新贵大佬“秘密买地” 不动产版图惊人

来源 |凤凰网风财讯

从电商巨头到游戏、ai等新兴科技公司，互联网浪潮诞生着当代一批中国的“新贵大佬”。当地产老板退场，这一批大佬正在悄悄“囤地”。

例如，一年内花了90亿拿地用于职场办公的字节跳动；花了45亿买房的拼多多；在上海买楼在浙江多城拿地建厂的卡游等等。

但相比退居幕后低调布局的张一鸣、黄峥，刘强东这位“隐形地主”更加高调——仅仅海外，刘强东就已经布局了12个国家(越南、新加坡、印尼、日本、澳洲、英国、荷兰、德国、墨西哥、阿联酋、沙特)，在全球管理300多个基础设施项目、总建筑面积超2800万平方米、资管规模超160亿美元。

最近，京东产发又发出最新消息，已经完成位于阿联酋阿布扎比哈利法经济区（KEZAD）的智能物流枢纽的土地交割。项目规划总面积约15万平方米，将配套智能自动化仓储与数字化运营系统，预计2028年起投入运营。

伴随海外、国内一个个拿地购房新闻频道出现，更多人也开始关注中国当前涌现出的新一批“隐形地主”。

全球疯狂买地买楼

刘强东的惊人“不动产版图”

“京东系”这些年在境内外拿下的土地和物业，已经铺成一张惊人的“不动产版图”。

境内，京东通过总部大楼、区域中心、物流产业园、员工配套住宅等模式，在北京亦庄、上海真如、深圳南山、杭州钱江世纪城、南京建邺、宿迁、广州黄埔、无锡高新、上海张江等城市持续落子。

而且京东倾向走“重资产”模式，即拿地、自持。例如，在“大本营”北京亦庄，京东2012年首拿总部地块，此后总部大厦、研发中心、青年城、员工公寓连片开发；

在深圳湾超级总部基地砸下31.09亿元拿地，打造京喜大湾区总部和AI研究院；在杭州6.63亿元摘钱江世纪城沿江商业地，做浙江区域中心和京东MALL；在南京建邺拿下研发中心，紧挨阿里小米；在老家宿迁建的智慧城，还配建了人才公寓和“小哥之家”……

虽然买地自持的成本高、流动性低，但对于上升期和平稳期的公司而言，这些资产除了配合发展使用，还能做大公司报表、增加融资抵押标的、提升公司品牌效应和信誉背书。因而“京东”选择用经营现金流逆势收楼、拿地、建总部、盖产业园。

只不过它们拿地不为赌房价，而是把不动产当成“生产资料”。这也是为何京东“出海”，去到中东拿地，依然走重资产这一套——总部要自持、仓库要自控、算力要承重、配送要贴港。

2026年7月京东与沙特港务局签约，拿下的吉达伊斯兰港片区地块，计划建设港口保税仓储，并已经在8月底动工(建设“吉达MODON Oasis智慧物流园”)。在沙特首个开工自建项目跑通后，9月底，京东完成阿布扎比哈利法经济区地块交割，规划了更大规模(15万㎡)的临港智能枢纽。

在2028年这个临港智能枢纽投入运营后，加之京东此前拿下的阿布扎比机场自由区超7万平方米双仓、沙特吉达伊斯兰港9.3万平方米高标仓、吉达MODON Oasis约5万平方米智慧物流……京东构建的是“利雅得—吉达—达曼”超200万平方米的产业物流远期规划。

而像沙特这样的布局，京东还在海外12个国家和地区开展。

围绕“京东产发”这一板块，打通京东零售、京东物流、京东工业、京东健康、京东MALL、创新零售、嘉实京东仓储物流REIT等板块资源。京东拿工业用地、建高标仓、做产业园、招商、运营、收租，再把成熟资产送进REITs。很明显，这实际上已经是“开发运营商”的角色。

目前，嘉实京东仓储物流REIT扩募已纳入西安、合肥、北京大兴、广州花都、昆明空港等资产。和华润、招商等头部房企在商业运营与资本市场的打法，也可谓殊途同归。

张一鸣90亿拿地、黄峥45亿买房

“隐形地主”高调涌现

刘强东不是孤例。2024—2026年中国涌现了不少从它行跨界而来的“非典型地主”。

例如，张一鸣退居幕后之后，2025年12月到2026年9月，“字节系”开始高调重仓北京，一年内已经花90亿元拿地，用于办公。

2025年12月，字节系先以约3.36亿元拿下中关村朝阳园北区医疗相关地块；2026年2月，28亿元底价摘下海淀蓝景丽家收储项目，要做“抖音集团数字经济产业园”，规划4200个工位、288间酒店客房，全部自持20年；3月，33.05亿元拿下学院路双泉堡，紧挨清华、北大、中科院，定向承载大模型、算法、脑机接口、人形机器人等前沿研发；9月，再花26.13亿元摘朝阳奥森南区OS-15商务金融地，可容约4000个工位，做总部职能与高端商务门面。

四笔加起来，一年出手超90亿元。加上早年的方恒时尚中心（约50亿）、大钟寺中坤广场（约90亿），字节在北京自有产权物业累计已超230亿元。张一鸣俨然多了一个“北京地主”的新身份。

黄峥让位之后的拼多多，在房地产市场也变得十分高调，仅买房都已经花了45个亿(据不完全统计)。

2026年5月，拼多多在雄安注册子公司，随后斥资约12亿元购置雄安·电建智汇城独栋办公楼，承接Temu后台、跨境数据、合规审核；2026年6月，市场消息称拼多多以约33亿元、全自有资金收购上海陆家嘴滨江的星展银行大厦。雄安和上海两笔置业，合计约45亿元。

不过拼多多2025年营收4318亿元、净利润近千亿元，现金储备超4000亿元，33亿买楼只是洒洒水。

实际上，集团业务做大后，普遍会购置房地。

比如4399在广州天河约6.03亿元买地建总部，家乡互动深圳前海超1亿元买物业，延趣游戏厦门拿地；更有无忧传媒三亚超6亿元摘百亩商服地做直播总部，星竞威武在三亚做电竞度假区……

大集团，比如“阿里系”不仅在杭州、上海项目拿地设总部，还在香港铜锣湾72亿港元买楼。腾讯在深圳、北京、上海、天津、重庆、成都、武汉等地都有物业。

持续城市核心物业，是公司发展、投资增益、品牌背书的多重需要。当旧地产老板在去杠杆里瘦身，新地主们在低估值里“囤房囤地”，或也会是很长一段时间内的常态。

（凤凰网王婷婷）

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