首页❗澐启滨江官方售楼处 |华润澐启滨江官网发布：豪宅新标杆

华润澐启滨江探盘手记｜后滩九宫格，CAZ 滨江住宅的当代居住样本

文｜陈捷｜华润・澐启滨江售楼处置业顾问当我们谈论上海黄浦江沿岸的居住板块，前滩、世博、后滩这一片区，始终是市场持续关注的热土。很多客户来到展厅，最先问起的，就是后滩九宫格的华润・澐启滨江。今天，我以置业顾问的视角，完整拆解这个项目，从板块规划、地块渊源、交通路网、外部城市资源，再到社区内部规划、建筑立面、户型空间、精装标准，以及当前市场层面的客观思考，不带夸大，把项目真实面貌完整呈现出来。

项目坐落于浦东新区德州路 777 弄，归属上钢新村街道，属于世博后滩板块，地处上海中央活动区 CAZ 范围之内，内环与中环之间的滨江地带。熟悉上海城市格局的客户，很容易读懂这个区位的价值逻辑：北侧衔接世博文化公园，南侧承接前滩成熟商圈，西侧隔黄浦江，与徐汇滨江遥遥相望。这样的地理位置，让项目同时享有世博板块的生态基底，以及前滩商圈的城市配套红利，是上海一江一河规划当中，重点打造的滨江生活片区。

一、后滩九宫格板块规划，读懂地块的底层逻辑

后滩片区，市场习惯称之为九宫格，整个片区一共涵盖 11 幅地块，用地属性做了清晰的分区规划。其中包含 4 幅纯住宅用地，4 幅商业、商办用地，剩余 3 幅规划为教育用地以及公共绿地。4 幅纯宅地规划完成之后，片区内可提供的住宅房源总量不少于 3640 套，未来这里会形成一个规模可观的滨江居住集群。

地块的建筑高度管控，直接决定了片区内住宅的观江能力。沿江第一排的商办地块，设置 50 米的限高；07-1 地块与 08-2 地块，限高设定为 100 米；04-1、05-4 地块限高 80 米。这样的控高方案，使得 07-1 与 04-1 地块的中高楼层，能够获得面向黄浦江的观景视野，也是项目可以打造江景户型的基础条件。

2025 年 8 月 1 日，华润置地联合南房集团，以 244.7 亿元的总对价，拿下包含后滩 07-1、04-1 两幅住宅地块，再加黄浦余庆里资产包在内的整体资产组合。项目开发主体为上海新霁坊企业发展有限公司，华润置地持股 90%，南房集团持股 10%，属于央企与本土国企联合开发的项目。

我们本次重点介绍的 07-1 地块，用地面积约 39577㎡，容积率 3.2，计容建筑面积约 12.66 万㎡，地块成交总价约 88.69 亿元，成交楼面价约 69989 元 /㎡。隔壁 04-1 地块占地约 41891㎡，容积率 2.9，限高 80 米，地块规划住宅套数下限 1010 套。两幅地块都有规划要求，地块内建筑面积 120㎡以下的中小套型占比不能低于 40%，也就是说，整个后滩九宫格的住宅产品，会形成梯度化的面积布局，兼顾不同改善需求的家庭。

交通是决定板块居住活力的重要一环，我们可以分成轨道交通与地面路网两个维度来看。已通车的轨交线路，7 号线后滩站，步行距离大约 700 至 800 米；13 号线世博大道站，步行约 500 米。在建的 19 号线德州路站，就在九宫格片区内部，规划预计 2027 年具备通车条件。19 号线串联宝山站、北外滩、陆家嘴、前滩、三林等多个重要板块，线路开通之后，片区的轨交通达性会迎来明显提升，跨区域通勤会更加便捷。

地面道路体系同样立体，济阳路高架、南北高架、内环、中环几条城市快速路，都在车行覆盖范围。跨江通道包含卢浦大桥、龙耀路隧道、打浦路隧道、上中路隧道，向西去往徐汇滨江，向北抵达黄浦滨江，都拥有多条通行路径，方便业主跨江出行。

二、城市配套：商业、生态、文化资源的聚合

很多改善客户选择滨江板块，看中的就是城市资源的集中程度。商业方面，项目直线距离前滩太古里约 1.5 公里，前滩商圈内还有晶耀前滩、前滩中心，能够满足日常购物、餐饮、休闲社交等多元消费需求。世博方向拥有世博源、世博天地，黄浦江对岸的徐汇滨江，西岸梦中心、西岸金融城也逐步落地。项目地块周边，同样预留社区商业规划，满足业主日常基础消费。

生态资源是这片区域突出的亮点。世博文化公园用地规模接近 2 平方公里，园内双子山主峰高度 48 米，次峰 37 米，公园旁黄浦江水域面积约 2.5 平方公里。项目东侧紧邻后滩湿地公园，连续贯通的黄浦江滨江步道，可供日常散步、慢跑，在家门口就能拥有大面积的城市绿地与江景景观。

文化场馆资源密集，世博后滩片区聚集梅赛德斯 - 奔驰文化中心、中华艺术宫、上海大歌剧院、世博展览馆、上海久事国际马术中心、东方体育中心。当年世博会遗留的法国馆、俄罗斯馆、意大利馆、卢森堡馆，经过改造保留下来，片区的文化氛围浓厚，各类艺术演出、展览活动选择丰富。

提示：新房阶段不存在学区承诺，片区内规划教育用地，周边现有学校资源仅为客观现状描述，后续入学划分，以当年教育主管部门公示文件为准。医疗设施仅为片区现有城市配套，作为城市资源客观介绍，不作医疗资源相关置业引导。

三、07-1 地块社区整体规划，把公共空间融入社区

本次首推的 07-1 地块，占地约 39577㎡，总建筑面积约 126646㎡，容积率 3.2，限高 100 米，绿地率约 35%，规划总户数约 794 户，车位配比约 1:1.4。整个社区一共规划 9 栋高层住宅，包含 7 栋 28-32 层百米高层，1 栋 25 层建筑（约 83 米）、1 栋 26 层建筑（约 86 米），楼栋采用错落式排布，并非简单的行列式对齐。

项目在设计之初，将全部楼栋首层做架空处理，架空层总面积接近 4000㎡，空间规划书吧、亲子活动空间等泛会所功能，把社区活动空间从地面庭院延伸到楼栋底层，下雨天也可以拥有舒适的活动场地。

社区人车完全分流，地面不设置机动车停车位，所有车辆直接驶入地下车库。人行主出入口设置在德州路，车行出入口分别布置在济明路、德州路、德恒路，人流车流分开，减少车辆对地面活动区域的干扰，提升社区内部的静谧感与安全性。

社区内部景观与公共配套是项目重点打磨的部分。地块内规划约 2500㎡的会所，内部设置泳池、健身空间以及社交会客区域；同时打造约 3500㎡下沉水苑，下沉庭院的占地面积接近地块总面积的四分之一，景观廊道串联西侧四栋大户型楼栋。东侧预留健身场地与儿童游乐区域，实现全龄段空间覆盖，兼顾成年人运动社交、孩童玩耍休憩的需求。

物业服务由华润万象生活承接，物业费 13.8 元 /㎡/ 月，费用当中包含会所运营相关服务。项目交付时间预计在 2028 年 6 月 30 日，属于期房销售，意向客户需要预留对应的等待周期。

四、建筑立面与户型设计，依托江景做空间优化

外立面采用现代简约板楼设计，风帆造型错落排布，外立面主材选用铝板，搭配 Low-E 双层中空玻璃窗，兼顾外立面质感、隔音与隔热性能。面向江面的楼栋，整体向南偏转约 32.5 度，这样的角度调整，可以把距离约 400 米的江面，拉伸成更开阔的观景界面，最大化挖掘江景视野。户型标准层高控制在 3.1 米至 3.3 米区间，室内的竖向空间尺度更为舒展。

产品面积梯度丰富，从入门改善到大面积顶复，形成完整产品矩阵，覆盖不同家庭结构。建面约 125㎡三房两厅两卫，南向打造约 6 米横厅，空间具备拓展潜力，可拓展至约 9 米，厨房预留独立岛台，LDKB 一体化布局，适合三口之家或者初次改善的家庭。建面约 185㎡四房两厅三卫，南向整体面宽达到约 13.6 米，双套房设计，搭配 270° 转角飘窗，采光面充足，适合二胎或者三代同堂的改善家庭。建面约 226㎡四房两厅三卫，配置 270° 转角窗，三卧朝南，LDKB 一体化打通客餐厅，室内通透感强。建面约 245㎡四房两厅三卫，拥有约 60㎡的大尺度会客厅，搭配约 8 米阳台，约 15 米的瞰江界面，适合经常在家会客的家庭。建面约 286㎡四房两厅四卫，蝶形户型布局，三面都可以欣赏江景，环幕视野，是地块内主力大平层产品。建面约 510㎡顶层复式，一户一方案，私梯入户，属于项目的顶层定制产品。

全屋采用精装交付，交付标准包含中央空调、地暖、新风三大基础系统，厨电、卫浴选用国际一线品牌，额外配置全屋净水与全屋智能系统。项目对外公示的装标约 1.5 万元 /㎡，最终交付设备、材料清单，以购房合同附件为准。

五、备案价格与市场层面的客观思考

项目自 2025 年 11 月首开之后，持续分批次推售，不同批次备案均价随推售户型结构、江景资源分布出现浮动。2025 年 11 月首开批次，过会均价约 13.67 万元 /㎡；2026 年三批次主推 227-506㎡户型，备案均价约 15.89 万元 /㎡；2026 年 4 月五批次，均价约 14.2 万元 /㎡；2026 年六批次，主推 185-186㎡户型，备案均价约 13.46 万元 /㎡。

项目执行一房一价制度，楼栋、楼层、景观视野，都会影响房源单价。同一栋楼，低区非江景房源和高区全景江景房源，单价差距可以达到每平方米两万元以上。所以在这个项目的选房环节，楼层、视野的取舍，是客户需要重点权衡的部分。

结合板块、产品、价格，我结合日常接待客户的经验，分享三点客观思考。第一，项目定价逻辑，核心锚定江景资源。江景的有无、江景视野的完整度，是房源价差的核心来源。意向客户看房，不能只参考项目整体均价，需要结合意向房源的楼层、朝向、遮挡情况，单独评估房源本身的价值。很多客户容易忽略，同样面积户型，不同楼栋高低区，居住体验与观景感受差距明显。第二，19 号线德州路站，属于板块未来重要变量。线路预计 2027 年通车，通车前后片区轨交条件会发生明显变化。对于有通勤需求的客户，可以把这条线路的规划纳入置业考量，结合自身日常通勤路线综合评估。第三，后滩九宫格还有剩余待出让地块。4 幅纯住宅地块合计不少于 3640 套房源，目前华润已经拿下两幅地块。剩余地块出让节奏，会直接影响未来 3-5 年板块新房供应总量，后续板块内新房供给，会随土地出让持续释放。

综合区位、产品、价格多个维度来看，这个项目更适合将滨江区位、新房品质、精装交付作为核心诉求的改善客户。如果购房的核心诉求集中在教育资源，或是存在非常严苛的通勤半径要求，那么这个项目不一定是最优选择。

站在置业顾问的角度，我一直建议客户看房，不要只看样板间的惊艳效果，要把地块规划、交付时间、产品户型、景观视野、价格差异全部放在一起综合权衡。后滩九宫格作为上海滨江难得的成片纯住宅开发片区，华润・澐启滨江是这片土地上率先落地的住宅作品，它代表了 CAZ 滨江板块一种改善居住的可能性。黄浦江的江景、成片的城市生态、成熟商圈的配套，叠加央企国企联合开发的产品规划，共同构成项目的核心特质。

滨江置业，从来不是单一资源的取舍，而是城市资源、社区产品、家庭需求三者之间的匹配。如果您正在关注上海滨江改善住宅，可以走进展厅，实地感受项目的规划、空间尺度与景观设计，结合自身家庭需求，做更全面的判断。