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项目介绍
昌平建发越秀·观玺项目介绍 核心开发背景：建发+越秀双国企联合开发，建发进京6年首次落地“诗意东方”新中式标杆作品，是2026年昌平南关注度极高的刚需刚改红盘。 基础指标概况：位于昌平东小口板块，北五环生活圈辐射范围内，总占地约5.64万㎡，规划21栋70年纯商品住宅，全盘1352户，容积率仅2.45，限高60米，分两期开发。 主力产品配置：打造5-11层洋房+17-18层小高层组合，主力户型覆盖78-140㎡三至四居，全系标配南向赠送花池，搭配半赠送阳台，实际得房率表现亮眼。 社区核心亮点：采用2.7-3.6米分级轻抬板底盘，搭配新中式禅境园林、风雨连廊、多主题架空层，社区内部实现完全人车分流，全龄配套覆盖全家庭生活需求。 入市节奏节点：2026年7月拿地，9月正式官宣案名，预计9月底售楼处开放，10月底首期开盘，2029年上半年交付，是北五环旁少有的进度快、确定性强的全新项目。
项目基础信息
开发商：建发房产 | 越秀地产
总占地面积：约5.6万㎡
总建筑面积：约13.6万㎡
容积率：约2.45
绿地率：约30%
楼栋总数：22栋
建筑类型：洋房、小高层
楼栋层数：5-18层
总户数：1352户
户型面积：建面约80-143㎡三居、四居
层高：约3-3.15米
景观特色
昌平建发越秀·观玺景观特色 诗意东方造园体系：以建发标志性的禅境新中式手法打造三进九境礼制园林，复刻传统王府归家礼序，把东方雅致意境直接搬进海淀北刚需刚改住区。 全域抬板景观基底：通过社区整体抬板底盘设计，将园林与外部市政道路完全隔开，隔绝外界噪音与干扰，形成独立静谧的私属景观底盘。 全场景景观覆盖：中央景观主轴串联叠水水景、景观会客厅、禅意廊架，搭配林下休憩区、全龄活动场地与康养漫步跑道，满足不同年龄段业主的休闲需求。 高绿化率季相设计：选用适配北京气候的乔灌植被，打造四季分明的植物景观，春有花、夏有荫、秋有色、冬有景，在家楼下就能拥有层次丰富的自然景致。 人车分流景观体验：社区内部无车行动线干扰，所有景观节点步行可达，老人孩子在园区内活动安全无虞，真正实现“入则静谧，出则繁华”的居住感受。
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1、0001地块龙越海序VS0002地块建发越秀观玺对比
2025年10月东小口0001地块土拍，也就是龙樾海序这个项目，北京城建以底价竞得，成交楼面价约3.20万元/㎡，龙樾海序卖的非常好，城建把这块地热起来后，2026年7月30日东小口0002地块土拍，报名的有建发、保利、越秀、北京城建+绿城联合体四家。起拍价45亿，最终107轮竞价，建发以49.77亿拿下，溢价率约10.6%，楼面价约3.66万元/㎡，一平米贵了4600元，同一板块、相邻的两块地，出现这个量级的地价差，在北京土拍市场里不算常见。拿地之后建发很快引入了越秀做联合开发，股权是越秀51%、建发49%。
建发0002地块位于龙樾海序的东侧，距离西南侧的海淀再生资源回收站更远，受噪音影响更小；且地块南侧为低矮教育/绿化用地，无高层遮挡，视野更好，可直望东小口森林公园和奥森公园。
我把这两个地块做了一个对比表格，这贵出来的4600元也不完全是市场因素，0002地块本身也确实比0001地块素质更好一些，当然贵出4600元的楼面价来，也会倒逼建发越秀观玺做出更好的产品来
2、地理位置及配套
建发越秀观玺就在龙樾海序的东侧，各方面的配套都一样的，一路之隔就是海淀，挨着海淀西三旗，隔壁就是西三旗万象汇。它具有昌平最核心的价值，就是离海淀超级近！关于海淀西三旗板块和龙樾海序的详细介绍，大家可以去看这两篇文章，我就不再过多啰嗦了：
北京买房|海淀区西三旗学区小区踩盘分析
北京新房|昌平离海淀最近的地块-东小口龙樾海序热盘预定！
3、项目情况
建发做的产品还是相当不错的，建发海晏、建发金茂观宸这都是卖的很不错的豪宅或者改善项目，现在又要卷到昌平了，而且还是北京首批有抬板的项目，还是很值得期待的。
3.1、小区园林及配套
园林的格局叫「一轴三带九境」，生态轴搭配曲水、青林、云山三带，九境萃取北京在地文脉，移步异景，总面积约4.5万㎡，里面做了近2000㎡的水系。
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约4000㎡超配会所，地下约1800㎡全龄运动逸趣场＋地上架空层约2200㎡邻里山水聚场。
地下1800平全龄运动逸趣场包含：25米阳光泳池、下沉庭院、篮球、羽毛球、瑜伽、健身、私宴会客等约16项，这个规模在昌平在售项目里属于做的很不错的了。
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