住进去是体验，守下来是课题

来源：滚动播报

（来源：新华日报）

□ 本报记者 刘 春

国庆假期，上海游客陈红带孩子来南京游玩，选择住进老门东附近的花间堂·朱雀里酒店。在600年前三官堂遗址上方悬覆的楼阁里品一杯茶，脚下就是考古发掘出的明代大殿台基……“住进这间老宅，就像住进了历史里！”陈红不禁发出这样的感慨。

“如今，不少游客出游偏爱住进古建老宅酒店，以最亲近的方式完成与历史的深度对话。”省旅游学会副会长、尔目文旅集团董事长杨淇深说。

去年9月30日，商务部等九部门联合发布《关于促进住宿业高质量发展的指导意见》，鼓励各地结合城市更新，推动住宿经营主体开展老旧建筑改造、装修升级和设施设备更新。政策支持下，如何让古建老宅既留得住记忆、又看得见未来，江苏多地展开积极探索。

住老宅，从新鲜事变为新趋势

苏州市姑苏区大儒巷，藏着水利专家潘镒芬故居。推门而入，青石板天井、落地长窗，一座典型的清代五路七进宅院缓缓展开。这座老宅如今是一间仅有5间客房的酒店，由苏州名城保护集团旗下姑苏小院品牌运营。

“对于体量较大的控保建筑来说，引入酒店业态，能实现较快、较大面积利用。”姑苏小院项目负责人季明晔介绍，一栋1000平方米的老宅，分租给咖啡馆、商铺等，至少要拆成四五家，建筑荷载、消防审批、管理难度都相应增加，且一楼以上很难出租，但酒店就可以一次性整体利用。

近年来，南京、苏州、扬州等地涌现出一批由古建老宅改造而成的酒店。住进老宅，从新鲜事变为新趋势。

南京浦口老火车站经过修缮更新后，部分建筑改造成酒店。当年的浦口火车站片区是功能完整的多业态综合社区，有码头、车站、旅馆、邮局、发电厂，1915年前后，这里就建过英式旅馆。今天，这条历史街区引入精品酒店，并不是凭空植入，而是对历史本真面貌的一种还原。

位于南京小西湖的花迹酒店，其本体是建于上世纪70年代的一栋多层砖混建筑，经过更新改造，酒店外立面最大程度保留了原始红砖。砖色暗红、灰褐交织，经年累月的日晒雨淋在砖面上留下深浅不一的痕迹。客房设计则特意保留原始半开敞式公共走廊，客人推门就能看到老城南街巷烟火，体验传统居住方式。

这栋老宅更新后，该引入哪种业态曾有过争议。南京历史城区保护建设集团招商负责人王秋文介绍，“如果全部做成餐饮，收入可能更高，但后面就是居民住宅，排烟排油对居民影响太大。”在他看来，历史街区里的业态选择不能只看经济账。最终，酒店一楼引入咖啡店、面包店，二楼以上做酒店客房。楼上是住宿区，游客可以进来喝咖啡，也不影响居民休息，形成一个主客共享空间。

更新前，先回答“为什么住下来”

古建老宅不可再生，具有在地典型历史文化特征。随着城市更新提速和文旅需求增长，古建老宅改酒店成为不少古镇、古街和历史街区更新中的常见选项。国庆假期前，扬州颐和隐逸仁丰里酒店房源已基本售罄，连住两晚以上的订单占比超六成。南京小西湖花迹酒店、花间堂·朱雀里酒店国庆假期平均入住率分别达九成、七成。

但也有运营状况堪忧的，部分古建老宅所在历史街区年客流达两三百万人次，假期人挤人，酒店却留不住客。“周边街区规模小、业态欠缺，没有形成让人停留、休闲、度假的场所感，人来了很快又走了。”杨淇深提醒，古建老宅酒店不是“老房子+住宿”这么简单，说到底，住宿只是旅途中的一项，不是游客出行的全部目的。老宅更新前，不仅先要回答“游客为什么住这里”，还要看其所在片区是不是旅游目的地。他提出“七小时”逻辑：游客在当地游览、体验超7小时，才有住下来的可能。住下来后，白天要有事可做，晚上更要有夜游、演艺、茶咖等，才能形成完整产业链。

东南大学建筑学院教授周琦认为，古建老宅酒店需要营造历史感、场景感。年轻人住进来，体验场景、喝咖啡、做瓷器，待上一两天，沉浸式感受历史——这是文化目的地型古建老宅酒店需要具备的功能。

更新中，老宅的“长”怎么扬

扬州仁丰里历史文化街区入口处，一座青砖老宅嵌在巷口。这里原是清末民初盐商周挹扶的私家园林辛园，推门进入，可见水池、假山、树木。酒店不设传统大堂，将老宅园林庭院改造成小型社交空间，一侧墙上挂着一幅手绘扬州古城地图；另一侧设有社交区，白天是非遗定制课程，入夜后切换为红酒自助区，游客还可在酒店露台平台小憩。

今年中秋前夕，扬州颐和隐逸仁丰里酒店开业，老宅辛园拥有了现代新功能。南京宁颐实业总经理助理鲍杰介绍，他们作为酒店运营管理方，参与了老宅前期修缮过程。修缮过程中，工程保留原有建筑基底，园中假山坪石等多为旧时原物，又融合扬州园林意境、运河舟楫意象与扬州八怪艺术风骨，将剔红、点螺漆器等扬州非遗工艺转化为空间表达。

位于南京浦口的津浦路12号民国建筑约建于1940年，是老铁路住宅楼，如今被改造为酒店。老宅外立面被保留，内部则按现代住宿需求更新。改造负责人周琦介绍，津浦路12号属于未定级不可移动文物，改造相对“轻”，原外立面、内部空间格局基本都保留，新增的是灯光、新风系统和“咖啡香”。在加强保护的前提下完善基础设施，融入现代生活气息，让老宅焕发新活力。

在周琦看来，历史建筑改造不一定要回到某个特定年代，而是留下有价值的历史痕迹。

用起来，是老宅保护的好出路

古建老宅“活化”利用难度不小。以苏州为例，古建老宅数量多、规模大，居住密度高，产权情况复杂。苏州名城保护集团以“保护苏州国家历史文化名城”为主职主业，在城市更新过程中完成大量老宅的保护。保护好后，如何“挖掘好、运用好”的问题迎面而来。

季明晔坦言，姑苏小院酒店选址主要是控保建筑及其他，行业内也一般不碰文物保护单位，因为改造过程中“动一根钉子都要审批”。

古建老宅改造面临消防设计审查验收缺乏依据的普遍问题。古建老宅里弄间的门头、宽度、高度限制消防车通行。苏州为此探索了“一宅一方案”历史文化建筑施工图审查新路径。

在改造省文保单位南京扬子饭店时，周琦需要不断在历史风貌和现代功能之间找平衡。建筑外观风貌绝对不能变，材料、质感、环境都要还原，但内部结构要加固，要适应现代酒店居住需求，设备系统全部更新并尽量隐藏，新风、空调、消防等设备系统都要“藏”进房子，利用地板下、天花板上的夹心层，做到“见光不见灯”。在这个项目上，从测绘、勘察、设计、报批到施工，周琦团队花费数年时间。

第三次、第四次全国文物普查中，大量一般不可移动文物被发现，其中近现代建筑占比较大。“如果都用最严格的方式静态保护，合理利用就会很困难。”周琦认为，故宫等重点文物要最严格保护，但大量近现代一般性文物，可以在保护和活化之间找平衡。在不改变文物原状、不破坏历史风貌、坚持最小干预和可逆性原则的前提下，经严格论证和审批，可对老宅结构做有限调整，在保护底线之上谨慎探索。