抱歉，股牛已经下岗，该请楼市出山了！

股市持续的走弱，最近已经是在 3800 点上下徘徊，这是一个非常敏感的点位。

估计最近一段时间，部分炒股的朋友们可能晚上要睡不着觉了。

中秋节之前来了一波下跌，国庆节过后再来一波下跌，这两个重大节日都成了股民们的“劫日”。

但还有更多的朋友们关心，楼市在股市走熊之后，将会受到什么样的影响？

房价还没有止跌，接下去跌幅会不会进一步扩大呢？

老杨以前曾经多次聊过股市和楼市的关系，今天咱们再根据最新的市场点位和国内外环境做些探究。

上证指数的高点，出现在今年5月份。

其他一些跟科技相关度较好的指数与板块，基本上都是在 6 月底 7 月初见顶。

7 月份科技股出现了一波大跌，8 月份有所反弹。

但是 9 月份再次下跌，把 8 月份那根阳线完全抹平了。

进入 10 月份这几个交易日，股市继续的下跌，尤其是很多科技股已经再次破位下跌了。

那么至此为止，所有的主要指数都已经跌回到去年的四季度甚至更早一点了。

上证指数当前在 3800 点左右，相比去年底已经跌了 4%，深成指已经跌了 8%。

很多股民可能是享受到了 2024 年 9 月份之后，到 2025 年股市上涨带来的收益和快乐。

但是今年以来这个亏钱效应非常的明显。

在多次历劫之后，不知道各位对于后市，尤其是年内的几个月，是否还有信心。

近期咱们的股市下跌。受到国内外两种因素的影响。

外部主要是美联储 9 月开启加息周期。

另外就是美国及其他的一些主要的发达经济体，长期国债收益率不断上升，处于高位，甚至是创了历史纪录。

美国的 10 年期国债收益率目前在 5.2% 以上，创了 2002 以来的最高值。

这两个重要因素已经成为压制全球股市的重要因素。

但是相对而言，美国的股市尤其是纳指、标普指数目前还处于一个偏高位/

还有类似日本、韩国、欧洲股市虽然比高点略有下滑，但是下滑的幅度并不是很大。

而咱们这边的下滑幅度，相对明显了一些。

国内也有一些偏弱的因素。

比如宏观经济二季度相比一季度大幅降温，三季度估计还是维持在偏低位置。

另外，从外资这个角度，由于美国的债券利率大幅上升，美元升值，中国股市当中外资的占比已经创了多年新低。

从热点板块来看，主要是 AI 产业链，7 月份遭遇了大跌，但目前来看还没有跌到位。

这样一个主流的热门板块，当时吸纳了很多资金，现在龙头趴下了，那么对整个市场的人气影响比较大。

关于股市的总体判断，我是不乐观的。

过去两三个月，我已经多次表述过这一观点了。

主要是过去两年多，这轮股市涨幅比较大，问题是这个股市目前所处的点位跟实体经济和货币资金面的支持力度形成了一个明显的脱节。

这里我们再次来看一张非常重要的走势图，这是老杨构建的股价景气指数和股撑景气指数。

所谓股撑景气指数，就是将支撑股价波动的一些潜在因素做成指数。

截止到今年 9 月底，股价景气指数是 168，而股撑景气指数是 14，也就是股市的点位要远高于短期的支撑因素。

换句话说，过去几个月的股市有点高估了。

我们可以比对一下历史经验。

比如，2015‑2016 年，当时股价大涨，股撑景气指数最高是 166 左右。

再比如 2020 年股撑景气指数是 104，跟当时的股价景气指数高度基本上是吻合的。

不比不知道，目前这两个指标的差距特别大。

既然支撑力严重不足，那股价运行的方向大概率是震荡式往下走。

所以我的观点很清楚，即便是上周末证监会再次召开了座谈会，发出对股市维稳的信号。

但是今年的股市要想重新回到 4000 点以上，难度还是比较大的。

就当前情况来看，从比较理性客观的角度来观察。各位股民朋友应该把它视为熊市的初期。

这阶段各位一定要管住手，严格控制仓位，即便是想买，你也只能买那种防御型的股票。

那还有很多朋友不是股民，因为中国的房民比股民要多，股市、楼市都是咱普通人财富储存的重要的领域。

股市如果说走熊了，那接下去楼市会怎么走呢？

首先我想给各位吃一个定心丸，就短中期来看，比如我们展望未来的 1 年左右，楼市会按照自己逻辑推进运行，甚至还会小幅的受益于股市冲高回落，甚至是走熊。

我们先从实证角度来看一下图，股价景气指数跟房地产市场景气指数的走势比较图。

股价指数是这根蓝线。 房地产指数是这根红线。

就最近两年来看，股价是往上走的，目前处于一个偏高位；而楼市的景气度目前是处于负值区间，处于一个历史的偏低位；二者的冷暖形成了很大的反差。

按照历史规律：股市先变化，楼市后变化。

比如我们看一下上涨周期，2014 年下半年到 2015 年上半年，股市先涨，进入牛市。

在股市见顶之后，也就是 2015 年 6 月份之后，楼市反而是接棒，景气指数开始进入到景气区间，市场回暖，并且很快进入到繁荣周期。

如果我们再往前追溯，同样是有这样一个特征。

比如 2008 年股市先跌，楼市后跌；2008 年的四季度开始，股市先涨，楼市要滞后到 2009 年的二季度才开始涨。

这里我们再看一下上证指数的年度k线图。

股市的周期性波动的规律是比较明显的。

6124 的高点出现在2007 年，之前 2006 年也是大涨的，那是中国历史上最大的一轮牛市。

2006、2007 连续两年暴涨，但 2008 年出现暴跌。

2009 年股市涨了，但 8 月份就见顶了。

而楼市从 2009 年二季度开始涨，涨到了 2011 年上半年。

再看一下 2014‑2015 年，又是两根大红柱，2015 年这个上影线很高，因为股市冲高回落。

2015年下半年股市大跌，2016 年全年都是熊市，之后 2017‑2018 年也是熊市。

而当时的楼市是比较繁荣的！

股市的下一个上升周期，2019 年、2020 年、2021 年，连续三根红柱。

这轮周期，股市涨幅并不是很大，但是涨的时间长于过去几轮牛市。

我们再来看最右侧的两根红柱，第一根是 2024，第二根是 2025，连涨两年。

而最后这根柱就是今年，目前已经跌了 4%。

从这个年度走势图上也可以看到，过去 A 股的牛市，若按年度的 K 线图，一般都是由两个年度是红柱，短的只有 1 年，长的达 3 年。

而这轮牛市， 2024、2025 已经是两个红柱了，所以2026 出现下跌，也符合过去的周期规律。

另一个规律：每次股市走熊之后，楼市会复苏。

当然，这次的形势更加复杂，主要是房价泡沫破灭之后，出现较长时间、较为显著的萧条状态。

房价已经跌 5 年了，到目前还没有止跌。

但我想过去的规律不会完全消失。

按照目前的综合情况，我估计 2027 年全国一二线城市总体房价会止跌。

也就是按年度来看，2026 中国股市见顶，2027 中国的房价见底。

为什么历史上会出现股市先涨，楼市后涨？

第一个原因：股市是资本市场。

是玩钱的，一旦出现赚钱效应，它涨得就会非常快，呆在家里动动手指就能即时买卖。

而楼市的反应比较慢，因为买房流程较长，你买的是建筑物，而且涉及的金额非常大。

所以楼市一般都是慢启动，复苏回暖的节奏很慢。

与节奏相适应，楼市上升周期持续的时间，要明显长于股市。

第二个原因：大资金流动与转战。

从货币资金层面来看，股市和楼市是最大的两个资金蓄水池。

当股市见顶回落之后，甚至是进入熊市后，很多钱会从股市里面出来，它要寻找新的去处。

由于资金量比较庞大，那其中有一部分资金流进了楼市。

尤其是房价出现止跌上涨之后，它对投资者，不管是个人散户买房，还是开发商拿地，它都会产生吸引力。

最后，还有一个重要的近期因素。

就当前的宏观经济来看，我们的特征是外需较热，内需较冷。

内需里面就包含消费、投资，而房产既跟消费有关，又跟投资相关。

同时，房地产还是内需当中市场规模最大的一块。

比如2025年，全国新房二手房销售总金额为十几万亿元，而全国汽车销售只有约5万亿元。

另外，作为内需中两大市场，今年以来，全国汽车销售金额同比下降近5%，新房二手房销售金额并非不多也是5%左右。

因此，要想稳内需，最好的工具和手段，就是尽快的促进房地产市场企稳反弹！

所以今年的 929 新政，国家推出了个人买房贷款贴息政策，它是具有突破性的。

因为国家财政要拿出真金白银来补贴买房者，这就反映出国家对于稳楼市的决心很大。

虽然这次新政力度并不大，但后续还有进一步的加码的空间。

在这一逻辑下，一年后左右，房地产市场很有可能会出现真正的止跌。