恒大海上威尼斯远比想象中魔幻

最近，恒大海上威尼斯的房价，跌出了新高度

热搜显示，这里部分六七十平方米的住宅，总价已经跌到十三四万元，折合单价只有两三千元每平方米

恒大海上威尼斯跌价热搜

持续关注这个盘的朋友们都知道，这样的下跌早已不是一两年的事了

但这一次，十三四万的总价，简直低得有些魔幻

这样的价格对比当年的盛况不免显得有些唏嘘

恒大海上威尼斯在2012年首次开盘的时候，就创下了热销20亿的长三角楼盘销售奇迹

而三期开盘时又以28亿元的销售量刷新了纪录

恒大海上威尼斯三期开盘盛况

这些数字，记录的是它曾经拥有的市场热度，而今天重新让它进入大众视野的，却是持续走低的房价

房价可以用数字衡量，但一个小区的真实状态，却远不止于此

曾经描绘的海滨生活，究竟有多少落到了实处？

对于留下来的业主来说，这里又是一种怎样的生活？

这些问题，比单纯讨论房价，更值得我们走进现场寻找答案

因此，这一次我们来到恒大海上威尼斯的现场，看看这里业主们如今的真实生活究竟是怎么样的？

如今的恒大海上威尼斯门头实拍

01

真实的二手市场，威尼斯的房价还没跌到底

在正式进入小区之前，我们决定先找中介了解一下海上威尼斯真实的二手房行情

毕竟，网上的说法究竟有多少真实性，只有实地考察才知道

事实也确实有些惊人

以一套73平方米、不靠海的房子为例

2026年10月在售房源实拍

当年开盘时，单价约1.1万元/平方米，总价在80万元上下

到了2024年，同类房源的总价已经降到36万元左右

2025年进一步降至30万元上下，而到了现在，25万元左右就有机会买下一套

更重要的是，眼下还很难说价格已经见底，未来仍有继续下探的可能

可能也因为这个原因，原先的售楼中心也已关闭

其实，海上威尼斯的房价早已低于不少周边环沪区域

但这一次，我们把最新的二手房价格重新放在一起比较

你会发现，海上威尼斯的房价确实已经跌到了膝盖骨

当然，城市核心区域和远郊海边社区，在配套、交通和日常生活上并不能简单对比

但单从买入门槛来看，这样的价差已经足够刺眼

也正是这种极低的总价，让这个滨海大盘重新进入了一部分买家的视野

据中介介绍，今年国庆七天，海上威尼斯成交约60—70套

平时工作日来看房的依然不是少数，并非像网上说的那般无人问津

即便房价仍在承压，市场上依然有人愿意在这个价格区间进场

夜晚业主的入住率也比往年有了明显的提升

那么，几十万元究竟能买到怎样的海边体验？

带着这个问题，我们乘坐从上海直达小区内的班车，亲身感受这趟行程的实际状况

02

它没成为想象中的度假胜地，却找到了自己的客群

国庆假期刚刚结束，我们选择在一个普通工作日乘坐班车

原本以为，假期结束后，前往这里的人应该不会太多

但真正买票时，我们就发现情况并非如此

即便单程票价已经涨到26元，尽管单程就要150分钟，依然有不少人选择乘坐这趟班车

上海直达恒大海上威尼斯的班车购票页面

而车上绝大多数都是上海本地的老年人

所以进入小区后，我们就特意向中介了解了这里的购房人群

买房人约80%来自上海，老年人占相当一部分

有人季节性居住，有人直接养老

尽管海上威尼斯没有完全实现最初的度假城想象，却找到了属于自己的客群

这其实是一件很奇妙的事

上海并不缺优质的医疗、商业和公共服务，老年人在上海本来就能享受到相当成熟的城市配套

但他们却选择来到这样一个远离城市中心、缺乏医疗教育的地方购置房产

仔细观察就会发现，他们买的是一种生活：

不必再挤在城市中心的繁华里，和老伴一起，饭后走几步就能到海边

子女有空过来，也能多一个陪伴家人的去处……

一家老小一起在海边漫步

房价下跌，改变了这个项目的市场位置

而这些持续到来的人，则让我们看到了它在原有定位之外，逐渐生长出来的另一种可能

03

海景是吸引力，但真正的竞争力是海景的可负担性

如果说海上威尼斯为什么能成为部分上海人的选择

那么这片海，一定是绕不开的原因

在与业主们的交谈中，我们发现，不少人买在这里，就是冲着海景来的

而且，这里的海景并不只是阳台上的一道风景

部分临海户型，甚至能做到从卧室、阳台到卫生间，都能从不同角度看到海

这样的设计，即便放在不少沿海城市，也并不多见

更重要的是价格

我们了解到，一套临海、带精装修、靠近社区商业中心的房子，总价只需要48万元

海景、装修和社区配套被放进同一套房子里，这样的价格很难不让人心动

2026年10月在售海景房实拍

于是，我们决定亲自去看看，这片2012年由恒大引入海南细白沙打造、以水蓝沙白为特色的人工沙滩，如今究竟是什么样子

或许是工作日的缘故，海边依稀只能看到少数的人

当然，也有可能是优惠价都需要35元的门票，提高了进入这个沙滩的门槛

晴天下的白沙滩

但依然还是有一些年轻人躺在躺椅上吹着海风，也有家长带着孩子在堆沙子、抓螃蟹、荡秋千……

或许这里的设施没有那么完善

可这悠闲自在的海边氛围，确实是环沪周边都少有的

海边有人在荡秋千，有人在抓螃蟹

在上海周边，用几十万元就能拥有一套临海住宅

也就意味着海景不再只是偶尔度假时才能享受的风景，而成为一项可以用相对低的成本长期拥有的资源

如果说海景本身就是一种吸引力，那么让更多人买得起海景，才是它真正的竞争力

04

社区的日常生活很基础，想要长期养老还有很大空间

离开海边后，我们跟着业主又在社区商业街走了一圈

相比2024年我们来踩盘，这里已经发生了一些变化

过去体量不小的儿童王国、萌萌乐园、娱乐中心等配套，如今都已暂停营业

恒大海上威尼斯文旅配套已暂停营业

至于未来是否会重新开放，还要看当地政府接手后的具体规划和运营安排

而如今的居民活动很大程度上集中在运动中心

恒大海上威尼斯运动中心

但有意思的是，即便是工作日，依然能看到不少业主陆续前来游泳

业主在此游泳

更有意思的是，这里的人情味

老业主见面彼此点个头，就算和熟悉的游泳搭子打过了招呼

派发浴巾的工作人员也认识不少常来的业主，会主动打声招呼

还有孩子们排队带着泳具赶来，整个空间并不喧闹，却有一种稳定的日常感

孩子们排队前来游泳

而除了运动，社区的布局和之前一样

几乎每个片区楼下都有商业街，餐饮以上海本帮菜和启东当地海鲜为主

想自己买菜做饭，就去小润发超市采购

恒大海上威尼斯商业街

对于来这里季节性居住的老年人来说，这些配套确实能够解决相当一部分日常需求

但它的生活配套还是比较基础

和那些已经建立起成熟品牌体系、能够持续提供文化活动的文旅社区相比

这里的商业还是缺少更多元的业态和持续更新的内容

最重要的是，从季节性居住走向长期养老，两个更现实的问题摆在眼前

首先，是医疗保障

根据我们了解到的情况，海上威尼斯内部没有医院或社区门诊

日常就医需要前往约7公里外的社区门诊

遇到更加紧急或复杂的病症，则需要到约16公里外的启东市第四人民医院

对于高龄老人，尤其是在突发疾病的情况下

就医距离、交通方式和能否及时获得医疗服务，都会直接影响他们的居住选择

其次，是社区的持续运营和维护

走在海上威尼斯内部，最直观的感受，就是一种反差

从整体规划来看，这个社区的空间布局和景观设计，依然能看出当年投入建设时的想法

但部分区域长期缺少持续维护，又让这些原本完整的空间显得有些割裂

水系就是一个很明显的例子

走进别墅区，水系与建筑原本形成了相当不错的景观关系

恒大海上威尼斯别墅区景观

来到五星级酒店外，也依然能从水池的布局中，想象这里当年的盛况

恒大海上威尼斯酒店前的水池

但仔细走近就会发现，部分水池早已干涸，缺少活水和持续维护

原本应该贯穿社区、为日常生活增添氛围的景观，最终只剩下了空间的轮廓

水池里的水早已干涸浑浊

这其实很可惜

一个社区在开发阶段投入了多少建设成本，决定了它最初能呈现怎样的面貌

而建成之后能否持续维护，才决定了这些投入能不能长期发挥作用

尤其对于一个拥有大体量住宅、又有相当一部分老年人居住的社区来说，日常维护并不是简单的环境管理

而是直接关系到居住体验的一部分

海上威尼斯已经有了基本的生活场景，也找到了一批愿意在这里生活的人

但接下来，它需要证明的，是这些生活能否被持续地照顾好

恒大海上威尼斯业主在院门前自己种的植物

05

回头再看如今的海上威尼斯，可能比想象中还要魔幻

房价一次次下跌，看不到尽头

它有足够吸引人的海景和价格，却也有医疗配套不足、社区维护不到位等绕不开的问题

这些短板，让它很难再回到当年那个备受追捧的鼎盛时期

但并不意味着，这个项目就失去了未来的可能性

当房子的投资预期逐渐退场，居住本身重新成为核心，人们对一个社区的要求也会随之改变

低总价解决的是买不买得起，海景解决的是为什么来

而决定人们能否长期留下来的，是每天的生活能不能过得方便、安心，社区能不能持续提供稳定的服务

对于海上威尼斯来说，未来真正需要努力的

其实不是重现当年的热闹，而是把已经开始的日常生活经营好

毕竟，吸引人来只是一时的吸引力，让人愿意留下来，才是一个社区真正的生命力

以上为正文，来自贰柒

这是真叫卢俊公众号的第6730篇原创文章