购房合同和发票原件都在自己手里，登记人却说这是借款｜2026年北京房产律师靳双权

姨妈借外甥女的名义买下一套商品房，购房合同、付款发票、连合同上留的联系电话与地址，全出自姨妈本人。十几年后外甥女一方反悔，辩称这笔钱是借款。北京法院最终确认房屋归出资人所有，并判令配合办理过户。

本文依托北京法院这起生效判例，讲清借名买房一旦被当事人书面承认，事后反悔还能不能推翻。

郑某婷之母周某芬是周某华的二姐。2010年4月，周某华借郑某婷以及大姐周某英、大姐之子周某涛的名义，向甲公司购买了同一小区的三套商品房。

本案争议的是其中登记在郑某婷名下的一号房屋。三套房屋的购房款共计一千一百八十余万元。

2014年5月，周某华与郑某婷签订一份《协议书》。协议载明：周某华以郑某婷名义购买一号房屋，全部购房款由周某华支出，通过郑某婷之母周某芬以郑某婷名义支付；

郑某婷确认上述事实，并承诺在房屋产权变更至周某华或其指定第三人名下之前，提供一切协助。

协议还约定：一号房屋所有权归周某华所有，周某华享有占有、使用、收益及处分的权利；郑某婷对该房屋无权行使上述权利，也不得侵占、破坏、转卖、出租、抵押及赠与；房屋产权暂办至郑某婷名下，产权证由周某华保管。

周某华主张，房屋的购房发票原件、入住通知书原件、购房合同原件都在她处，房屋也一直由她支配、出租并收取租金，足以证明她才是实际产权人。

郑某婷辩称，她对借名买房并不知情，是母亲周某芬借她的名义买房；购房款分三次支付，实为周某华向她母亲提供的借款，且借款已经归还，因此不能认定周某华履行了出资义务。

她还主张，那份《协议书》是母亲与周某华恶意串通签订的，应属无效，并就此提出反诉。

共同被告还提出，一家人分三笔钱凑在一起买房，房款来自周某英、周某芬与郑某，与周某华无关；他们的父母后来已将款项归还，所以并不是借名买房。

周某华一方则回应：三套房屋的购房合同、购房发票原件都在她手中，合同所留的联系电话、地址也是她的；如果只是借款，为何还款数额反而比借款多出四十余万元，这多出的部分恰好印证了借名买房的事实。

审理中，法院调取了此前多份生效裁判。其中，高级人民法院在裁定中认定：出资购买三套房屋的款项中，有一千零三十九万元系周某华所有；

周某芬、何某曾先后出具证明，证实房款系周某华出资；几位证人也出证证明房屋由周某华出资购买；此后二人虽否认所出具证明的真实性，但理由不足。

生效裁判还查明，购房合同、付款凭证等均由周某华掌管，购房合同中留下的联系地址、电话号码也都是周某华的信息；周某芬、郑某婷曾多次通过书面形式或电话短信方式，认可是周某华借用郑某婷的名义购房。

法院认为，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，结合相关事实能够确信待证事实存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。

本案中，周某华主张一号房屋系其借郑某婷名义购买，已经有生效裁判认定双方签订的《协议书》未违反法律规定，并确认借名买房的事实客观存在。故周某华请求确认一号房屋归其所有，具有事实和法律依据，法院准予。

关于郑某婷配合办理过户的请求，同样符合法律规定，法院准予。至于郑某婷所称双方系借贷关系，此前的生效裁判已经作了充分论述，法院不予支持。

对于郑某婷要求确认《协议书》无效的反诉，因其主张的事实与另案已经处理的为同一事实，构成重复诉讼，法院裁定不予受理。

法院最终判决：确认一号房屋归周某华所有；郑某婷于判决生效后十日内配合周某华办理该房屋的转移登记手续；驳回郑某婷的起诉。

律师评析

第一，借名买房最有力的证据，往往不是协议本身，而是成套的原始材料。

北京靳双权律师在办理此类案件时发现，购房合同、付款发票、产权证、入住通知书的原件由谁保管，合同上留下的电话与地址指向谁，这些细节比口头陈述更有分量，也最容易被法院采信。

第二，当事人先承认、后否认的，法院可以适用禁止反言。书面文件与电话短信中的确认，一旦形成，事后翻供就需要充分的相反证据；仅以受到蒙蔽或串通为由推翻，很难获得支持。

第三，主张是借款买房的一方，要承担相应的举证责任。借款的数额、期限、利息、还款时间以及借款合意，都需要证据支撑；拿不出这些，借款的说法就立不住。

这类案件往往还牵扯到同一家庭的多套房产与多份生效裁判，既判力、重复诉讼与举证责任的判断交织在一起，路径稍有偏差，就会在程序上走弯路。

北京靳双权律师执业近二十年，代理过大量亲属之间的房产纠纷。在他看来，借名买房最有力的证据往往不是协议，而是成套的原始材料——购房合同、付款发票、产权证在谁手里，合同上留的电话与地址指向谁，往往比口头陈述更有分量。

他2008年创办易胜借名买房律师网，专注借名买房案件的实务研究；曾获2022年度、2023年度华律网最佳普法律师，多年在媒体平台普及房产法律知识。

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（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以上案例中当事人姓名、房屋及公司信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）