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徐汇滨江探盘｜安澜上海，东安地块 439.5 亿综合体，实地看这套抬板大平层

开发商天天看新房 @陈思达2026.10.12做上海新房踩盘这么多年，徐汇滨江一直是我反复过来的板块。西岸这些年不断落地商业、艺术场馆，城市界面持续更新，每次来都能感受到片区的变化。最近这段时间，很多粉丝私信问东安地块这个新项目，也就是安澜上海，今天专程过来实地走一遍，把项目规划、产品设计、社区营造，还有我现场看样板间的直观感受，完整分享给大家。

先从地块故事说起。2025 年 9 月，中海、招商、徐汇城投、中旅四家单位联合拿下徐汇东安地块，成交总价 439.5 亿，这个地块的出让信息当年在上海地产圈关注度很高。整个地块规划体量很大，也就是现在的安澜上海，位置就在徐汇滨江核心片区，也是上海新规落地之后的豪宅作品。很多人第一眼关注的是地块总价，但我实地看完之后，更在意的是这块地规划上的创新设计，也就是全地块整体抬板方案。

项目整体体量约 80 万方，属于大型综合社区，不是单纯的住宅组团。规划里面包含大约 3 万方的商业街区，还有 8000 平方米的全龄社区配套，住宅之外搭配商业和公共配套，形成一个复合型的生活底盘。东区是住宅组团，也就是现在主推的产品，户型区间约 169-400㎡大平层，资料里面也标注主力户型集中在 195-370㎡，整体定位大面积改善住宅，对外释放均价约 17.8 万 /㎡，目前处于热销阶段。项目售楼处和样板间需要提前线上预约，完成报名后等待销售确认，确认完成之后才可以到访现场，不接受临时上门参观，这点大家看房前要留意。

今天探盘，最让我愿意多花篇幅来讲的，就是项目的整层抬板设计，也是安澜上海最核心的产品亮点。整个地块采用全区域抬板，高度大约 4 米，重构了常规项目 “地面 - 建筑 - 地下” 的竖向空间逻辑，把地面公共区域、住宅入户空间和地下空间做分层处理。常规小区，地面同时承担人行、车行、景观，人车分流很多时候只是做到地库入口分离，地面依旧会有机动车通行区域。而安澜上海把住宅整体抬升之后，住宅组团如同悬浮的浮岛花园，车行系统全部布置在抬板下方，地面抬板层只留给行人、绿化景观，真正实现人车分流。

项目设计了三层归家动线，我在现场跟着动线走了一遍。第一重是地面景观层，进入社区先穿越景观、水景和绿植；第二重是架空过渡层，光影穿插在植被之间，空间有过渡感；第三重才是入户层，层层递进慢慢过渡到私密的居住空间。这种归家路径的营造，在上海的住宅项目里不算多见，不是简单种几棵树做景观包装，而是依靠 4 米高差的土建规划实现空间分层。

抬板之下的地下空间也做了很多优化。项目打造阳光地库和下沉花园，利用天井、挑空结构，把自然光引入地下车库和会所区域。很多高端项目的地库常年封闭昏暗，只有人工照明，而这里通过下沉庭院的设计，地下空间可以引入自然采光，同时搭配景观，弱化地下空间压抑感。社区中央设置约 4000 平米中央绿谷，楼间距大约 70 米，在市中心高密度的居住板块里，这个尺度可以给到室内不错的采光与通风条件，楼栋之间的视野留白更多。

立面设计上，项目大量使用玻璃幕墙搭配金属材质，建筑外观通透，现代感很强。结合抬板、立体庭院、下沉绿化以及屋面景观，形成多层次立体景观体系。不止地面一层绿化，从抬板平台、下沉庭院，到建筑屋面都有景观设计，把绿化分布在不同高度的空间里，打造多层次的生态社区。

这个项目的设计团队阵容，也是很多改善客户会关心的点。项目集结近 20 家国内知名设计机构联合参与，包含 gad、CCD 郑中设计、梁志天设计集团、无间设计、LSD、召禾、承迹、翊象设计。不同团队分工协作，一部分负责建筑规划，一部分负责室内样板，还有景观、公区、会所专项设计。多团队协作的好处，就是建筑、景观、室内风格能够统一协调，抬板的空间构想，也可以由不同专业的设计师一起落地，融入更多前沿的空间设计思路。

社区内部配套分为商业街区、邻里聚落和高定会所几个板块。规划有约 3 万方东安不夜巷商业街区，8000 平方米邻里聚落，还有 5500 平米高定阳光会所，也就是宣传里提到的全新阳光会所。会所和邻里配套，服务社区内部业主，作为圈层社交、日常休闲的空间。商业街区属于社区自带商业，满足日常购物、餐饮等基础生活需求，不用每次都远距离前往大型商圈。

外部配套方面，项目处在西岸片区，周边商业资源密集。整个片区拥有超过 24 万方零售商业生态，还有约 1.2 公里空中大道、西岸中环重奢购物中心以及品牌旗舰店集群，形成连片的商业长廊。日常购物、品牌消费的选择比较丰富。

文化资源是西岸板块长期的底色。片区聚集龙美术馆、西岸漩心等一共 6 大艺术场馆，还有品牌发布秀场。喜欢艺术展览、看展的客户，在这片区域可以就近体验各类文化活动，这也是徐汇滨江区别于其他上海住宅板块的特质。

滨水空间是西岸的标志性资源。滨江沿线拥有贯通的步行、骑行、车行观江路线，大面积公共亲水空间。闲暇的时候骑行或者散步，沿着滨江步道休闲，是片区很有代表性的生活场景。

交通层面，板块属于四轨交汇加上双隧道枢纽，轨道交通和越江隧道组合，对内连接上海各个片区，对外跨江通勤，路网通达性较强。

接下来聊聊产品本身，也就是大家最关心的户型。项目打造全景舱户型，宣传高得房率，户型面积段跨度很大，最小约 169㎡，一直到 400㎡，主力户型集中在 195-370㎡，东区、西区户型有区分，项目资料里面有西区完整户型图，同时一房一价表可在预约看房之后向销售索取。样板间包含样板实拍，需要预约进入售楼处之后实地参观。大面积平层户型，空间尺度充足，适合家庭改善，多套房的布局也是这类大平层常见的设计思路。立面大面积玻璃，室内采光面充足，室内观景视野开阔。

聊完亮点，踩盘也不能只说好的，客观说说项目需要大家自行考量的部分。第一，项目属于超大型综合体，整体开发周期较长，目前只是住宅部分入市，商业、配套的落地进度，要以工程实际建设进度为准，规划图纸上的配套，落地会有时间周期。第二，项目是大体量社区，楼栋数量多，社区内部人行动线很长，虽然景观丰富，但从小区入口走到自家楼栋，步行距离需要提前感受。第三，地块总价高，项目定位高端，总价门槛高，购房前要结合自身资产规划综合评估。第四，抬板属于比较新颖的工程设计，大家看房的时候可以多问问运维、排水、检修相关细节，新型的空间结构，后期运维是需要持续关注的点。

很多粉丝问，徐汇滨江板块，安澜上海对比周边其他项目怎么看。徐汇滨江本身供应不多，新盘稀缺，这片区域的价值，来自成片的城市更新、滨江公共空间、艺术和商业配套叠加。但不同项目，地块条件、户型、社区规划、开发主体都不一样。安澜上海最大的差异化，就是这个 4 米全地块抬板，立体分层的社区规划。但买房不是只看一个设计亮点，需要结合预算、家庭人口、通勤方向、生活习惯综合判断。

再给准备预约看房的朋友，几个实用提醒。

1. 看房必须线上预约，预约之后等待销售电话确认，确认完成再安排行程，没有预约无法进入售楼处，不要直接跑过去，避免白跑一趟。
2. 项目有样板间实拍、售楼处实拍，线上可以先看基础图片，实地到访可以看实体样板间，预约时可以同步咨询一房一价资料。
3. 文中所有规划内容，包括商业、配套、景观、户型，都以政府最终审批文件以及后续签订的买卖合同为准。项目为预售房源，所有周边学校信息仅作为区域资源参考，不做任何入学相关承诺；周边医疗机构信息仅作为片区配套介绍，不作为购房参考依据。文中面积均为建筑面积，相关展示图片仅作为效果参考，不属于交付标准。

上海高端改善买房，很多客户会把视野、社区私密性、公共空间品质放在优先位置。安澜上海这个项目，把重心放在社区整体空间重构，而不只是户型内部的装修。4 米抬板带来的浮岛式社区、三层归家动线、阳光地库、中央绿谷，是这个项目最核心的记忆点。

在上海城市核心区，很难再有这么大体量、可以完整重新规划竖向空间的地块。四家国央企联合开发，资金和开发实力有基础保障，多家顶尖设计团队联合创作，产品设计投入力度很大。同时，项目落在徐汇滨江，片区经过多年建设，城市界面、滨江空间、艺术商业资源已经成型，不是空白新区。

当然，高预算的改善置业，更建议大家多看多对比。上海滨江板块还有不少大平层产品，浦东、黄浦、静安都有不同定位的改善项目，我平时也持续在各个板块踩盘。每个板块的城市氛围、通勤路线、产品风格各不相同，适合的人群也不一样。大家如果想看其他区域豪宅资料，也可以自行查阅相关楼盘资料链接，浦东、黄浦、徐汇、静安、长宁、虹口、普陀、闵行、松江、青浦等片区，都整理了对应小区资料。

今天这次探盘，只是把我现场实地走访看到的规划、产品设计、板块现状客观分享出来。买房这件事，最终还是要结合个人家庭需求、通勤路线、资金规划，多次实地看盘对比。建议预约到访的时候，仔细看样板间尺度，了解工程节点，仔细阅读项目相关审批文件，理性评估，谨慎做购房决策。

置业没有标准答案，适合自己家庭生活需求，才是最重要的。后续我还会持续探访上海各个片区的新盘，把更多实地探盘内容持续更新。

免责声明：本文为个人实地探盘记录，内容仅为个人观点，不作为购房决策依据。文中项目规划、户型、配套、价格信息均来自项目对外公开资料，仅供参考，最终以开发商公示文件、商品房买卖合同以及政府审批文件为准。效果图、样板间实拍仅作展示，非交付标准。