一宗2.43亿宅地流拍 金茂放弃郑州46.53亩宅地的信号

观点网 10月12日上午9点，郑州公共资源交易中心，郑政出〔2026〕22号（网）地块竞价结束，页面弹出了两个字：流拍。

这宗地，46.53亩，起始价2.43亿元，位于郑州二七区右江路南、铜山南路东，是合村并城项目用地。按挂牌信息，它本应由中国金茂以总价24321万元摘走，牌子挂了，临门一脚，金茂却撤了。

这也是郑州828新政之后，第一宗流拍的宅地。

单看数字，2.43亿元，在一二线土拍场上连“小打小闹”都算不上，可“临阵脱逃”这四个字，放在金茂身上，怎么都不像它的风格。

就在两个月前，8月12日，金茂在北京干成了一件大事：130轮竞价，力压中海、招商、保利和华润越秀联合体，以97.61亿元拿下海淀四季青西冉地块，住宅楼面价冲到8.8万元/平方米，刷新年内北京总价、单价。

97.61亿元，是2.43亿元的40倍。一边是130轮鏖战、近98亿元真金白银抢地王，一边是2.43亿元、几乎贴着底价的地块扭头就走。

金茂不是没钱，恰恰相反--这宗地，它在心里早就算清楚了。

摊开钱袋子

先把金茂的钱袋子抖开看。

拿地端，截至8月末，金茂年内已获取15个二级项目，总土地款260亿元，全部布局一二线城市，其中11宗底价获取，整体平均溢价率仅5.64%。年初，其曾定下全年300亿元的投资目标，260亿元只是进度条。

而且出手的绝大部分地块，身价不菲，随便拎一块出来，都比郑州那宗2.43亿元的地贵出一个量级。

8月，金茂以97.61亿元拿下北京海淀西冉地块；4月，20.98亿元落子北京朝阳东坝，14.88亿元抢下广州荔湾中山八地块；3月，20.27亿元底价摘下长沙开福中心S10地块，8.91亿元首次落子成都青羊；同月，与象屿联合14.59亿元拿下上海嘉定新城地块。

数据来源：市场公开资料

在观点指数统计的数据中，金茂的全口径新增土地储备排名百强房企第八位，拿地权益金额、新增货值也同样位居行业第八，领先第九名滨江约百亿元。

销售端同样能打。2026年1-9月，金茂权益销售金额583.74亿元，同比增长4.9%；全口径销售金额846亿元，同比增长4.9%，排名提升1位至第七名。而且在该期间，TOP10房企里，只有华润、中海、金茂三家全口径销售金额保持正增长。

这些成绩，靠的是具体楼盘在扛。在郑州，璞逸缦湖项目连续五个月坐稳区域单盘销售额第一，上半年累计销售21.68亿元；在上海，金茂满誉5月首开212套、收金21亿元，后续加推的二批次、三批次、四批次即开即罄；同样在上海，金茂锦棠68套叠墅，7月首开即售罄。

从金茂中期财报看，亦能看出其财务地盘的扎实。上半年有息负债较年初再降62亿元，新增融资平均成本低至2.87%，回款507亿元。

而且截至6月末，金茂还压着2540亿元未售货值，89%在一二线城市，粮仓够吃。尽管吞下2.43亿元的地块对它来说，无伤大雅，但没必要。

精打细算

金茂有钱，但更要花得明白，这笔账得从地块身上算。

该地位于二七区大学南路板块，四环到五环之间，计容建面约7.75万平方米，定位就是小体量刚需盘。在价格端，起拍楼面价3136元/平方米，比2024年首次挂牌下调了688元/平方米，相当于打了八二折。

可便宜不等于好卖。整个大学南路板块在售新房只有亚星观樾一个，主打郑州首座“私密型”四代宅，2025年9月首开，到2026年7月累计备案410套、均价11894元/平方米，月均流速只有41套。刚需盘的利润本来就薄，还卖不动，这在任何一本投资账上都是减分项。

而且郑州在金茂的坐标系里，从来不是“刚需收割机”。金茂进郑州十年，主打两种生意：北龙湖的豪宅，和城市运营的大盘/

北龙湖金茂府是中原首个英国BREEAM四星认证住宅；璞逸云湖2025年6月首开127套秒罄、收金11.6亿元；2025年9月又拿了北龙湖11号地，81.72亩低密豪宅，2026年2月首开至今，揽金超20亿元。

城市运营一侧，2019年12月31日，金茂与河南投资集团旗下颐城控股签约，共同开发马寨新城城市运营项目，总占地8145亩、计容建面488万平方米，这几年双方都在争取有新的实质性突破。

而巧的是，该项目也在二七区，或许这就是为什么地块原定由金茂摘取，只是828新政落地后，连这个台阶，金茂也不愿再上了。

8月28日起，郑州新取得预售证的楼栋，必须竣工验收备案后银行才能放款；预售门槛统一提高到主体结构封顶。一栋楼从挖坑到竣备放款，资金占用周期被拉到两三年。对2.43亿元的小刚需盘来说，地价便宜省下的钱，未必填得上资金沉淀的利息。

把镜头拉远，郑州10月新房均价已回落到1.03万元/平方米，二七区二手房价同比跌了 7.55%。根据泰辰市场监控中心，大郑州2026全年新房周度认购年约400套，而2022年时周均成交864套、2023年900套，2024年直接滑落约550套，整个城市的购买力在收缩。

所以，金茂放弃的不是一块地，而是一种过时的算账方式。

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