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整体情况

整体指标：

总建筑面积11.8万方

总共8栋住宅，属于中等规模小区

总户数704户，总停车位数713，车位配比约1:1

总高度31-33层，层高3m（中小户型）、3.1m（大户型）

总图采用错落点阵式布局，楼栋非并排直线排布，前后错开，错开楼栋遮挡，优化户户采光、通风与景观视野。

总图规划：

总共8栋住宅，除了1栋和5栋，其余都是一个单元。

总图排布最大化的利用了圭塘河景观带，6-9#栋紧邻圭塘河风光带，直面最好的景观。2#、3#、5#栋也能从前排楼栋缝隙里看到部分河景，只有1#栋115㎡户型南向暂时看不到河景。

小区主入口设置在西侧的洞井路，两个车库出入口分别设置在北侧的红星一路和南侧的杉木冲路，与人行大门完全分开，避免人流车流交叉。目前长沙很多楼盘为了节约一位物业管理人员，仍然采用人行大门和车行出入口共用的形式。

3班幼儿园：

小区总共只有704户，其实按照长沙市城市管理规定，1200户以内的小区无需设置幼儿园，但还是考虑到周边幼儿园老旧情况以及业主的自身需求，设置了3个班的幼儿园，避免业主上幼儿园还需要绕过圭塘河。

地下垃圾站：

垃圾站设置在7号栋东侧，但是创新型的采用了地下垃圾站，并且地下设置了专门的垃圾车通道，与业主的地下车库形成物理隔离，既不影响地上也不影响地下。原来的小区垃圾站都在地面上，多少会影响周边楼栋。估计未来很多楼盘会按照这个设计思路推进。

公厕：公厕设置在1栋西北角，1栋的01户低楼层多少会受到点影响，选房的时候建议避开。

商业：小区大门左右两侧都设置了商铺，北侧5栋6栋的首层，全部是商铺，总共1131㎡，约15-20间。一是因为北侧目前红星市场商业气息浓厚，不担心商铺没人租。二是这条商业街是未来中建翡翠天序一期上下班地铁的必经之路，肯定有需求。未来楼下的生活配套相当丰富，有十足的烟火气。

从规划总图来看，东侧朝圭塘河没有开人行出入口，但实际上内部景观方案做了1个朝圭塘河的出入口。

6栋和7栋之间（图1位置）打造的是观景吧台，利用高差的优势直面河面景，无遮挡俯瞰圭塘河水面与对岸林谷；

7栋和8栋之间（图2位置）设计了生态通廊，8栋和9栋之间设计了通向圭塘河风光带的出入口，可以直接到圭塘河散步。

户型

需要声明得是：这种实际得房面积和得房率计算的方法，是与装修公司的测算方法一致的，也就是未来装修公司收取设计费等费用得面积依据，是稍微偏大点的。主要是外墙算了全面积，空调机位也全部计入了面积。最近的各个项目新规得房率计算，基本都是这个口径。

而传统的房产测绘，一般套内面积计算到外墙中线，外墙的另外一半计入公摊，不要小看这100mm宽的外墙，以常规120㎡户型为例，外墙一半面积约5㎡。所以你也可以减去这几个平方，得房率会少一点点。但是不用太纠结，统一用新规楼盘的宣传口径，这样更好的横向对比。

139平户型：得房率分析

户型建筑面积：139㎡

户内实际面积（含外墙）：153㎡，相当于得房率110%

加上户外电梯厅后的面积：160㎡，相当于得房率115%

赠送解读：除了相邻户的分户墙没有开内天井做飘窗赠送（新规修订规则不允许），其余几个边都是满飘窗赠送；设备平台也按照最大面积做了赠送，后期实际为阳台和厨房，真正的设备平台（空调外机外）其实是在电梯厅北侧；阳台属于半赠送，按照最大限度的赠送比例做满。

139平户型：户型分析

核心亮点：139㎡这个面积段，终于不是其他新规项目139㎡面积段的盲目复制了，终于迎来新的户型结构升级，更像是大平层端厅的设计手法。

（1）南北分区起居，长辈与主人起居物理分隔，作息互不干扰

双套房南北分立，南向主卧套为年轻主人私密生活区，北侧套房+北向次卧作为老人、保姆、儿童居住组团，南北自然分区，日常起居、起夜作息错开，晚睡年轻人不打扰早睡老人，早起长辈也不会惊扰主卧休息，居家安静度拉满。

（2）入户动线前置北侧，长辈/保姆买菜归家物资就近入厨，不打扰南向居家休闲

入户玄关、电梯厅在户型北侧方位，老人外出买菜、保姆采购食材进门后，直接就近进入北侧厨房和北侧居住区，不用穿过南向客厅和主卧休息区，入户动线对南向休憩空间零干扰。

这次的139㎡户型，直接对标的竟然是长沙瑞府185㎡户型。格局一模一样，只是尺度略有缩小，你可以理解为稍微缩小版的长沙瑞府185㎡边厅户型。

众所周知，端厅的采光视野是碾压传统厅的，改善房最看重的观景体验直接拉满。客厅占户型端头，横向无墙体遮挡，白天全屋自然光充足；端头位置避开楼栋内部遮挡，客厅周边窗直面小区中央园林，高层能看城市视野。现在139㎡的户型就可以实现原来200平大平层的端厅体验，降低了生活享受的门槛。

左侧是中建翡翠天序二期139㎡的边厅户型，右边是长沙瑞府三期卖的非常好的187㎡端厅户型。

（1）整体格局几乎一样，都是4房3明卫的边厅户型。南向为主卧+主卫+次卧，北向为两个次卧，其中一个带套卫。客餐厅与厨房占据房子的核心中间位置，形成LDCK的阔绰尺度感，既可以南向采光又可以东/西向采光。

（2）至于大小方面，从两个户型直接对比可以看出来，主卧套的大小几乎是一样大的，其中两个次卧的面积也差距不太大。面积主要差距是客厅的大小，以及厨房的大小。中建139㎡的客餐厅是6.9mx5.2m，两个方向的尺度感其实也足够了，只是没有瑞府那么阔绰。

也就是，如果你的预算有限，又想体验大平层边厅户型，又不是非要超大客厅，能接受6.9mx5.2m的尺度，中建这个139㎡户型完全可以平替。

另外，这种边厅户型皮球哥层多次吐槽过某些楼盘，不是所有楼盘都适合做边厅户型，周边要有自然景观再去做边厅户型才是最优解。

3#栋东边户139㎡户型：

除了看小区内部的园林以外，在客厅的东侧和南侧都可以看到圭塘河的景观。客厅东侧有接近45°的视角，客厅南侧有30°的视角。

7#栋东边户139㎡户型：

如果想要更好的景观视野，同户型还有7#栋东边户，紧挨着圭塘河风光带，一览无余，无任何死角。当然价格肯定会比3#栋贵不少。

目前圭塘河风光带南段即将对外开放，最宽处约200m，有水有桥，可露营可戏水。

129平户型：得房率分析

户型建筑面积：129㎡

户内实际面积（含外墙）：139㎡，相当于得房率108%

加上户外电梯厅后的面积：147㎡，相当于得房率114%

赠送解读：除了相邻户的分户墙没有开内天井做飘窗赠送（新规修订规则不允许），其余几个边都是满飘窗赠送；设备平台也按照最大面积做了赠送，后期实际为阳台和次卧，真正的设备平台（空调外机外）其实是在公卫的北侧；阳台属于半赠送，按照最大限度的赠送比例做满。

129㎡户型：户型分析

这个户型是这两年新规最流行的户型，每个得房率做得好的新规楼盘基本都有这个户型，只是大同小异。

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