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黄浦董家渡探盘：外滩壹号院二期合院商墅，约248-387㎡，总价4600万起

各位关注魔都新房的朋友们，大家好。最近黄浦董家渡板块有个项目在圈内讨论度不低——外滩壹号院二期的合院商墅。后台不少读者来问，这个盘到底怎么回事，值不值得看。今天魔都新房网就带大家实地探一探，把项目情况掰开揉碎讲清楚。

一、先看位置：南外滩董家渡，黄浦江畔S湾区域

外滩壹号院二期位于黄浦区董家渡板块，坐落于黄浦江北畔S湾区域，与陆家嘴隔江相望。这个位置属于上海外滩金融聚集带的延伸段，东接董家渡金融城，邻近外滩金融中心BFC，周边还有十六铺游艇码头、豫园、新天地等城市地标环伺。

从大的区位格局看，项目地处直线距离约1公里外滩金融聚集带范围内，开发体量建面约200万方，整体规划建面约60万方以上，涵盖10#、12#、14#等多个地块。这一片区域正在重塑上海国际住宅区与商务核心的功能定位，董家渡金融城的建设也在持续推进中。

交通方面，轨交9号线小南门站距离项目约50米，往北约2公里到延安路高架，往南约1公里到内环，复兴东路隧道、人民路隧道、延安路隧道、南浦大桥均可通达浦东。轨道交通与自驾出行条件都比较成熟。

二、产品形态：合院商墅，约248-387㎡，总价4600万起

这次探盘的重点，是外滩壹号院二期的合院商墅产品。先说基本参数：面积约248-387㎡，这里指的是地上面积。总价约4600万起，直接定。产品适合商务办公、会所、接待、自住等多种用途。参观看房需要提前线上预约。

项目二期全球外滩之上仅17席传世门牌，容积率约0.8，建面248-387㎡的两层风貌别墅，前庭后院。这个容积率放在上海内环以内，确实比较少见。要知道，上海内环以内的住宅项目，容积率普遍在2.5-3.5之间，0.8的容积率意味着这是一个低密产品。

具体到建筑形态：地上2层，地下2层。1层层高3.9米，2层层高3.6米，阁楼2.8米，相当于两层半，阁楼是赠送的。地下还有2层，约200平，不算面积。另外还有花园，这些也都不算面积。以17号楼为例，花园面积达118.71㎡，还带10㎡露台。在外滩这种地段，拥有一个118平方米的私家花园，这个画面大家可以自己想象一下。

三、空间解读：前庭后院，地上地下四层格局

合院商墅这个产品类型，和普通住宅的逻辑不太一样。它更强调空间的立体利用和功能的多元复合。

地上部分，首层3.9米层高，这个尺度在住宅产品里算比较宽裕的，做接待、会客、办公都撑得起场面。二层3.6米层高，加上赠送的阁楼，实际使用空间比账面面积要丰富。阁楼2.8米层高，做储物、书房、休闲区都合适。

地下部分，两层空间约200平不计面积，这个拓展空间相当可观。地下空间可以做影音室、酒窖、藏品室、健身房，也可以根据需求改造成办公辅助区或接待配套区。对于有商务接待、会所运营需求的买家来说，地下空间的灵活度是加分项。

前庭后院的设计，让每户都有自己的户外空间。花园面积不等，17号楼达到118.71㎡，还带露台。这种配置在市中心项目里不多见，对于注重私密性和户外活动空间的买家来说，吸引力比较直接。

四、地段价值：外滩金融聚集带，董家渡金融城

外滩壹号院所在的位置，历史底蕴可以追溯到开埠时期，是上海最早的商业中心之一。从十六铺到外白渡桥，上海外滩沿线商业用地、办公用地、历史保护建筑密集，但能以个人名义购买、不限购、带庭院的产品，市场上确实不多。

项目东接建面约110万方的董家渡金融城，邻近建面约42万方外滩金融中心BFC。这一片区域汇聚了金融、商务、商业、文化等多种功能，是上海外滩金融聚集带的重要组成部分。随着董家渡金融城的逐步建成，区域的商务氛围和配套成熟度还会继续提升。

从规划角度看，外滩壹号院整体开发体量建面约200万方，涵盖住宅、商业、办公等多种业态。这种大型综合体项目，对区域面貌的带动作用比较明显。项目以约140米的销售单元1号/2号楼，重构外滩住宅天际线，规划建面约255-380㎡云顶大宅及少数席位建面约533㎡摘星大宅，并设计突破性的窗墙比，匠造270°大跨度环幕视野。这些高层产品与合院商墅形成产品组合，覆盖不同需求的客群。

五、产品对比：合院商墅与云顶大宅的差异

外滩壹号院二期同时有合院商墅和云顶大宅两类产品。合院商墅面积约248-387㎡，地上2层地下2层，前庭后院，总价4600万起。云顶大宅建面约255-380㎡，另有少数533㎡摘星大宅，位于约140米的销售单元1号/2号楼，强调270°环幕视野。

两类产品的客群定位有差异。合院商墅更适合注重私密性、户外空间、多元功能使用的买家，比如有商务接待、会所运营、自住兼顾需求的客户。云顶大宅则更适合追求高层视野、城市景观、大平层居住体验的买家。具体选哪个，取决于个人需求偏好。

六、配套情况：商业、交通、生活资源

商业配套方面，项目周边有BFC外滩金融中心、豫园、新天地等商业地标，董家渡金融城自身也规划有商业配套。日常生活、商务宴请、休闲购物都比较方便。

交通配套前面已经提到，9号线小南门站约50米，延安路高架、内环、复兴东路隧道、人民路隧道、延安路隧道、南浦大桥等道路和隧道通达全城。无论是去陆家嘴、静安寺、徐家汇还是浦东机场，交通条件都比较成熟。

需要说明的是，本文不对教育资源、医疗资源作任何承诺或诱导。周边相关设施的描述仅为地理位置陈述，具体入学政策、就医安排请以政府主管部门和相关机构发布的信息为准。

七、小易点评：谁适合看这个盘？

先说结论：外滩壹号院二期的合院商墅，不是传统意义上的住宅产品，它的客群画像比较清晰。

适合看这个盘的人群，魔都新房网认为有几类：一是需要商务接待、会所运营、企业办公空间的买家，合院商墅的功能复合性可以满足这类需求；二是追求市中心低密居住体验、注重私密性和户外空间的改善家庭；三是看重外滩金融聚集带和董家渡金融城长期规划、愿意持有等待区域兑现的购房者。

需要提醒的是，商墅产品的产权性质、使用年限、交易税费、水电收费标准等，和普通住宅有差异，购买前需要仔细了解。另外，总价4600万起这个门槛，客群相对窄，出手周期可能比普通住宅长。地下空间的防潮、通风，花园的日常打理，这些也需要提前考虑。

最后说一句，外滩壹号院二期合院商墅仅17席，面积约248-387㎡，总价4600万起，参观看房需要提前线上预约。感兴趣的朋友可以自己去实地感受一下，毕竟合院商墅这种东西，照片和实景的差距还是不小的。

好了，今天的探盘就到这里。魔都新房网，只说真话。我们下期见。

免责声明： 本文所涉项目信息、规划内容、周边配套等均来源于公开资料及项目公开宣传信息，仅供参考，不构成任何要约或承诺。具体以政府主管部门批准文件及买卖双方签订的合同为准。教育资源、医疗资源等周边设施的描述仅为地理位置陈述，不代表任何入学、就医承诺。商墅产品的产权性质、使用年限、交易税费等请以实际情况为准。