®豪宅❗保利永兴里官方售楼处电话 | 保利永兴里发布:保利永兴里奢居新标杆!

陈思达探盘｜静安内环保利永兴里，仅剩 4 套双拼风貌别墅，精装准现房实地感受

大家好，我是陈思达，长期跑上海新房，尤其是市中心城市更新类项目。今天带大家实地走进保利・永兴里，静安内环中兴路板块的风貌更新作品。很多粉丝问我，在内环核心区，预算三千多万，除了高层大平层还有没有别的选择？这次看的永兴里，就是一套不一样的方案，内环内双拼风貌别墅，目前别墅产品仅剩 4 套在售，准现房状态，今天把实地踩盘看到的、产品的底层逻辑、适合什么样的家庭，完整跟大家聊聊。

先把项目基础信息说清楚，项目备案名永兴里，地址在静安区永兴路 173 弄，属于中兴路板块，处在静安内环范围之内。很多人都清楚，上海内环土地面积，只占到全市土地约 1.8%，在这样狭小的土地范围内，能出让、开发住宅用地本身就不多，低密度别墅类产品的供给，更是长期偏少。我整理过 2019 至 2024 年上海新房别墅供应数据，这五年全市别墅总供应 37022 套，其中内环范围内别墅供应 333 套，占比大约 0.9%；而纯内环内的别墅产品，在全市新房供应里面占比仅 0.04%。

在这样的供给背景下，双拼形态的别墅，在内环市场上更少见。保利永兴里这批双拼风貌别墅，全盘规划也就二十余席，经过一段时间去化之后，现在可售房源只剩下 4 套。在市中心，同样的预算，市场上大多是高层大平层，而这个项目提供了带院落、多层立体空间的双拼别墅，这也是很多改善客户专程过来实地看盘的核心原因。

聊项目，不能跳过这片土地本身的历史脉络。永兴里所在的片区，历史上是三曾里、湖州会馆、商务印书馆所在地，是上海近现代工商业、文化发展的重要片区。百年之前，这里就是上海繁华的工商业聚集区域，国内很多文学大家，都曾在这片土地留下足迹。保利打造永兴里，属于城市更新项目，不是简单推倒重建，而是在原有地块文脉基础上，用现代居住需求去做风貌重塑，把老上海里弄的在地记忆，融入当代住宅产品里面。

从区位与城市界面来看，项目距离外滩大约 3 公里，搭乘地铁 2 站就能抵达人民广场，处于苏河湾 CAZ 辐射圈内，和南京西路中央活力区形成联动。交通路网，是内环项目很核心的优势。轨交方面，项目距离 8 号线中兴路站大约 500 米；3、4 号线宝山路站在周边，步行距离不远；10 号线四川北路站距离项目约 1 公里。自驾出行，南北高架、北横通道、内环高架都在附近，不管是跨区域通勤，还是去往各个核心商圈，通行选择比较丰富。

我们再看周边的城市资源。以项目为中心，3.5 公里半径之内，人民广场、新天地、苏河湾、大宁、北外滩、陆家嘴、四川北路多个成熟商圈环绕，商业选择丰富。文化艺术资源也集中，UCCA Edge、Fotografiska 影像艺术中心、苏富比空间，都在不远的范围内，日常看展、文化活动出行便捷。生态绿地方面，周边有华兴新城公园，面积约 17.5 万平方米，苏河湾拥有成片的公园体系，总面积约 13 万平方米，还有约 3.5 万平方米中兴公园，城市绿化资源充足。

看完地段，重点来看本次在售的双拼别墅产品。户型建筑面积区间约 212-218㎡，产品为双拼风貌别墅，地上三层，地下两层还包含夹层，额外带有阁楼。我们实地看层高，一层层高 3.6 米，二层 3.2 米，三层 3.1 米，地下空间层高约 5.55 米。每户独门独院，自带庭院，同时配置双露台，属于有天有地的居住形态。

这套产品最受关注的一点，是空间附赠，项目整体附赠率平均约 60%，单户地下附赠空间大约 110㎡。简单理解，购买建筑面积约 210㎡左右的房源，实际可以使用的空间大约能达到 300㎡。很多客户在对比大平层和别墅的时候，很容易忽略这个维度。同样的账面建筑面积，大平层的使用面积基本锁定在产权证范围，而这类高附赠的别墅产品，地下空间、露台、阁楼都可以作为日常使用空间，实际可活动的面积会明显增加。

整个空间可以拆分为五层使用，不同楼层可以做功能分区。一层作为入户层，设置复合空间，适合家庭会客、日常起居，方便老人活动，不用上下频繁爬楼；夹层可以作为自由功能区，可根据家庭需求灵活规划；地下 5.55 米挑高空间，可塑性很强，可以打造家庭休闲区、吧台酒窖、藏品展示空间，也可以作为安静的书房、禅意空间；主卧设置在顶层，搭配星空露台，私密性更强；阁楼和主卧连通，可以做成兴趣空间，画室、健身区、影音室都可以考虑。

这种分层设计，很适合多代同堂的家庭，不同家庭成员可以拥有各自独立的活动区域，互不干扰，同时整栋房子又属于同一个家庭，家人之间的距离可控。一层一代的空间逻辑，和平面化的大平层，居住感受差异明显。大平层所有房间都在同一个平面，动静区域容易互相影响；而这种立体分层的别墅，能够把会客、休息、兴趣、储藏等功能在垂直空间分开。

精装标准也是项目的一大亮点，项目属于精装准现房，交付之后可以直接入住，不用投入大量时间精力去做装修。舒适系统采用大金空调地暖两联供，同时搭配新风系统、除湿系统以及末端净水；全屋搭载智能系统，灯光、窗帘、安防、中央空调可以集中一键管控，室内装修选材大量使用国际一线品牌。物业方面，由保利物业提供服务，带有酒店式管家服务，包含礼序迎宾、节日关怀、24 小时响应服务。户型内部还支持私装定制，空间格局可以根据家庭需求调整，房间数量可以规划为 2 至 5 房，适配不同家庭结构。

建筑风貌设计，是永兴里很有辨识度的地方。项目复刻海派里弄的风貌，外立面采用大面积灰砖搭配红砖腰线，拱形门坊、雕花细节，设计灵感源自湖州会馆。设计团队比对历史建筑原砖尺寸，重新开模定制，还原老建筑的质感。社区巷道采用风貌铺装，搭配红砖清水墙，借鉴衡复风貌的营造思路。社区内部还规划精品商业 “兴集 100”，采用骑楼形式，把商业空间放在社区内部，兼顾居住安静感和日常烟火需求。

项目整体规划采用 “东园西邸” 的布局，西侧是小高层住宅，东侧是这批藏品级双拼别墅，一个转角就是独立的墅区组团，设计参考伦敦斯毕塔菲尔德街角布局，把高层住宅和低密墅区做空间分区，降低高层对别墅组团的干扰。保利在上海深耕城市更新多年，从保利 One56 到近年市中心多个项目，永兴里被定位为保利 2024 城市更新壹号作品，城市更新的经验，也会体现在地块改造、风貌保留、社区运营的落地层面。

很多粉丝问我，同样预算，内环大平层和这套双拼别墅，到底怎么取舍，这里客观做个对比。内环主流大平层，得房率大多在 82%-83%，属于平面户型，所有房间在同一层，视野是它的优势，但是缺少院落、地下空间。而永兴里的双拼，附赠率约 60%，立体五层空间，独门独院，自带庭院与露台。两者没有绝对优劣，只是对应不同居住偏好。如果喜欢平面起居、看重高层景观视野，大平层会更适配；如果希望拥有独立院落、分层私密空间，愿意为 “有天有地” 的居住体验买单，别墅产品会是另一套选择。

再聊聊价格维度。项目别墅均价约 18 万 /㎡，总价 3756 万起，当前在售 4 套房源，一房一价，报价分别是 11#20 约 3756 万、11#21 约 3883 万、8#8 约 4110 万、6#6 约 4244 万。价格差异主要来自房源位置、庭院大小等因素。我们对标内环市场，内环高层住宅新房单价普遍在 12 万至 17 万，虹口部分地块楼板价达到 10.85 万，未来入市高层预期单价在 17 万以上。对比来看，这套别墅的总价区间，和内环不少顶格大平层的预算区间重合，同样预算，可以选择高层大平层，也可以入手这套带院子、地下室、多层立体空间的内环双拼。

项目交付时间预计 2026 年 12 月，现阶段为准现房，建筑主体基本落地，实地可以直观看到外立面、巷道风貌，相比纯期房，不确定性更低，对于不想长期等待交付的客户，是一个加分项。

聊完产品，客观说说客群画像，什么样的人适合看这套房源，以及哪些客户需要谨慎考虑。

适合的客户：第一，想在内环内拥有有天有地的居住形态，看重院落、家庭私密感，多代同住，希望分层居住的家庭；第二，将核心城区低密住宅作为长期资产配置的客户；第三，希望精装交付，不想投入大量时间、精力处理装修施工，偏好准现房的改善买家。

不太适合的客户：只简单对比账面单价，优先追求高层开阔视野的客户；预算弹性有限，对资金压力比较敏感的家庭。

在上海内环，城市更新项目越来越多，但双拼这类低密产品供给量持续偏少，永兴里这批双拼别墅，全盘二十余席，目前仅剩 4 套。每次跑盘，我都会提醒大家，看这类市中心风貌别墅，不能只用高层大平层的评判标准。不能单纯看产权证上的建筑面积单价，附赠的地下空间、庭院、露台，都是这套房子居住价值的组成部分，要结合实际使用空间、居住形态综合评估。

同时也要客观看待风貌更新项目的特点。这类项目，地块本身是城市更新地块，建筑风貌需要兼顾历史肌理，和全新成片开发的纯商品社区，在规划逻辑上会有区别。大家实地看房的时候，除了室内空间，也建议多留意巷道尺度、社区动线、采光、庭院实际尺度，结合自己家庭的生活习惯做判断。

跑盘这么多年，我一直觉得，买房到了终改阶段，核心不再只是面积、地段，而是生活方式的选择。内环大平层，代表的是城市高空视野，便利的平面起居；而内环别墅，代表院落、分层私密、垂直空间的家庭生活。永兴里这个项目，就是在静安内环，提供了另一种居住选项。

今天的探盘分享就到这里，后续我会持续跟进市中心城市更新、风貌住宅项目，有想看的楼盘，可以留言告诉我。