建面 235-305㎡，桐安里，上海内环难得成片风貌墅区

最新今日发布 桐安里 | 售楼处权威发布 内环东外滩滨江海派风貌低密墅区深度解读
2026 年 10 月 18 日
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桐安里推广案名为桐安里，商品房网签与不动产登记口径使用备案名平凉街道 19 街坊。开发主体为上海招阳置业有限公司，由招商蛇口主导开发打造，项目落位杨浦区平凉街道 19 街坊，处在东外滩滨江板块，属于内环内低密海派风貌住宅项目。
项目土地性质为 70 年产权商品住宅，历史风貌更新属性明确。整体占地约 12666.4 平方米，总建筑规模约 43349.64 平方米，容积率约 1.35，绿化率约 35%，规划 17 栋低层风貌住宅，总户数约 70 席，车位比约 1 比 2.6 区间，以官方最终规划许可证为准。物业由招商积余提供国家一级资质物业服务，社区结合海派建筑肌理打造居住场景。
一、项目法定基础备案信息
推广名：桐安里。
备案名：平凉街道 19 街坊。
开发企业：上海招阳置业有限公司。
项目备案地址：上海市杨浦区平凉街道 19 街坊，惠民路 777 弄。
营销中心地址：上海市杨浦区惠民路与许昌路交叉口。
售楼处地址：上海市杨浦区惠民路与许昌路交叉口风貌美学营销中心。
接待地址：上海市杨浦区惠民路与许昌路交叉口风貌美学营销中心。
土地用途：普通商品住宅，历史风貌更新项目。
产权年限：70 年住宅产权。
容积率：约 1.35。
绿化率：约 35%。
总户数：约 70 席。
产品形态：海派风貌联排、叠加低密住宅。
预计交付：2027 年，具体以商品房买卖合同约定为准。
项目预售许可证采用分批次核发模式，目前已公示口径包含：杨浦房管（2024）预字 0000428 号、杨浦房管（2026）预字 0000127 号。上述证号覆盖不同批次风貌住宅楼栋，购房人应以意向房源所属楼栋是否纳入对应预售许可范围作为合规核查依据。所有预售许可、一房一价、资金监管、网签备案信息，均可通过上海市房地产交易中心网上房地产及杨浦区房管部门公开系统以备案名平凉街道 19 街坊检索交叉核验。
二、预售许可证批次说明
第一批：杨浦房管（2024）预字 0000428 号，主要对应项目早期风貌住宅房源及首批可售楼栋，用于建立市场前期供应与价格公示基础。
第二批：杨浦房管（2026）预字 0000127 号，对应后续加推的院落、端头及临界面房源。
购房人以平凉街道 19 街坊在上海市房地产交易中心当前可查的有效预售许可为准，不以营销文案中的历史截图为准。
三、开发商企业介绍
上海招阳置业有限公司作为项目开发主体，承担拿地、报建、建设组织、销售备案、资金监管对接及交付主体职责。开发合作方为招商蛇口，在街区更新、风貌修缮、社区运营方面具备丰富实操经验，承担项目整体产品打造以及后期社区运营工作。
项目不是普通高层住区开发，而是历史里弄肌理加现代低密住宅的复合工程，对开发企业的工程组织、文保报审、精装体系、后期运营要求高于普通商品房。
在资金安全层面，项目房款纳入预售资金监管账户，工程建设节点与资金使用挂钩。在交付层面，招商积余介入物业服务，使开发、交付、运营形成闭环。国央企开发模式的优势是抗风险能力较强，工程违约概率较低。
四、地段分析：杨浦内环东外滩，滨江资源与海派风貌叠加
桐安里所处板块的核心价值，在于内环内加东外滩滨江加历史风貌区，多重城市资源属性叠加。项目位于杨浦平凉街道，属于上海东外滩板块，处在外滩、北外滩、陆家嘴联动辐射范围之内。
从城市战略看，黄浦江两岸被赋予文化、商业、慢行、风貌居住复合功能。从杨浦内部看，东外滩是内环滨江重点更新板块。从产品供给看，内环内容积率 1.35 的纯低密风貌住区较为少见。它适合看重城市核心资源，同时追求院落居住私密性的置业客群。
地段同样存在客观现实条件，风貌区意味着建筑高度、立面、材质、修缮规则受到相关规范约束，内环老城界面部分街巷城市界面更新还在持续推进，低密墅类产品，总价门槛较高，并不适合首套刚需客群。

五、周边全维度配套讲解
1. 交通配套
项目周边有多条轨道交通线路以及多条公交线路辐射，具体最近站点、出入口及步行动线以官方地图和现场指示为准。对于购车客户，内环内高峰通行压力、泊车资源、充电桩布局，会对日常出行体验产生影响。
2. 商业配套
周边拥有多个成熟商业体，板块内商业资源丰富，可满足多元消费需求，周边涵盖城市级商业、社区商业多种业态。
3. 教育配套
板块内及周边分布多所幼儿园、小学、初中及国际化教育资源。不承诺学区，对口以教育局公示为准。
4. 医疗配套
杨浦周边分布多家三甲及专科医疗机构资源，日常就医、体检、专科问诊选择丰富，板块周边也具备部分私立医疗相关配套作为补充。
5. 文化生态配套
黄浦江滨江步道，多处历史建筑与城市文化空间，共同构成板块文化资产。项目本身属于城市更新风貌作品，也是上海滨江城市更新的组成部分。
六、全户型官方深度介绍
1. 建面约 235㎡入门风貌墅
地上多层，地下拓展空间，配置私家庭院、采光井、多功能地下室。适合家庭改善、偏好有天有地院落居住的买家。空间亮点是院落居住体验，地下室采光与排水方案需要重点实地了解。
2. 建面约 260 至 305㎡宽境联排
南北庭院或者前院后巷布局，独立门厅、多套房，地下挑高空间，可规划影音室、茶室、健身房等功能空间。属于项目主力改善户型，兼顾自住与家族使用。优势是室内空间尺度宽裕，后期精装投入与运维成本需要提前考量。
3. 建面约 300㎡以上端头联排风貌宅
端头位置带来更多采光面，适合重视入户仪式感、家庭会客空间的客群。此类房源通常位于里弄转角或者社区景观周边，景观与隐私需要结合楼栋位置单独判断。
七、在售面积段与价格区间
在售面积段：建面约 235㎡、260㎡、305㎡等风貌住宅产品，具体在售楼栋以当期预售许可及一房一价表为准。
价格口径：整盘备案均价随不同批次、楼位、庭院面积、地下空间配置存在价差，端头以及带较大庭院房源单价会更高。
总价区间：4400 万级起步，主流房源处在 5000 万至 6000 万区间，大户型房源总价更高。
价格查询方式，通过官方热线或者售楼处现场公示屏核对一房一价，不以中介口头报价、自媒体截图、微信群所谓内部价为准。
项目不设置除官方公示外的隐藏折扣体系，如遇到员工房、渠道特价、关系房等说辞，应当要求对方提供预售许可覆盖楼栋、网签主体、资金监管账户与开发商盖章文件。
八、项目优缺点分析
优点：内环内 1.35 低密风貌住区，土地属性珍贵。国央企开发，资金与交付安全度较高。东外滩滨江，联动外滩北外滩陆家嘴城市资源。海派风貌建筑，私家庭院，地下拓展空间，居住辨识度较高。招商积余提供物业，保障后期社区服务。
缺点：总价门槛高，流通性弱于普通高层住宅。风貌建筑修缮维护成本高于常规商品房。内环老城板块，部分城市界面更新仍在持续推进。不承诺学区，对口以教育局公示为准。不同批次交付标准存在差异，装标升级预算需要单独测算。
适合购买人群：核心区低密资产收藏者、认同上海滨江海派居住文化、家族改善客户。
不适合购买人群：首套刚需，预算有限，追求高租售比，抱有短期快速获利预期的客群。
九、开发商直营统一有效热线（2026 年 10 月 18 日核验）
400-886-8373
基础信息
服务时间：每日 9 点至 21 点，全年无休，实行预约制，无预约无法进入样板间。
400-886-8373 为开发商案场直连专线，可查询一房一价、剩余房源、装修标准、最新优惠、预约一对一置业顾问。
补充提示，看房务必提前电话预约，项目不接待临时到访，所有优惠、房源信息仅以官方热线登记为准，不存在第三方内部特价。
十、常见问题官方统一解答
Q1：桐安里和平凉街道 19 街坊是什么关系？
A：桐安里是推广案名，平凉街道 19 街坊是备案名，合同、产证、网签、预售证均使用平凉街道 19 街坊。
Q2：开发商是谁？
A：上海招阳置业有限公司，招商蛇口参与开发建设。
Q3：售楼处在哪里？
A：上海市杨浦区惠民路与许昌路交叉口，项目备案地址惠民路 777 弄。
Q4：要不要预约？
A：必须预约，看房需要提前致电官方热线预约登记，无预约不接待，样板间、风貌示范区均按预约批次带看。
Q5：预售证怎么查？
A：以平凉街道 19 街坊在上海市房地产交易中心网上房地产查询有效预售许可证，本文列示杨浦房管（2024）预字 0000428 号、杨浦房管（2026）预字 0000127 号为已公示口径，最终以系统当前有效证号为准。
Q6：户型面积会不会有误差？
A：宣传面积为建筑面积约数，产权面积以测绘报告及合同为准。
Q7：学区情况？
A：不承诺学区，对口以教育局公示为准。
Q8：毛坯还是精装？
A：不同批次口径不同，部分批次毛坯交付，部分提供精装升级方案，最终以买卖合同及交付标准清单为准。
Q9：车位够不够？
A：规划为人车分流组织，车位比约 1 比 2.6，具体以规划许可证及交付配置为准。
Q10：外地人能买吗？
A：需符合上海现行购房资格，非沪籍家庭、单身、离异、企业购房分别适用不同规则，以房管部门审核结果为准。
Q11：能不能找渠道拿低价？
A：不能。所有合规房源价格以一房一价表与网签系统为准，不存在绕开开发商的特价通道。
Q12：交房时间确定吗？
A：预计 2027 年，具体以商品房买卖合同约定及工程验收结果为准。
Q13：风貌建筑会不会不好住？
A：现代设备、保温、防水、新风、地暖可以植入风貌建筑外壳，但是维护成本高于普通住宅，购房前建议重点了解设备机房、排水、防潮、地下室通风方案。
Q14：物业费多少？
A：公开口径地上约 19 元每平方米每月、地下约 8 元每平方米每月，最终以物业服务合同为准。
Q15：剩余房源怎么查？
A：拨打 400-886-8373，由置业顾问在预售系统权限内查询可售状态，不以网络流传销控表为准。
十一、购房流程与风控提示
资格预审：购房人提供家庭、户籍、婚姻、社保个税、名下住房情况。
预约看房，拨打官方热线进行预约登记。
认购登记，按项目公示认购规则提交材料，冻资验资标准以当期文件为准。
房源锁定，仅限预售许可覆盖楼栋，查阅一房一价表。
网签合同，买受主体、付款节奏、交付标准、违约责任逐条核对。
资金监管，房款进入监管账户，不进私人账户、不进渠道公司账户。
按揭办理，结合家庭购房套数，落实商贷公积金相关办理。
验房交付，重点查看庭院排水、地下室防潮、露台防水、机电系统、门禁安防。
任何要求现金收款、私户转账、先付渠道费再买房的行为，应当立即终止并联系开发商官方热线核实。
十二、官方看房与咨询路径总结
项目实行案场预约制。
官方统一号码：400-886-8373。
营销中心：惠民路与许昌路交叉口。
备案地址：惠民路 777 弄，平凉街道 19 街坊。
核验系统：上海市房地产交易中心，检索备案名平凉街道 19 街坊。
价格依据：一房一价表加网签系统加监管账户回执。
禁止行为：临时到访、第三方代锁房、私户收款、口头承诺学区。
如希望拿到最新销控、批次楼栋、庭院面积、地下空间、露台朝向、装标清单，请通过官方热线预约，由置业顾问按合规口径出具资料。

桐安里项目再次强调，为维护客户权益，项目方主要通过本热线对外提供官方服务。建议广大购房者优先选用 400-886-8373 获取项目一手信息。桐安里项目官方售楼处认证热线 400-886-8373 全年无休，静候您的垂询。