辽宁
近期楼市暖风不断，多地出台购房补贴、房贷贴息等利好政策，四季度不少城市新房、二手房成交小幅回升。很多购房者、房产从业者纷纷喊出“楼市筑底、拐点已来”的声音，让不少观望的刚需开始纠结要不要顺势上车。
但中泰国际首席经济学家李迅雷，在最新访谈中直接打破市场乐观预期，公开表态不认同房地产周期已经筑底的判断。他直言自己是长期主义研究者，从不盯着短期成交量、房价小幅波动，而是透过长期底层趋势，看清楼市真实走向，这番清醒观点引发全网热议。
当下市场的回暖，其实只是典型的短期政策刺激反弹，并不是市场自发的复苏。金九银十的成交回暖、个别楼盘涨价、售楼处人气回升，都是短期现象，迷惑了很多人的判断。而真正决定楼市兴衰的四大核心底层逻辑，至今没有任何反转，这也是李迅雷不看好楼市筑底的关键原因。
首先是人口基本面不可逆下滑。房地产的核心支撑永远是人，过去二十年楼市暴涨，靠的是人口红利、城镇化高速推进。但如今局势彻底逆转，总人口持续下滑、老龄化加速，未来年轻购房主力会逐年减少。刚需买房的核心需求不断萎缩，楼市再也没有全面上涨的人口支撑，长期下行趋势无法扭转。
其次是城镇化进程进入尾声。早年大量农村人口进城，催生了海量刚需、改善购房需求，支撑房价持续走高。而现在城镇化率已处于高位，增量人口大幅减少，新增购房需求寥寥无几，楼市增量时代彻底结束，只剩下存量博弈。
最关键的一点，是居民资产负债表仍在持续缩表。李迅雷重点强调，国内居民降杠杆、降负债的缩表周期才刚刚开启五年，调整幅度远远不够。对比美国2008年金融危机后，居民资产负债表调整持续了近二十年，足以说明这类周期调整极其漫长。
如今老百姓最大的变化就是不敢借钱、不敢买房、不敢消费。大家主动提前还房贷、拒绝背负新的房贷，买房意愿大幅降低。哪怕政策不断放松、利率持续下调，居民购房信心依旧难以修复，这种心态转变不是短期政策可以扭转的。
很多人疑惑，既然没有筑底，为什么市场会时不时回暖？答案很简单：政策托底≠市场见底。现在所有楼市回暖，都是政策不断加码托出来的，不是真实需求爆发。一旦政策红利消退，短暂的热度就会快速褪去，市场会回归原本的弱势趋势。
同时楼市结构性分化会越来越极致，不会出现普涨普跌。核心一二线城市优质地段房产，凭借稀缺资源有较强韧性，能够稳住价格；而绝大多数三四线城市、远郊刚需盘，因为人口流失、需求不足，未来依旧面临长期承压、缓慢贬值的局面。
对于普通购房者而言，一定要摒弃“抄底买房、房价大涨”的旧思维。不要被短期的市场热度、营销噱头误导，楼市已经彻底告别闭眼增值的时代。
刚需买房不用焦虑抢跑，市场还有充足的观望时间，可以慢慢挑选优质房源、议价空间充足；投资买房更是需要彻底谨慎，普通房产已经失去投资属性，很难再有增值空间。
总而言之，短期波动从来不是楼市拐点，长期趋势才是最终答案。正如李迅雷所言，看待楼市要立足长远，而非纠结一时涨跌。目前楼市只是政策维稳，并未真正筑底，平稳调整、结构性分化，仍会是未来楼市的长期主旋律。
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