打通科创转化堵点昔日老厂区当起科创“中试车间”

人民网记者 池梦蕊

走进北京市海淀区西三旗，连片70万平方米的中关村西三旗(金隅)科技园铺展开来。很难想象，几年前这里还是一片传统老工业厂区。

金隅智造工场科实园区的一栋厂房，外面看是几层楼，进去却像一个“大盒子”。“层高10米，承重每平方米1吨，大型设备可以直接吊装进场。”园区负责人介绍说，“很多硬科技企业的中试、小批量生产，对层高和承重是硬需求。”

该负责人介绍，科实园区占地7.4万平方米，总建筑面积5.3万平方米。园区超过60%的产业空间层高超6米，最高可达10米；70%以上产业空间承重超800公斤，最高达1.6吨。今年6月底正式开园，目前签约率超过70%，预计今年年底达到90%以上。

这只是一个缩影，放眼整个西三旗，连片70万平方米的金隅科技园铺展开来。依托金隅集团存量工业遗存改造升级，金隅智造工场、金隅智造工场科实园区、金隅智荟中心、隅翼创新空间、金隅启迪孵化器、建金中心多个项目错落分布，形成“一区多园”的产业格局。旧厂房没有简单推倒改造为商业地产，而是改造成适配硬科技企业的研发、中试载体。高大的工业厂房变身试验车间，现代化楼宇承载算法研发与企业总部，孵化器陪伴初创团队起步。

在北京，不少科创企业都面临一道现实难题：中心城区高校、科研院所资源富集，做研发得天独厚，但能满足中试、小批量试制的工业载体十分稀缺。很多科研团队完成技术攻关，却因为找不到合适厂房，不得不把生产环节外迁。西三旗金隅科技园“一区多园”错位布局，正是瞄准了这一行业痛点，打造出“前店后厂”的产业模式。

作为“前店”的金隅智荟中心，是偏向轻量化研发办公的现代化园区。项目建筑面积41万平方米，12栋楼中11栋办公、1栋商业配套。外立面如同舒展的书页，8至9米宽的柱距让楼宇得房率最高可达78%。下沉花园配套商业街，一层大堂留给入园企业做接待、交流和活动空间。

几步之遥，金隅智造工场、金隅智造工场科实园区就是硬核的产业“后厂”。金隅智造工场占地20万平方米，建筑面积12万平方米，凭借6至10米超高层高、重载地面、超大物流通道，集聚了300余家硬科技企业，出租率长期稳定在95%以上。金隅智造工场科实园区脱胎于科实五金老厂区，园区超六成产业空间层高超过6米，局部最高达10米，七成以上楼面承重超过800公斤，部分点位承重可达1.6吨，超大物流通道支持大型整机设备直接吊装进场。这类硬件条件，在中心城区格外稀缺。园区聚焦具身智能、高端医疗装备、先进新材料、生物制造赛道。不少企业把总部和研发放在智荟中心，把产线放在对面，“前店后厂”不再是一句概念。

优质的厂房空间，正迎来一批科创企业在此扎根成长。

水木东方是一家医疗器械平台企业。通俗说，就是医疗器械的“共享工厂”。企业管研发、设计、销售，水木东方管合规化生产。

医疗器械行业品类多、批量小、投入大、周期长。过去，企业只能自己建厂，前期研发好几年，厂房却可能一直空着。水木东方负责人说，我们按需付费，产线可以给不同企业排期，成本约是自建厂房的五分之一。目前平台累计订单600多单，帮企业做委托研发、委托生产、工程化转化。

北京高校和三甲医院资源密集，但生产配套曾是短板。这个平台补上的，正是从样机到产品的“最后一公里”。科实园区里，国科离子、国华鼎立等一批科创企业已经落地，合成生物学平台、量子芯片研发团队也在各自赛道上忙碌。

另一栋楼里，易动宇航展示着卫星姿态控制系统。展台上，一套系统由电源储箱、流体阀门、推力器等组成。企业负责人说，产品已在轨验证，目前具备年产1000台套能力。测试区里，真空罐模拟太空环境，做热循环、力学、推力测试。大罐调试后，可以同时测试多台设备，未来还能为整星企业提供测试服务。

商业航天需求正在起来。星网等星座计划带来市场，企业选择把研发和生产放在这里，看中的就是高空间、高承重和园区配套。一位工作人员说，企业经常找园区运营公司办地址注册、租赁备案、接待停车，“都是小事，但小事顺了，企业才留得下。”

在西三旗金隅科技园，租厂房、写字楼只是服务的起点。园区拒绝做简单的“二房东”，搭建起“孵化器—加速器—产业总部”全梯度培育体系。隅翼创新空间、金隅启迪孵化器为初创团队提供低成本办公空间；面向成长型硬科技企业，开放共享精密检测实验室、公共中试平台；成熟龙头企业，则可以拿到整层、独栋定制化总部载体。

园区设立政务服务站、知识产权工作站，组建专职政策服务团队，上门开展政策宣讲，提供全流程代办服务。企业足不出园，就可以办理高新认定、租金补贴、专精特新申报等业务，切实降低科创团队行政成本。投融资对接中心开在园里，政策申报、人才落户、产业链匹配也可以“足不出园”。人才公寓、园区食堂、24小时健身空间、配套商业逐步配齐。

资产运营与物业服务在这里形成闭环协同。金隅资产运营公司聚焦产业招商、生态培育，金隅物业服务公司承接硬件运维保障。智造工场屋面搭建轻量化柔性光伏，绿电就地消纳；园区优化能耗管控，把绿色低碳落实到日常运维的细节之中。这些细碎的配套，实实在在提升企业的留存感。

西三旗的变化还在继续。2026年8月，海淀区发布“中关村(海淀)科学智能创新集聚区”规划，重点依托金隅西三旗科技园，构建从源头创新到产业化落地的创新链条。海淀智谷中试港也将落地这里，集中打造AI+全链条公共中试平台集群，补齐海淀区硬科技成果转化的中试载体短板。

一组经营数据见证园区活力：金隅智造工场集聚300余家硬科技企业，出租率长期稳定在95%以上；金隅智荟中心T1号楼出租率达到93%；科实园区开园即迎来国科离子、国华鼎立等一批重点科创企业入驻。曾经的老工业片区，一步步成长为北京未来产业先导区重要载体。

老工业基地没有消失，只是换了种方式生长。硬科技企业在北京扎根，需要的不只是一张桌子，而是一个能研发、能中试、能生产、能生活的完整生态。

西三旗这片70万平方米的园区，正在把这件事一点点做实。