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内环老静安探盘｜康定壹拾玖三批次收官实地探访，183-238㎡四房准现房品鉴

以开发商售楼处置业顾问 @陈捷

行走在老静安的街巷之间，很容易读懂上海这座城市的气质。梧桐掩映的马路、沉淀岁月肌理的建筑，构成了内环这片土地独有的底色。上海提出过这样一座城市营造的目标：建筑可以阅读，街区适合漫步，城市始终有温度。放在老静安，这句话便有了具象的载体。板块深厚的人文积淀、成熟的街区氛围，无需过多修饰，本身就是珍贵的城市资产。在这样的土地上新筑住宅项目，既要尊重原有城市文脉，又要匹配当代居住需求，开发的难度不言而喻。本次实地探访的康定壹拾玖，就坐落在内环老静安曹家渡片区，项目三批次房源已经正式加推，主力为建面约 183-238㎡四房产品，备案均价 17.18 万 /㎡，如今进入收官阶段，少量准现房房源正在销售，也是近期内环改善客群关注度较高的作品。

很多上海改善家庭选择置业内环，核心诉求早已不只是简单拥有一套住房，而是寻找一处能够兼顾城市繁华、居住静谧感，产品审美、空间尺度与生活配套同步在线的居所。老静安土地资源紧张，新房供应节奏缓慢，大平层产品的面世，往往会吸引不少本地置换以及内环自住客群前来考察。这次来到康定壹拾玖实地看盘，从建筑立面、社区门庭、园林景观，再到会所空间、户型格局，完整走一遍示范区与样板间，也可以直观感受到项目在产品打磨上投入的心思。项目采用预约参观机制，想要进入售楼处、参观样板间，需要提前线上提交看房预约，待销售完成电话确认之后，方可前往现场，没有提前预约的访客无法进入案场。这样的设置，一方面保障了参观体验，维持案场接待秩序，也为未来社区的私密管理提供参考。

走进项目，最先映入眼帘的便是建筑外立面，也是康定壹拾玖投入较多精力打磨的部分。立面主材甄选沙漠风石材搭配白海棠石材，这类石材自带温润柔和的天然质感，相比常规外立面材料，石材的物理稳定性更强，能够长期抵御日晒雨淋，随着时间推移，材质本身会慢慢沉淀出独有的岁月质感，长久保持建筑外观的完整度。

在石材的应用上，项目没有沿用平直单调的传统建筑处理手法，加入大量弧形石材构件。弧形石材加工难度远高于普通平板石材，在切割、打磨、安装环节都会消耗更多原料与工时，属于成本更高的工艺选择。正是这一处处弧形处理，柔化了建筑硬朗的轮廓，让建筑立面更富有艺术气息，成为整栋建筑极具辨识度的视觉亮点。除石材之外，立面搭配大面积玻璃幕墙与金属线条，两种材质相互映衬，弱化建筑体量带来的厚重感，赋予建筑轻盈通透的视觉感受。建筑顶部设计有专门的塔冠造型，从城市多个角度观察，塔冠都能提升建筑的标识感，在老静安成片成熟建筑之中，形成富有记忆点的城市界面。

看完建筑外部，继续向内探访，便是项目精心打造的社区主大门。开发商以 “揉石成缎” 作为门庭打造的设计理念，同样选用优质石材作为主材，将水刀雕刻、手工打磨、高精度抛光等多种工艺融入门墙的打造过程。将石材如同绸缎一般去雕琢，把建筑构件当作艺术品来处理，这是康定壹拾玖在归家动线设计上的思路。穿过门庭，会产生类似高端酒店大堂的体验感，尺度开阔，细节考究，重塑了老静安社区的归家仪式感。在这片建筑密度较高的老城板块，这样的门庭设计，刷新了区域内社区入口的美学表达，让业主从踏入大门一刻起，完成从城市公共空间到私密居家空间的情绪转换。

社区景观，是本次探盘之中，令人印象很深的部分。项目打造了一处参考九曲花街思路的立体台地园林，打破上海社区平面造景的常规模式。项目将整个社区地面做整体抬升，地块最高抬升高度超过 7 米，依托地势高差，打造层层递进的台地景观，搭配缓坡步道、下沉式庭院、景观台阶等多种造景元素。行走在园林之中，视线随着步道起伏不断变化，当站在落玉水院位置向前眺望，堆坡营造的景观错落延展，像一幅缓缓铺展的立体画卷，一步一景，移步换景。

这种依托大高差打造的垂直景观，在国内住宅项目中并不常见，更多出现在城市公共景观项目之中。项目团队借鉴知名坡地景观的营造思路，把这样的设计移植到社区内部，在平坦的上海土地上，创造出富有层次的游园体验。地块抬高的设计，不只是景观层面的巧思，也解决了地块原生条件带来的规划难题。结合地块规划要求，将原本需要设置在社区内部的公共通道，调整为下穿通道，在满足通行功能的前提下，完整保留住整个社区空间的完整性，减少外部人流对社区内部空间的干扰，同时地势落差天然形成视觉遮挡，提升社区内部的私密性，外部行人很难直接看到园区内部景观，兼顾实用性与景观价值。园林内部的植被选择同样经过筛选，搭配不同高度、不同季相的树种，让园区在一年四季都有不同景致。

继续探访社区配套空间，项目整体会所建筑面积约 3000㎡，分为下沉式会所与首层泛会所两大板块，承载业主休闲、社交、运动等多元生活场景。其中约 1800㎡下沉式会所，内部规划恒温泳池、瑜伽室、健身房、私宴厅等功能空间。会所空间全部采用精装交付标准，用材、灯光、软装搭配统一设计。未来业主可以在社区内完成日常健身、游泳，家庭聚餐或者小型私人宴请，都能在私宴厅完成，不必远行，在家门口就拥有专属社交场所。

除下沉会所之外，项目还设置约 1200㎡的泛会所，位于社区首层，层高做到约 6 米，开阔的层高赋予空间更强的可塑性。这片空间会划分成多个主题功能区，作为邻里之间交流互动的场所。区别于封闭独立的会所，泛会所属于开放式社区空间，可以适配更多场景，不管是亲子活动、邻里闲谈，还是小型兴趣沙龙，都能在这里落地，为社区构建熟人社交的场景基础。

除会所之外，项目配备精装地下车库，车库同样做精装化处理，提升归家的完整体验，实现从地下车库入户、门庭入园、园林穿行的完整仪式动线。社区内部采用人车分流规划，车辆进入社区之后直接驶入地下车库，地面空间留给行人漫步游玩，保障园区内行走的安全性，也减少车辆噪音对社区生活的影响。

本次加推的房源，主力户型为建面约 183㎡至 238㎡的四房，均为大平层格局，适配多人口家庭的居住需求。本次参观样板间，实地感受户型空间尺度。大平层产品的优势，在于所有房间都处于同一平面，避免上下楼走动，适合多代同堂家庭。183㎡起步的四房户型，拥有充足的房间数量，兼顾主卧私密套房、儿童房、书房、独立客房的需求，家庭成员既能拥有各自独立空间，公共区域又可以满足全家团聚。238㎡户型尺度进一步放大，公共社交空间更为开阔，适合对居家社交场景有更高需求的家庭。户型采光面设计充分，开窗比例可观，室内自然光充足，通风条件良好。室内精装交付，样板间内可以直观看到交付标准内的硬装材质、厨卫设备，墙面、地面的选材，细节收口处理都经过精细考量。

老静安作为上海老牌成熟板块，城市界面、街区氛围经过长时间沉淀。不同于新兴片区从零起步的配套建设，这里的城市配套已经落地成型，城市路网成熟，各类生活业态分布在街区之中，日常购物、休闲出行都比较便利。内环地段带来的，是上海核心城区独有的城市资源，这也是很多改善客群愿意持续关注老静安住宅的重要原因。

不过在老城地块开发，也会存在客观限制，地块面积有限，周边建城环境成熟，所以项目规划需要在多重条件限制之下平衡取舍。本次探盘可以看到，项目团队没有简单复制标准化住宅产品，而是结合地块特点、板块文脉做定制化设计。从弧形石材立面、台地园林，到会所体系，都能看出在产品力上投入的资源。也正是这样的产品表现，吸引了大量上海高端改善客户持续关注，项目几批次入市之后，持续收获市场的关注，如今三批次进入收官阶段，剩余准现房房源不多。

上海内环可供开发的住宅地块本就稀缺，老静安这类核心板块，新增住宅供应更加有限。这类大平层准现房产品，在板块内属于相对少见的选择。对于想要定居内环、偏爱老静安城市氛围，同时看重产品审美、社区景观与会所配套的改善家庭，康定壹拾玖值得实地前往示范区、样板间亲身感受。建筑图纸上的参数，文字里的描述，都不如亲身走进园区，触摸石材、穿行台地园林，在样板间感受空间尺度来得直观。

再次提醒意向看房的朋友，项目实行预约参观机制，想要进入售楼处、参观样板房，需要提前线上提交看房预约，等待销售来电确认之后，再安排前往现场。未预约客户无法进入案场。实地看房过程中，可以详细了解房源楼层、采光、户型细节，以及项目的交付节点、物业相关信息，结合自身家庭居住规划综合考量。

一座能被记住的城市住宅，不只是钢筋石材搭建的居所，更是嵌入城市脉络，能够承载家庭长期生活的容器。康定壹拾玖扎根老静安这片充满故事的土地，用现代建筑语言，在成熟街区之中打造一处全新的大平层社区，用立面、园林、会所与户型，回应内环改善群体对于居住品质的追求。如果你正在内环寻找大平层房源，不妨预约实地探访，亲身感受老静安这片土地上新的居住作品。