北京买房：理清思路，购房建议2031

北京章哥，房地产从业22年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。每年为300余户家庭提供一站式置业、升学解决方案并实操。

一

Q:

想提问的问题：1、因为房产目前的走势并不乐观，我有意想要把目前北京房子卖掉变现（房子在朝阳柏林爱乐小区70多平），不知是建议今年现在挂牌出售呢，还是明年3月份？希望能以一个合理价格相对快的时间成交。

2、目前中介一直希望压低价格，当然也是怕高了不好出手，我内心很纠结，不知这个区域是真的没有那么好出手么，非常感谢，比较着急得到您的回复，看是否建议要挂牌，以及出手的概率有多大。

A：

1、今年所谓的金九银十没什么明显行情，年底就是常规淡季了，所以如果想卖就明年三月份吧。或者说是就算是现在挂牌，也是明年三月再成交，大多数年份都或多或少的有个小阳春。

2、中介永远希望是卖家降价+买家加价的，甭说这几年的熊市了，就是2009或2016年楼市最疯狂时的中介也这样儿，否则人家怎么赚钱啊？

3、柏林爱乐，常营这板块算挺好的，否则李嘉诚能看上吗？虽然后来他没开发，但也说明这地段儿还行，典型的市区溢出板块。只不过从顺位来说肯定在市区的后面，一般行情都是先从核心区启动，然后向二三四五环外传导。甭听中介瞎忽悠，年轻人多的地段儿挺好的，北京像素就是最有力的证明。

4、出手的概率这没法儿聊，看挂多少钱了，便宜了都好卖，贵了都不好卖。不过我反正不建议在这种时期卖房，典型的最低谷期，而且也是政策信号最明显的时候。相当于都听到辛亥革命的一声炮响了，这边却琢磨是不是进宫练葵花宝典？任何市场都是有周期的，到了最底部扛不住了，那就看自己的判断吧。

仅供参考。

借话题聊两句柏林爱乐。这里最早没案名，就叫“常营房改项目”，属于北京92年赴港招商的主要项目之一。当时两个投资方，李超人的长实集团+北京计委的阳光公司，组成的开发商叫“长阳房开”。

这里是李超人在北京的第二个旧改安置房项目，第一个是马家堡的嘉园，连名字都是宣武城开为了哄超人高兴而用的“嘉”字，之后的各个嘉园都是模仿的这里。

但是，就在李家大公子参与了开工仪式之后，宣武城开请大公子吃的是小肠陈，大公子吃完卤煮感慨了一句，人生无常啊，大肠包小肠。然后就回香港了。再之后就是1993年，凯旋女士提出了东方广场项目，李家于是放弃了马家堡和常营，一门心思的搞王府井规划去了。

后来的马家堡嘉园是宣武城开独立开发的，而常营项目则陷入了长期停工。再后来是计委刘处长下海，整合了阳光等17家北京国企组成了首创集团。但当时的主要方向是公寓，比如海淀的华清嘉园的前身东升公寓，那种产品更赚钱，所以就放弃了常营项目。

于是最终这开发权就交给了施工方，北京城乡，项目性质也改成了商品房。当时的北京城乡规模还不大，所以对这常营项目很下工夫，名字都改了好几次。最后定位为以年轻人为主的社区，柏林爱乐这种明显带有小资情调的名字也才确定了下来。

柏林爱乐从开盘到现在的价格走势基本就是跟随北京大盘，没占什么便宜也不吃亏，流动性也是中等。所以像这网友这么悲观，我觉得是没什么必要的，九十九拜都过去了，最后的时候说不想扛了，那就只能看自己了吧……

二

Q:

想咨询您一下，我在朝阳区定福庄传媒大学附近有一套顶层的两居室，九十年代初的步梯房，是否卖掉一直犹豫不定。犹豫的主要原因是现在出租也就4000-4200左右。

卖的话也就150-160，看过您之前的文章和观点，卖掉的话拿钱我没有什么更好稳定的投资渠道，但是现在不卖的话以后是不是就更难出手了？想咨询您这种房还有留着的必要吗？

A：

1、能卖150租金4000，租售比不到400，租金收益率3%，扣除各项费用+空置期的纯收益也在2.5%左右。那既然没有更好的投资渠道就留着呗，何必自寻烦恼呢？

房子肯定是越老越不好出手，但现在本来就是楼市的低谷时期，就算想出手也没必要在这会儿纠结啊。反正换做我会收着租金等行情的，等楼市回暖了再卖，或者是有了更好的投资渠道再考虑出手。

2、或者这么想吧，假定您现在持有的不是这套房，而是150万现金。那面对利率1.41%的五年期国债vs租金收益2.5%的这套房，请问怎么选择？或者说已经持有了1.41%的国债，那会不会想换成收益更高的房子？

3、再用换工作打个比方吧：我从事的是传统行业的基层岗位，月薪5000，对于我初中学历来说也还行了。但一直犹豫是不是该辞职，可一时又找不到更好的工作，吃低保的话也就2000多。但是担心如果现在不辞职，以后是不是就更难找到钱多事儿少离家近的工作了？

4、总之人生有很多这种问题，都只能自己选择，外人的建议没用。说句不好听的，人性就两个底层情绪，贪婪和恐惧，贪婪得到更多的时候又恐惧失去，但这世上哪儿有十全十美的赚钱方案啊？

仅供参考。

三

Q:

我不明白你为什么要揪着美国的房产税不放，无非是为了流量是吧！但全世界那么多国家，很多都没有房产税你为什么不说？而且美国有50个州，每个州的房产税都不一样，其中一半都在1%以下，最低的夏威夷甚至只有0.28%，你为什么不说？

为什么要揪着新泽西的1.6%喋喋不休？你想说明什么？目的是什么？人家的首都华盛顿只有0.57%为什么不说？而且新泽西距离纽约才十多公里，一步之遥，但房价就已经是纽约的三分之一了，这难道不是人家的优势吗？

A：

1、揪着不放是因为他们有房产税这事儿啊，这不是别人无中生有吧？我既然在网上发文，那肯定是为了流量啊。相当于去市场做生意，那肯定是为了赚钱啊，难道您还有什么理解不了的吗？您脑子没事儿吧？

2、很多国家没有房产税为什么不说？人家没有我说什么啊？相当于说您脑子如果真的没事儿，那我为什么要说你？

3、网友给我发来的是新泽西的税单，那我为什么要说夏威夷的？相当于说网友给我发来隔壁老王的症状，我却点评您父亲的身体，合适吗？

4、而且多说一句，房产税作为典型的地税，其目的就是为了地方财政。之所以各州的税率不同，只说明各地只能征收到这些“税额”，或者说是必须要收到这些税额，所以才根据需要制定的税率。

打个比方吧，新泽西需要1亿美元才能维持市政运转，而夏威夷需要0.5亿就够，那他们就根据需求反推税率呗。反正都是需要这点儿钱，怎么都得收到。或者说新泽西的房产总值是10亿，夏威夷是20亿，但他们都需要1亿的税收，那就制定不同的税率呗。您的脑子能理解吗？

5、我想说明什么？说明美国有房产税啊，而且税率挺高，导致业主的持有成本高。这您看不出来吗？

6、我的目的就是为了流量啊，网络平台的流量就是钱，您对赚钱有什么不理解的吗？应该不是不理解，而是赚不到，所以才装糊涂的吧？借以掩饰自己的无能。

7、我还没想好怎么聊华盛顿，别着急，别想一口吃个胖子，细水儿长流满满赚流量。

8、新泽西离纽约近却房价低，这就算优势了？那河北离北京也一步之遥，燕郊更是只隔一条河，房价也都挺低的，您觉得也算优势吗？如果您说不算那就是双标了，如果说算优势，您亏心不？

仅供参考。

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