黑龙江
南阳二手房挂牌量已经超过5.9万套，降价房源占了绝大多数。一个多月前，一套建业龙悦城的房子还挂6000多一平，现在同样的户型5200元上下就能谈。当年为抢这套房托过关系、付过全款的人，如今看着挂牌价，不知道该卖还是不卖。
建业龙悦城在卧龙区，巅峰时二手房卖到8600元一平，现在主流成交价4550元，跌幅47%。这个小区当年开盘热度很高，大量刚需和投资客一起入场。小区体量太大，交付后上千套二手房集中挂牌，周边配套的兑现速度却比卖房慢得多。房子多、买家少，业主想成交只能互相压价，不是某个房东急用钱，是整片库存挤在一起。
建业云境跌了42%。巅峰均价14000元，现在成交价8100元左右。这个盘当年被称为东区改善天花板，很多人高价买入。后来物业维护跟不上，电动车乱停放、公共设施老化，片区的次新盘又一直接着供应。改善买家算了算账，同样的钱能买更新、管理更好的房子，老天花板的溢价就撑不住了。
三馆一院片区是这轮下跌里最典型的样本。中梁江山印从10800元跌到6600元，跌幅39%。金科博翠东方从10500元跌到7450元，跌幅29%。当年大量购房者押注的是新区规划，觉得三馆一院落地后整个片区会跟着起来。但配套落地的周期比卖房周期长很多，房子先交付了，商业和生活配套还没跟上。规划本身没有错，错的是房价把未来很多年的红利提前透支了。
学区溢价也在退潮。常绿林溪谷高峰卖到10200元，现在约6400元，跌了37%。这个小区靠教育配套，曾经有很高的学区溢价，入住率也高。但物业服务口碑较差，管理松散。学区政策趋于平稳之后，溢价很快消失，再叠加老旧户型、社区密度偏高，价格一路往下走。万都名邸紧邻学校和吾悦广场，巅峰卖到12000元，现在9100元。地段优势还在，可周边新建楼盘增多，学区溢价回落，楼栋密度又高，二手房吸引力明显下降。
白河南的情况不同。中梁首府当年开盘千人抢房，巅峰8600元，现在成交价5850元。白河南片区大量楼盘集中交付，二手房集体涌入市场，片区人口导入速度缓慢，没有强力产业支撑，刚需购买力不足，房子挂出去几个月难成交。
水韵绿城巅峰9100元，现在7000元。片区新房持续放量，竞品不断出现，板块没有形成独特稀缺性，大户型总价高、流通性差，接盘的人少。
这轮下跌背后有共性。三馆一院这类靠规划炒作的片区，概念褪去后跌幅最大。大型社区和安置房混合小区，挂牌量巨大，内部竞争内卷，很难稳住价格。广苑珺悦府就是例子，商品房和安置房混合，安置房大量办证入市后，低价房源直接分流刚需，商品房业主被迫降价竞争。
南阳本身是人口流出的三线城市，常住人口被郑州和武汉双向虹吸，返乡置业热情逐年降低。购房需求以刚需自住为主，投资需求萎缩，房子的金融属性持续弱化。非核心地段的房产，保值能力普遍偏弱。远郊新区的房子，盖了一大片，人没跟上来，挂出去半年一年没人问价是常事。
政策端也有新动作。河南9部门印发的措施里写明，商品住宅去化周期18个月以上的县市区暂停住宅用地出让，南阳中心城区去化周期约25.8个月，符合管控条件。首套住房贷款从10月1日起有贴息，年化1个百分点，最长5年。这些政策会影响后续供应，但市场库存高、去化慢的基本面还没有根本逆转。
对买房的人来说，看得见的配套，远比远期规划更保值。刚需自住优先看成熟配套、优质物业、小户型，避开远郊新区、超大体量社区和当年炒出来的高价概念盘。如果是投资，现阶段南阳二手房流动性偏弱，需要谨慎。
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