花旗重磅预判：成交强劲，二手房将引领楼市复苏

假期刚过，花旗扔出了一份让市场为之一振的研报。

智通财经的消息，花旗追踪了黄金周期间内地楼市的成交数据，结论很干脆：一手二手都在涨，但真正扛大旗的，是二手房。

这话说得挺重。要知道，过去一段时间大家听到的论调普遍偏谨慎，现在花旗突然调转枪口，说二手需求正在引领成交量复苏，这个信号值得好好琢磨。

先把数据摆出来。

花旗追踪的26个城市，二手房成交同比暴涨53%，从18038宗干到了27720宗。最吓人的不是涨幅，是覆盖面——每一个城市都在涨，无一例外。区域中心城市是急先锋，青岛同比翻了1.1倍，南昌、徐州、合肥齐刷刷涨了90%以上。一线城市也没掉队，上海同比涨75%，北京涨51%，深圳涨40%，广州涨35%。

这个数据放在当下的语境里，分量很重。

过去我们聊楼市复苏，习惯性先看新房。售楼处热不热、开盘去化率高不高、开发商拿不拿地，这些指标决定了舆论场的情绪温度。但这次花旗报告里有个细节很有意思：13个追踪城市的新房销售同比涨了41%，杭州、南京、宁波、北京表现尤为突出。杭州同比涨了347%，南京259%，宁波244%，北京145%。这些城市的共同特点是，前期政策落地快、供应节奏稳、置换需求集中释放。

一边是核心城市领跑，一边是政策效应持续扩散。花旗自己的判断是：一手市场的复苏正在从点状走向面状，传导路径越来越清晰。

这就解释了为什么越来越多人的体感在变暖。如果你关注的是核心城市的优质新盘，售楼处的人气确实在回来。深圳虽然供应有限，但一旦有热门盘推出，去化速度并不慢。成都的市场韧性也一直在，只是节奏更平稳。

我翻了下深圳本地的数据。9月份深圳二手住宅网签4455套，看起来绝对值不算炸裂，但关键是议价空间在持续收窄。乐有家的数据是，深圳二手房议价空间从今年1月的10.97%一路回落到9月的8.81%。别小看这两个点，背后是业主心态的质变。年初是“只要有人出价我就谈”，现在是“爱买不买，我这房子不愁卖”。福田百花片区的中介说得很直白，优质学区房、地铁口的房源，能砍三到五个点就算不错了，不少房源挂盘一两周就有客户订。

这跟之前那种“挂牌量暴增、业主竞相降价”的场面，完全是两个世界。

那为什么是二手房在引领这轮复苏？

我个人判断，核心原因就两个字：传导。

这轮政策组合拳的发力点，跟以往有本质区别。以前是刺激新房，降首付、降利率，开发商配合打折，希望把购买力直接导入新盘。但这次真正打通市场的是“以旧换新”和贴息政策的组合。上海“沪八条”落地后，置换链条明显加速，新挂牌房源增多，业主报价贴近市场，7到10天就能成交。广州推“卖旧买新”补贴，首批次补贴资金超267万，撬动交易总金额8.5亿。

逻辑链条是这样的：贴息政策降低了月供压力，二手房的低总价优势被放大，刚需入场接盘老房子，业主卖掉旧房拿到钱，再去置换新房。 二手房是链条的起点，不是终点。

花旗报告里有个数据佐证了这个判断：房贷贴息政策设置了150万总价上限，深圳贝壳门店假期签约房源中，总价150万以内的占比约20%，正好卡在贴息覆盖范围内。这说明什么？说明政策精准地激活了二手房市场里最底层的那批刚需。

北京昌平那个售楼处的场景很说明问题。一对夫妇去看新房，计划卖掉外环内的老房子，置换外环外的品质新房。上海“以旧换新”两项补贴叠加最高能到8万，这笔账算得过来。

二手房活了，新房的置换链条才能转起来。 这是过去一直没打通、现在终于看到苗头的关键变化。

当然，我不想把话说得太满。花旗自己也强调了“底层表现仍有两极分化”。但这恰恰说明，复苏是有梯度的，不是齐涨齐跌。 杭州、南京、宁波、北京这些城市先走一步，其他城市跟着政策节奏陆续跟进，这是健康的传导路径，而不是一窝蜂的虚火。

二手房不一样。26个城市全部上涨，这个覆盖面本身就说明问题。 它意味着政策传导没有卡在某个环节，而是实实在在地渗透到了各个能级的城市。青岛、南昌、徐州、合肥这些区域中心城市的二手房涨幅都在90%以上，这比一线城市涨75%更有信号意义。

一线城市回暖不稀奇，那是全国购买力的聚集地。二三线城市的二手房能同步启动，才说明这轮政策真的碰到了市场的底部。

最后说一句实在的。花旗这份研报出来，港股内房股那两天确实有反应。但作为普通买房人或者卖房人，我更关心的不是股价涨跌，而是自己手里的房子能不能卖掉、想换的房子价格谈不谈得下来。

从数据看，业主的底气确实在回来。议价空间收窄、成交周期缩短、业主让价幅度收缩，这些微观信号比任何宏观判断都真实。如果你是在一线城市持有一套总价不高、配套成熟的二手房，现在的市场比半年前友好太多了。

窗口是开着的。 别的不敢说，至少在花旗眼里，这轮复苏的领头羊，已经不是新房了。