化。贴息后部分首套房贷实际利率降到2.06%，已经低于公积金贷款利率。商贷和公积金的利差被抹平，贷款方式的选择逻辑跟着变。
对购房者来说，这里面有两个实惠。一个是月供成本处在低位；一个是商贷和公积金可以放一起比，不必为利差硬凑组合贷。
中介的体感会先于数据。看房的人发现商贷成本下来，咨询量会起来，尤其总价150万以内的两居和三居，这类房源在二手房挂牌里占大头。
对市场而言，贴息的作用是把观望情绪往下压。犹豫的人算完账，发现月供压力确实小了，出手节奏可能提前。
和单纯的降息比，财政贴息兜底意味更足。降息动的是银行利差，贴息动的是财政口袋，信号更直接，也更稳妥。
二手房市场对贴息的反馈会更快。挂牌量大、成交周期长的城市，一个点的优惠足以让部分房源重新排序，买卖双方的谈判空间也会跟着变。
接下来值得盯的，是贴息到账节奏和覆盖面数据。政策暂定一年，能撬动多少按揭增量，几个月后的数据会给出答案。
10月14日，政策跑了半个月。正在看房的人，不妨把贴息这一项列进预算表，符合条件的话，该省的钱别浪费。
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