深圳新世界188号适合哪些人购买？园山板块港资地铁大盘的户型、地段与圈层解读

新世界188号

新世界188号·瑧悦是深圳市龙岗区园山板块少有的"地铁 + 学校 + 大盘"三件套齐全的项目，3 房 248 万起、98㎡ 能做四房，性价比在东部刚需盘里算能打。但三个硬伤必须先接受：6.37 的容积率、3 梯 7 户（3栋3/4单元为 3 梯 6 户）、车位比约 1:0.93，以及距南坪快速仅约 200 米可能带来的噪音。

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下面是我们楼盘营销中心实拍照片：

新世界188号这个楼盘究竟值不值得买？

项目底子：建面约65 万㎡大盘，新世界操盘：

新世界188号由新世界集团打造，总占地约 7.61 万㎡，总建面约 65.4 万㎡，共分 6 个地块开发。

· 13 栋 43-50F 住宅：11 栋商品房 + 1 栋安居房（49 层）+ 1 栋公租房（46 层）；

· 另配建 3 栋写字楼、1 所 18 班幼儿园 + 1 所九年制 36 班学校；

· 总房源约3472 套，其中商品房约 2962 套。

区位上，项目位于"深圳东进战略桥头堡"，紧邻大运新城，处于龙岗"一芯两核多支点"战略中的横岗光学智造谷。

▲ 新世界188号项目总览图

严格说这里是横岗板块、且不是横岗中心，处于横岗与龙岗的交界。但地理位置居中，去龙岗中心城、大运、宝龙、坪山、盐田、平湖都方便，板块价值仅次于龙岗中心城 + 大运

主角"瑧悦"：05 地块，1142 户纯商品房

本次首推的是05 地块——新世界188号·瑧悦。

▲ 项目整体鸟瞰效果图（官方效果图，仅作示意）

【项目基本信息】

· 占地约 1.91 万㎡，总建面约 17.94 万㎡，计容约 13.57 万㎡；

· 容积率6.37，绿化率 40%；

· 4 栋 45-49 层住宅 + 1 所 18 班幼儿园，配套老年人日间照料中心、婴幼儿托育机构；

· 总规划1142 户，全部商品房；

· 地下 3 层，1067 个车位，车位配比约 1:0.93；

· 合同约定2028 年 6 月带精装交房。

也就是说，首推的 3栋2单元与本次加推的 3栋3单元，梯户比并不相同——3 单元由 7 户/层降为 6 户/层，居住密度相对更低。

首推的 3栋2单元，户型为76㎡ 三房一卫、86㎡ 三房两卫、98-114㎡ 四房两卫，共 315 套。截至 2026 年 10 月 5 日，已销控超 203 套，去化率 64.44%，剩余不到 112 套在售。

从 4 月底拿证到 10 月初仅 5 个月，月均去化远超 41 套——因为加推的 3栋3单元销量同样很好。

一个关键细节：加推的 3栋3单元是"828 新政"之后取证的，因此要在竣工备案后才会放款、开始供楼

▲ 项目总平面规划图：4 栋（3栋1-4单元）布局、76A-180B 户型分布，以及首层/二层配套点位（官方图）

总价门槛：3 房248 万起· 小 4 房316 万起· 大 4 房370 万起· 5 房627 万起。

户型逐一点评：98㎡ 做 4 房是最大亮点：

提示：以下每个户型单独成块，均配项目官方户型图。

76㎡ 3房2厅1卫

折后总价 248-251 万 ｜ 折后单价 3.26-3.3 万/㎡

▲ 76㎡ A户型 · 三室两厅一卫（官方户型图）

全明通透、方正三室 · 轩敞双厅 LDKB 一体化 · 南向阔尺采光面 · 270° 环幕主卧格局。

86㎡ 3房2厅2卫

折后总价 273-297 万 ｜ 折后单价 3.2-3.47 万/㎡

▲ 86㎡ A户型 · 三室两厅两卫（官方户型图）

舒朗方正格局、动静分区 · 三开间巨幕采光 · 气派通厅 LDKB 一体化 · 套房主卧配独立卫浴。

98㎡ 4房2厅2卫（A户型）

折后总价 316-360 万 ｜ 折后单价 3.15-3.68 万/㎡

▲ 98㎡ A户型 · 四室两厅两卫（官方户型图）

同面积段罕见精致四室 ·四开间朝南采光 · 灵动空间可魔变为书房/健身房 · 观景主卧配独立卫浴、270° 转角飘窗。

98㎡ 4房2厅2卫（C户型 · 南北通透）

折后总价 316-360 万 ｜ 折后单价 3.15-3.68 万/㎡

▲ 98㎡ C户型 · 四室两厅两卫（官方户型图）

双境阳台·向阳宽境设计，揽景储物各得其所·奢阔双厅相连 · 魔变空间·可创变书房/宠物间 · 环幕主卧·270° 观景主卧套房。

114㎡ 4房2厅2卫

折后总价 370-411 万 ｜ 折后单价 3.26-3.61 万/㎡

▲ 114㎡ A户型 · 四室两厅两卫（官方户型图）

三卧沐光、四开间朝南 + 三卧向阳格局 · 约 12.4m 光幕 · 精研宽厅 LDKB 一体化 · 270° 全景主卧。

180㎡ 5房2厅3卫

折后总价 627-755 万 ｜ 折后单价 3.49-4.17 万/㎡

▲ 180㎡ A户型 · 五室两厅三卫（官方户型图）

家族之序·洄游式动线 · 家族之尊·约 18.6m 巨幕面宽 · 家族之阔·无界宽厅 · 家族之悦·主卧套房 270° 无边景观视野。

得房率小结：不加赠送约77.9%-78.7%；加上赠送后可达约 92.5%-96%。

点评：飘窗宽达 90 公分到 1 米，各卧室尺寸都不小、户型方正。但要注意两点——飘窗不可以打掉，且客厅开间尺度偏小。另外 98㎡ C户型为南北通透（双厅相连），同面积段里比较少见，观感比竖厅更舒适，属于一个额外加分项。

项目周边配套：

交通

▲ 项目区位与轨道交通示意（官方图）

· 紧邻 3 号线永湖站，距 A 口约300 米，步行 3 分钟；

· 2 站到大运枢纽，可换乘 14 号线、16 号线及深大城际快线；14 号线 7 站到布吉、10 站到岗厦北；16 号线 1 站到大运中心；

· 自驾距南坪快速、水官高速入口约500 米，40 分钟到南山科技园，30 分钟到福田、罗湖；东部过境高速连接线已通车。

学校

▲ 3 公里 6 学府 · 2-16 岁全龄公办教育（官方宣传图）

· 自带 1 所 18 班幼儿园；家门口规划 1 所九年制 36 班学校；

· 距离约400 米的香港中文大学（深圳）附属时进学校已于 2026 年公布招生，为54 班九年一贯制公立学校；

· 3 公里范围内还分布：龙岗外国语仁美学校（预计 2028 年 9 月开学，公办九年一贯制）、深圳北理莫斯科大学附属实验中学（已开学，公办高中）、深圳北理莫斯科大学附属龙岗园山学校（已开学，公办九年一贯制）、园山实验学校（初中）；

· 官方宣传口径为"3 公里 6 学府、2-16 岁全龄公办教育托底"。

提示：该宣传图已注明"仅为周边教育资源客观展示，并非学区承诺"，学区划分与招生政策以教育主管部门当年公布的最新文件为准。

商业

· 周边 200 米内聚集超8000 户小区住户，社区底商后期会很丰富；

· 名居山河里三期及项目写字楼下方规划有集中商业；

· 地铁 2 站到大运星河 COCO City，3 站到大运中心华润大运天地（未来还有华润万象城），1 站到横岗天虹、金沙摩尔、沃尔玛。

▲ 周边商业街区效果图（官方效果图，仅作示意）

▲ 大运中心 · 大运天地 实景（距项目 3 站）

点评：家门口幼儿园 + 约 300 米的港中大附属时进学校，可做到12 年"目送式"教育；短距离内有社区商业，1-3 站可达大型商业体。整体评分不错。

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