上海这个小区80%是租客

来源：解放日报

矛盾刚调解完，租客转眼就搬走；规矩刚立起来，租客又换了一茬。

这就是宝山区罗店镇蓉庭居民区面临的现实难题。在这个农民动迁安置房小区，有2152户居民，其中出租户超过1550户，租客3600余人，“出租户占比高、租客更迭频繁，给社区管理带来不小挑战。”蓉庭居民区党支部书记王晓敏说。罗店镇综合执法队四级主办季立峰也发现，住户变动频繁让同类问题一再发生，也正因此，各方找到了“二房东”这个治理密码。

一扇扇门背后，藏着社区治理的难题

“我们小区的人口结构非常复杂。”王晓敏用三个“二八定律”概括：20%是本地居民，80%是租客；20%整租，80%合租；20%是老年人，80%是年轻人。

蓉庭是上海本地农民动迁安置房小区，2022年2月起陆续交付使用。动迁安置释放出大量房源，毗邻轨交7号线的区位又带来旺盛的租赁需求。合租比例高、租客流动性大，让这里的人口悄然倒挂，“靠传统模式去治理，有时候会失灵。”王晓敏说。

二房东配合社区与消防人员，共同排查出租房安全隐患。受访者供图

复杂的人口结构，给治理带来三重考验。

一是空间折叠：高合租率的背后，是一套房子有三四位租客，夜市从业者、白领、外卖骑手住在同一屋檐下，却彼此陌生。“敲不开的门”让传统扫楼排摸频繁落空。

二是时间错位：清晨5时，老人打开收音机；午夜12时，夜市摊主才疲惫地回到家。不同人群作息时间交错，生活习惯难免碰撞。一个外卖袋、一声犬吠，都可能成为邻里冲突的导火索。

三是治理清零：查底册找人、联系房东、转找租客、上门整改、复核确认……好不容易化解了矛盾、立下了规矩，租客一换，一切又得从头来过。季立峰对此深有同感：“我们反复强调之后，下一次过来，已经换了一批人，问题继续产生。”

一次次走访，找到“关键少数”

转变从2022年底、2023年初的一次次集中走访开始。社区干部从出租房入手，为50余名二房东、565套出租房建立基础台账。走访中，社区干部也发现，二房东并非单纯的管理对象。面对押金纠纷、邻里矛盾，他们同样需要社区介入协调。

蓉庭居民区召开“二房东”座谈会。受访者供图

随着走访深入，一个现象逐渐清晰：有些社区干部要花很长时间才能摸清的情况，二房东往往第一时间就知道。

“谁刚搬进来，谁准备搬走，哪间房漏水，谁和邻居起了摩擦……二房东们都知道。”在街道社工办指导下，居民区党支部多次讨论，决定由居民区牵头搭建平台，联合公安、城管等职能部门，把二房东组织起来。2023年5月，“蓉治社”正式成立，首批50余名二房东加入，以“头雁效应”带动更多同行依法合规经营。

把二房东拉入治理圈，靠的是“情、理、法”。王晓敏说，中国社会讲“情”在先，这个“情”不只是感情，更是熟悉、信任与共同需求。面对押金纠纷、租客矛盾等实际问题，社区主动协调、回应诉求，让二房东感受到参与治理并非单方面承担责任。此后，社区通过‘蓉治社’、接待室、会长制和微信群等机制，将零散沟通转为共同议事；同时，定期邀请城管、公安、消防及律师开展普法，明确出租经营中的法律边界——不得破坏承重结构、不得私改燃气管道、厨房间和阳台不能住人、“N+1”出租须备案，把红线讲在前面，也帮经营者少走弯路。

一场噪音纠纷的另一种解法

把二房东拉进“治理圈”的价值，在那些没有标准答案的矛盾里尤为明显。

独居老人邓阿姨作为租客向蓉庭居委会反映，楼上年轻租客夜间走动，影响自己休息。社区上门了解后发现，年轻租客因工作原因下班较晚，并非有意扰民。要求对方改变作息并不现实，单靠劝说邓阿姨，也难以从根本上化解矛盾。

在“蓉治社”的议事机制下，二房东一边帮忙协调楼上租客调整作息，一边主动为老人减免了部分租金，并结合其作息习惯，帮老人换到小区另外一处相对安静的房源。“租金减免虽然不多，却是实打实地让利。”王晓敏回忆起这件事时，仍然颇有感触。

志愿者、楼组组长、二房东共同参加防台防汛专项会议。受访者供图

另一起夜间噪音纠纷中，吴女士误以为楼上住户有意制造噪音，半夜敲墙回击，导致整栋楼多个楼层互相猜疑。居委干部白天上门，却总碰不到这些作息不定的年轻租客。关键时刻，两名二房东主动站了出来，利用楼栋内的空置房间连续蹲守两晚，最终摸清噪音源头，为后续协调提供了重要线索。

从房屋出租管理到租客日常关怀，二房东原本服务于经营管理的联系网络，也成为社区发现需求、延伸服务的触角。

一张海报聚集治理力量

个案之外，小区电瓶车治理，让蓉庭看到了多方协同的可能。

此前，小区底楼电瓶车违规停放、充电问题比较突出。集中整治过后，随着新租客不断入住，类似问题又会反弹。

这一次，社区没有止步于集中清理。

季立峰介绍，社区、公安、消防、城管等部门先开展联合排查，摸清违规停放和充电的重点点位，再进行集中整治和普法宣传。整治之后，二房东接过了长效管理的接力棒，在新租客入住时提前告知相关规定，日常发现问题及时提醒，屡教不改的再由职能部门介入。

多部门联合排查电瓶车违规停放隐患。受访者供图

通过二房东的牵线搭桥，社区成功发掘了年轻租客小陈的设计专长，由他亲自为小区绘制了宣传海报，从居民视角出发提出提醒，并由城管部门对相关法律内容进行审核。随后蓉庭将这一做法推广至其余32个楼栋。经过几个月观察，电瓶车违规停放问题几乎没有反弹。

微小的场景破题，成功让租客中的达人从治理的旁观者化身为小区的“流动岗哨”，注入了鲜活的治理力量，极大延伸了“蓉治社”的治理链条。“我们把工作做在前面，宣传做在前面，问题才会减少。”季立峰说。

租客小陈发挥特长，为小区绘制电动车规范停放宣传海报。受访者供图

治理成效最终落到了直观数据上。王晓敏介绍，今年1月至8月，蓉庭小区物业治理类投诉较去年同期下降了58%。季立峰也表示，从城管部门掌握的情况看，蓉庭的投诉量较前几年明显下降。

这套做法能否复制？直播中，不少观众关心这一问题。王晓敏认为，社区情况各不相同，具体做法不能照搬，但人与人之间的信任可以逐步建立。她把这项工作比作马拉松长跑，“蓉庭居民区的治理密码，藏在一次次敲门、一声声招呼、一份份将心比心里。”