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沪上新房观察 @张伟｜探盘金陵华庭：在百年金陵东路，触摸上海新旧共生的城市封面

在上海做房产实地探访多年，看过黄浦无数地块的更迭，很少有一个项目，可以同时承载厚重的城市历史、宏大的城市更新规划，以及兼具现代居住质感的风貌住宅。这次来到外滩街道金陵东路，实地探访金陵华庭，与其说是看一个楼盘，不如说是亲身走进一段正在发生的城市蝶变故事。

金陵华庭坐落于黄浦区外滩街道，属于金陵东路大规模城市更新综合体当中的住宅板块。整个片区由嘉里建设主导整体开发，囊括十幅地块，是上海核心区规模可观的城市更新项目。项目住宅板块分为两类产品，一类是 4 栋约 150 米的超高层地标大平层，另一部分则是 29 席珍藏风貌石库门别墅，也就是大家关注度很高的低密院落产品。风貌别墅建面区间约 280-750㎡，单套总价区间落在 8000 万至 1.4 亿，每一户都附带 50-100㎡的私家院落，建筑形态为三层经典石库门形制，镶嵌在约 1 公里长、12 万方的风貌商业群落之中。

很多人初听金陵东路，或许还停留在老上海记忆里那条充满烟火气的骑楼老街。这条马路始建于 19 世纪 50 年代，最初定名 “公馆马路”，老上海人习惯称它为 “法大马路”。在近代上海的城市版图里，金陵东路很早就跻身城市繁华地带。1870 年代，这条与南京东路平行的街道，洋行林立，商贸往来密集；进入 20 世纪，各类商业业态持续向西延展，街巷商号云集，街市持续兴旺。在百年前的土地估值体系中，1926 年金陵东路沿线的土地最高价达到 10 至 14 万两白银每亩，土地价值在当年上海，仅次于南京东路外滩沿线片区，足以窥见这片土地在近代上海的分量。

百余年流转，金陵东路留存下来的骑楼建筑群，至今依旧是上海乃至华东保存完整、辨识度极高的骑楼风貌街道。成片连续的拱廊骑楼，是中西建筑美学交融的产物，廊下可供行人遮阳避雨，街巷里藏着老上海几代人的生活记忆。圣若瑟天主教堂、太古洋行旧址、原法国巡捕房、中汇大楼等一批百年历史建筑散落街区，一砖一瓦都记录着上海开埠之后的城市变迁。

而本次金陵东路城市更新，没有选择简单推倒重建。嘉里建设秉持 “最好的保护，是使用” 的思路，针对片区内不同建筑，制定分级保护策略，区分保护修缮、保留改造、更新改建三种方式，对百年骑楼街区进行保留与活化。城市更新的底层逻辑，不是把历史建筑变成仅供观赏的静态展品，而是在保留建筑肌理、街巷格局、历史风貌的前提下，植入现代城市功能，让老街区重新回归日常，持续焕发生机。

整个金陵东路综合体的规划格局，相当有想象力。项目规划打造约 240 米与 180 米两栋超高层办公地标塔楼，重塑外滩片区的天际轮廓线，建筑落成之后，将和黄浦江对岸陆家嘴建筑群形成呼应。约 150 米的超高层大宅就是金陵华庭高层产品，步行可抵达外滩滨江。未来在这里生活，出门便是繁华的风貌商业街区，转身归家，又能拥有相对静谧的居住氛围，繁华与安宁可以在很短的距离内自由切换。

长达一公里、总规模约 12 万方的低密风貌商业群落，将整合石库门、里弄、骑楼多种海派建筑形态。未来这里会形成一处大型风貌漫步街区，如同一座开放式的风貌博物馆，人们可以沿着骑楼拱廊缓步穿行，在老建筑的框架内，体验全新的商业、文化场景。整个片区更新完成之后，将形成一条连贯的城市活力走廊，串联起外滩、老城厢、人民广场三大历史文化风貌区，同时衔接外滩金融集聚带与人民广场的文化商业资源，成为连结外滩、新天地、豫园的重要城市节点，也被视作黄浦城市更新进程中关键的一环。

从城市区位逻辑来看，金陵东路处在上海 CAZ 中央活动区的核心承载地带，多种城市资源在此交汇。这片土地自带 “外市内里” 的独特形态，外部是外滩万国建筑勾勒的城市封面，内里保留着老城厢里弄、石库门的市井肌理，承载着上海兼容并蓄的城市气质。外滩街道的住宅供应一直相对稀缺，金陵华庭作为这片区域二十多年城市更新进程中，规模较大的城市更新项目，也是片区内住宅供应板块，它的落地，有助于缝合黄浦核心区域的城市界面。

站在更长的周期来看，外滩片区的城市更新，已经进入集中落地的阶段。从金陵东路向外延伸，外滩万国建筑、骑楼风貌街区、石库门院落、地标住宅将连成一片，形成一条价值厚重的 L 型城市发展带。在黄浦核心区的顶豪产品序列当中，能够近距离承接外滩城市资源，同时扎根老城厢历史肌理的项目，金陵华庭是很有代表性的样本。

聊完地段与城市规划，再把目光落到产品本身。这是一次多支国际国内设计团队联合创作的作品，KPF、THE OVAL PARTNERSHIP、如恩设计、上海天华、王欧阳（香港）有限公司、华东建筑设计研究院、WSP、ASPECT Studio 等多家机构共同参与整体规划与建筑设计，不同团队各自发挥专长，共同完成这片土地的焕新表达。

超高层住宅的外立面设计，以 “竹韵” 作为创作灵感，采用铝板搭配大面积玻璃幕墙。建筑线条简约柔和，竹节的意象转化成建筑立面的弧面转角，象征城市持续生长更新的状态。香槟金金属线条搭配隐藏式双向灯带，在白天呈现细腻的材质质感，夜晚点亮之后，建筑在城市夜色里拥有独特的视觉标识，在百年骑楼的低密肌理之上，树立起现代感十足的城市新地标。

4 栋约 150 米的超高层塔楼，采用一层两户的布局，每户拥有 270° 环幕视野。高层居住者站在室内，向下可以俯瞰成片的骑楼、石库门里弄的红瓦屋顶，向外远眺，陆家嘴摩天建筑群、外滩万国建筑、黄浦城市景观依次铺展，新旧建筑在视野当中形成对话，构筑层次丰富的城市第五立面。

项目首期优先开发南地块 T3、T4 两幢 150 米超高层大宅，首期推出的主力户型涵盖 270㎡、288㎡、338㎡，同时搭配少量 608㎡、640㎡的大尺度天际平层。高层产品的户型设计重视通透感与空间尺度，大面积落地玻璃把城市景观与自然采光引入室内，兼顾现代家庭的居住需求与观景体验。

而本次探访当中，更具辨识度的，是 29 席风貌石库门别墅。三层石库门建筑保留海派里弄建筑的空间气质，同时植入现代住宅的全套功能，每户独立拥有 50 至 100㎡私家院落。在市中心核心地段，能够拥有带独立院落的低密住宅，本身就属于比较少见的产品形态。院落空间可以作为家庭的户外延伸，无论是庭院休憩、家庭小聚，或是打造私属景观，都拥有足够的发挥空间。建筑被包裹在整体风貌商业街区之中，出门即可漫步骑楼街巷，享受片区规划的商业、文化配套。

交通层面，项目地块可直达豫园地铁站，为 10 号线与 14 号线换乘站点，轨道交通可以便捷通达上海多个核心板块，为日常出行提供支撑。整个综合体总建筑面积约 66.3 万平方米，十幅地块涵盖住宅、办公、商业、酒店多元业态，是典型的 TOD 导向大型综合街区。项目整体预计 2027 年至 2029 年分期竣工，住宅板块计划自 2027 年逐步落成，办公、商业零售、酒店板块从 2028 年起陆续投入使用，项目整体投入规模预计超过 500 亿。

查阅公开规划资料，先期出让的四幅地块中，064-01、065-01 地块规划方案已经公示，规划包含四幢 44 层高层住宅，12 幢三层低密风貌住宅，搭配商办建筑与社区配套用房。根据公开信息，高层公寓的地块指导价约 20 万 /㎡，风貌别墅产品市场预期单价可达 30 万 /㎡。酒店板块规划建筑面积约 8454 平方米，规划定位偏向酒店及服务式公寓。

整个金陵东路片区的规划，充分考虑老城厢历史风貌保护。豫园每年接待客流规模超 3000 万人次，片区更新以保护性开发作为主线，保留骑楼本体风貌，不会破坏原有街巷格局。未来建成之后，这片综合街区将融合居住、商业、办公、酒店、文化展示等多种功能，业态丰富度可以对标上海多个大型城市综合体。

走在金陵东路的骑楼之下，很容易感受到这片土地独有的张力。一边是历经 160 余年沉淀下来的城市文脉，老建筑的雕花、拱廊、街巷肌理，承载着上海近代商贸与市民生活的记忆；另一边，超高层塔楼、现代商业、全新的居住产品正在这片土地上生长。这种新旧共生，不是简单的仿古复刻，而是在尊重历史基底之上，把当代的居住、消费、办公需求植入老城。

很多人讨论上海核心区豪宅，往往会聚焦江景、地段、产品尺度。金陵华庭的特殊之处，在于它不只是一套高端住宅，而是身处一个正在完整落地的巨型城市更新项目当中。购房者入手的，不只是一套房子，更是参与一段城市历史的新生。

我们在上海看城市更新项目，见过不少项目只做建筑外壳的翻新，内里功能缺失，最终老街区难以持续运营。而嘉里在上海多年运营大型综合体的经验，从静安嘉里中心到浦东嘉里城，都可以看到长期持有运营的思路。本次金陵东路项目，也是延续长期运营的开发逻辑，不只建造建筑，更会持续运营整个风貌街区，让骑楼街巷持续保持活力。

站在房产观察的视角，黄浦核心区的住宅供给本身就相对有限，尤其是这种同时拥有历史风貌街区配套、大型综合体规划，并且包含高层大平层与石库门院落别墅两类产品的项目，在上海新房市场当中属于比较特别的样本。高层产品适合偏爱城市天际视野、享受综合体配套的客群；风貌别墅则更适合追求低密院落、偏爱海派里弄居住氛围的家庭。

当然，也要客观说明，项目目前仍处于建设阶段，本次看到的建筑效果、街区场景均为项目效果图，最终的建筑形态、景观呈现、商业落地，都以实际交付为准。城市更新项目开发周期较长，片区的商业、办公、文化配套，会随着工程分期逐步兑现，需要一定时间去完整呈现规划当中的场景。

回望金陵东路一百六十余年的岁月，从当年公馆马路的洋行云集，到后来市井烟火的骑楼老街，再到如今这场规模宏大的城市焕新。这条马路见证了上海从近代开埠到现代化国际都市的全过程。金陵华庭生长在这片土地之上，它的价值，是城市核心地段、百年历史文脉、大型综合体配套、大师团队建筑设计多重要素叠加的结果。

上海的城市发展，从来都是新旧交替。外滩万国建筑没有被时代淘汰，新天地石库门在改造之后重获活力，而金陵东路，将成为上海又一次城市更新实践。当多年之后整个片区全面落成，一公里骑楼商业街区开放，超高层地标点亮天际线，石库门院落里有住户的灯火，这条百年马路，将完成一次跨越时代的重生。

对于关注上海核心改善资产的购房者来说，金陵华庭值得放在观察清单当中。它提供了一种独特的居住可能性：居于上海城市心脏，推窗可览外滩与陆家嘴的城市盛景，下楼漫步百年骑楼街巷，在历史建筑环绕之中，拥有现代豪宅的居住体验。这也是为什么，在上海众多顶豪项目之中，金陵华庭从规划公示阶段开始，就持续受到市场关注。开发商名称：上海保劭置业有限公司预售证号：青浦房管（2025）预字0000428号代投保利长宁项目以上涉及面积均为建筑面积价格有效期至：2026.12.31

上海的土地，核心地段的每一块都有自己的故事，而金陵华庭，就是金陵东路百年故事续写的新章节。