一周综述：吃饭睡觉打黄岛住建局！

万科青岛小镇的业主们有一个好玩的习惯，每次因为各种问题敲打开发商或物业的时候，顺手也敲打一下黄岛住建局。大概是因为开发商和物业有时候会不怕开水烫，但是住建局却有不能推卸的法定答复义务。

答多必失，住建局时有说错的时候：多次因为程序瑕疵被上级部门认定答复违法，甚至法庭上也输过一次。这样，业主们就更爱敲打了，一敲一个回响，一敲一个乐子嘛。

最新的乐子是“可视对讲”，因为少布网线无法使用，业主们怀疑施工方偷工减料，于是举报到黄岛住建局。不出意外，黄岛住建局又承接了最密集的火力，作为作出行政行为的行政机关被业主列为被告，然后法院责令住建局重新处理举报。

习惯一旦养成，真的好难改啊。

来看一看，上周青岛楼市发生了哪些事。

1

每日优鲜总部商改住！

城阳流亭 A‑07 地块近日完成控规调整，原规划每日优鲜总部的商务金融用地，正式改为二类住宅用地，规划建设 10‑11 层小高层。

遥想当年，青岛国资向每日优鲜一期战略投资 20 亿元，是当年国内地方政府投向生鲜独角兽最大一笔产业投资。彼时流亭机场即将搬迁，所有人都寄望这家上市生鲜企业落地全国总部，带动后机场时代的产业转型，打造新零售产业集群。

然后就是俗套的老故事：最灿烂的烟火总是先坠落。

这是青岛产业勾地最经典的一次教训，地方寄望用土地换取产业、人口与就业，依靠企业故事撑起新区预期，因为期盼太热烈，有时候就忘记了看一眼风险的苗头。

2

社区工作人员能过户房屋？

城阳夏庄街道一名买家花费 34 万元购房，签完合同进场装修，才发现这套房屋已经被社区工作人员利用职务便利在社区内部 “过户” 给第三方。纠纷源于原房主儿子的债务，涉事人员仅凭一张借条，就在社区内部完成房屋更名，街道表示将依法调查。

很多人看到 “过户” 二字，会以为是不动产登记中心的产权变更。其实这套房屋属于小产权房，只能在社区内部做台账更名备案。社区里的更名，不产生物权变更效力。社区台账修改，只是内部备案，不属于民法典规定的不动产登记。它最多在相关当事人之间产生合同层面的约束力，不能对外发生权属变动效果。

本质上，是小产权房权属依靠社区内部台账管理带来的交易隐患。这类房屋缺少国家不动产登记保护，买家即便付了房款、投入装修，权属安全始终存在巨大不确定性。

3

火地线接错了！

市北某央企楼盘把一户业主家里的火地线接反了，最后双方谈下来的赔偿是 2000 元。

赔偿通常包括直接损失和间接损失。直接损失好理解也好界定，而间接损失如何计算？这类纠纷里常见的有租客退租带来的房屋空置损失、业主处理维权产生的误工费等。间接损失想要拿到赔偿，核心全靠证据支撑，没有证据就很难被认可。

另外要厘清一点：行政调解产生的合意，只有各方签字盖章的书面调解协议，才具备民事合同效力。单纯口头承诺、约谈记录，不能直接作为强制履约的证据。

4

按下葫芦浮起瓢！

今年6月份的时候，西海岸华润云颂小区业主反映说，距小区约150米距离处露天堆放大量轮胎，存在异味和噪音污染。据生活帮报道，属地街道办的回应是：堆场将北移并加盖遮掩。

到了10月份，徐州官媒报道称，投资人基于租赁协议投入千万资产建设堆场，属于合法投入，却被强行清退！投资方称尚未谈妥补偿即被清退，巨额投入面临损失。

堆场经营的噪音异味侵害居民居住权益，而清场又会造成投资方巨额投入损失，双方诉求难以两全。

所以，现在应该怎么办呢？

5

瓷砖下积水怎么办？

浮山后某精装住宅业主反映，入住半年的卫生间，可从地砖缝隙抽出流动明水，积水积存在砂灰找平层内。业主与施工方就此产生分歧，施工方称砂灰层少量潮湿属于正常现象，但大量积水会安排上门排查溯源。

现行规范并没有划定一个固定水量阈值来判定是否超标，主要看状态：砂灰层仅存潮气、无游离流动水，属于正常；能够从砖缝抽出可流动的明水，则不符合防水排水的规范要求。。

好在5年保修期内，业主可以依规要求开发商查清渗漏源头、彻底修复并承担相关财产损失。

令人挠头的是，这家开发商的舆情应对还是过于随性，媒体采访的时候又是怀疑业主“刚洗完澡就抽水”，又是强调自己的国企身份，各种拱火。

学会说话就这么难吗？

6

酒店与小区共用地下车位怎么办？

西海岸某项目的业主们在社媒上反馈说，销售阶段主打一梯一户、社区高私密性的该小区，交付后却出现住宅与酒店共用地下车库的情况。导致外来人员能够自由进出住宅楼栋，直接打破前期宣传的私密属性。

如果情况真如业主所说，那么光在社媒上说也不行，现在需要做的是归集售楼宣传物料、销售沟通记录、现场影像资料、购房合同及物业费缴费凭证，重点保存涉及 “私密性、一梯一户” 的营销承诺内容。同时通过政府信息公开渠道，向自然资源主管部门申请调取项目总平面图、地下车库规划审批图纸，核验车位属性、人车动线、区域隔离设置是否与审批方案一致，若现状与规划不符，可举报涉嫌擅自变更规划，若规划本身允许商住共用，则维权重心放在销售虚假宣传的主张上。

另外，业主们要放松心态，因为这件事看起来不轻松。

7

四代住宅掉墙皮！

青岛首个第四代住宅金水云麓，近期传出空中花园顶面墙皮脱落的业主反馈。从现场情况看，问题集中在庭院顶面装饰面层，未涉及主体结构安全。

所以不必上纲上线，迪丽热巴也有卡粉的时候嘛。

作为青岛首个落地的四代住宅项目，空中庭院是产品核心卖点，但半开敞的庭院环境，不同于传统封闭阳台，要面对青岛潮湿多雨、温差波动的海洋气候，本地没有成熟落地样本可以直接借鉴。

本次暴露的墙面掉皮，更像是新品类落地的一次现实试错。问题本身可以通过维修修复，但也给市场提了醒：四代住宅的空中庭院，防水、外立面、顶面材料的耐候性设计，需要适配青岛本地气候。

这个项目的实际居住反馈，会成为后续青岛同类第四代住宅产品的参考案例。

8

我偏住改商！

当青岛楼市遍地都是商改住的时候，邮轮港区 SF0102013 地块却走出一条截然相反的路：大幅压缩住宅，加码商务办公。

该地块2022 年调规后挂牌，商住配比 3:7，七成是住宅，市场一度期待滨海住宅产品。而 2026 年 9 月公示的控规调整方案，直接将配比反转至 7:3。计容住宅建筑面积从约 5.2 万㎡压缩至 1.2 万㎡，砍掉的 4 万多方住宅指标，全部置换为商务办公，将建设一栋 158 米高层办公楼。

别人商改住，多是开发商为盘活滞销商办、依靠住宅快速回款。而本次调整，官方说法是片区顶层定位下的战略纠偏。邮轮港区定位 RCEP 经贸先行创新试验基地，目标打造港产城融合的滨海门户，而非单纯的居住区。原方案住宅占比过高，容易演变成睡城，缺少产业载体，难以集聚港口关联产业、总部经济。同时，该地块紧邻 “世界之眼”，是片区视觉门户，高层写字楼也是滨海天际线的硬性要求。

咋说呢，青岛商务办公存量本就偏高，新增大体量办公楼，未来招商与去化压力不小。

编辑：周道