东方市9月楼市大曝光：成交量涨了，但有些真相你必须知道！

各位老铁，大家好。

今天是2026年10月11号，咱们来聊聊东方市9月份的楼市。

先说结论——东方楼市，正在上演一出“冰火两重天”。

新房市场像打了鸡血，成交面积同比大涨，但价格却往下溜；二手房挂牌价微微抬头，但成交量到底怎么样，咱们得仔细掰扯。

别急，老规矩，一层层拆开说，数据都给你标清楚出处，看完你自己判断。

一手房：量涨了，价跌了，到底谁在买？

先说最关键的成交数据。

中指研究院的周报显示，2026年第36周（8月31日到9月6日），东方市商品住宅成交均价为7794.93元/㎡，环比上涨了16.55%，但同比却下降了13.28%。

啥意思？跟8月底比，价格往上蹿了一截，但跟去年9月比，其实还是在往下走。

成交面积呢？0.63万平方米，环比降了17.39%，但同比大涨47.89%。

同比大涨接近一半，这个数字放出来，很多人可能第一反应是——东方楼市要火了？

别急，咱们得看清楚。

这个同比大涨，其实是因为去年9月的基数太低了。去年这个时候，整个海南楼市都在深度调整，东方也不例外。基数低，今年稍微一反弹，同比数据就显得特别好看。

那环比为什么降了？因为8月底有一波集中网签，9月初自然回落了一些。这属于正常的周度波动，不用过度解读。

但有一点值得注意——从今年全年来看，东方楼市确实是海南的一匹黑马。

一季度，东方市销售面积达到14.18万平方米，同比增长14.2%，绝对值超过了很多传统热门区域。

上半年，东方市销量增长约32.7%，在全省名列前茅。

“五一”假期期间，东方市更是成为海南楼市交易的黑马，成交面积同比增长18.5%。

这些数据说明什么？

说明东方楼市的需求端是真实存在的。不是炒作，不是泡沫，是实实在在有人在买。

谁在买？主要是两类人：一是省外旅居购房者，看中的是东方日照充足、气候干爽、房价相对便宜；二是本地刚需和改善型需求，安居房政策的推进释放了一部分购买力。

但价格为什么还在跌？

因为供应量也不小。八所镇的出清周期是30.7个月，板桥镇更是高达67.7个月，整个东方市的住宅去化周期达到42.2个月。

说白了，房子还是有点多，开发商想快速回款，就得在价格上让步。

这就是典型的“以价换量”——量是起来了，价还没稳住。

二手房：挂牌价涨了，但别高兴太早

再看二手房。

2026年9月，东方市二手房挂牌均价为9071元/㎡，环比上涨1.33%。

另一个平台的数据显示，9月二手房均价9180元/㎡，同比上涨1.5%，但环比下降了0.8%。

两个平台的数据有点打架，一个说环比涨了，一个说环比降了。

为什么？因为统计口径不一样。一个统计的是挂牌价，一个统计的是成交均价。挂牌价是业主自己标的，想标多少标多少；成交均价才是真金白银交易出来的价格。

所以真相很可能是——挂牌价在涨，但实际成交价还在磨底。

有数据显示，东方市二手房售租比达到33，也就是说买一套房出租，要33年才能回本。这个数字在海南各市县里不算低，说明二手房的投资回报率并不理想。

还有一个关键信息，东方市的二手房均价在2026年8月是9251元/㎡，环比上涨0.5%，但同比下跌了8.9%。

同比跌了将近9个点，说明过去一年二手房价格整体是往下走的。9月环比的小幅波动，改变不了大趋势。

所以对于二手房东来说，现在的市场环境是——想卖房，得接受现实。买家不缺选择，新房在让利，安居房在分流，你的二手房如果价格不实在，根本没人看。

繁荣线：东方的“温度”到底几度？

说到“繁荣线”，咱们得先定义一下这个概念。

业内通常用“去化周期”和“供需比”来判断一个城市的楼市是否健康。一般来说，去化周期在12到18个月是正常水平，低于12个月说明供不应求，高于18个月说明供大于求。

东方市目前的去化周期是42.2个月。

这个数字说明什么？说明东方楼市整体还处在去库存阶段，离真正的“繁荣”还有距离。

但也要看到积极的一面。

东方市正在大力推进城市更新。滨海片区（一期）棚户区改造项目总投资预计达到177亿元，在海南省460个重点项目中排到了第5位。

这个项目规划总用地面积574.38公顷，约8610亩，规划常住总人口控制在5.6万人以下。

177亿砸下去，意味着未来几年东方市的城市面貌会有大变化。道路、学校、医院、商业配套都会跟着升级。这对楼市来说，是长期利好。

另外，安居房政策也在发力。颐和东方安居房项目已经推出656套房源，销售价格最高不超过7200元/平方米。

这个价格跟商品房均价9000多相比，有明显的价格优势，对本地刚需群体吸引力很大。

所以东方楼市现在的状态是——短期有压力，长期有盼头。

土拍：绿地回来了，这才是最大的信号

9月份东方土拍市场最大的新闻，不是成交了多少地，而是——绿地回来了。

9月11日，海南省东方市一宗住宅用地挂牌出让，由海南海绿恒业城市更新有限公司以3309万元总价竞得，成交楼面价约478元/平方米。

这家公司什么来头？东方城投持股56.6%，海南海绿产业投资有限公司持股43.33%，后者的大股东就是绿地控股。

绿地控股，时隔一年多重新在公开市场拿地，也是时隔近7年首次在海南地产板块出手。

这个信号太重要了。

要知道，绿地控股巅峰时期在海南年销售额超过130亿元，累计投资超过400亿元。2020年前后开始收缩战线，在海南最后一个住宅项目入市至今已经过去6年。

现在绿地选择在东方重新出手，说明什么？

说明头部房企对东方市场的长期价值是认可的。

更值得关注的是这宗地块的规划——总建筑面积约9.1万平方米，规划建设8栋24层、26层抬板式第四代住宅，是东方市首个第四代住宅、首个浮岛住区，配套幼儿园、社区服务站、儿童游乐场和社区书吧。

第四代住宅是什么概念？就是带空中花园、户户有庭院的那种。这在东方市是头一回。

绿地这次拿地的楼面价只有478元/平方米，而去年12月晟世同创摘得的福龙中路东侧宅地，楼面价约1800元/平方米。

地价便宜，意味着开发商有更大的空间去做产品升级。如果这个第四代住宅项目能做好，对整个东方楼市的品质提升会有带动作用。

当然，也要清醒地看到，绿地在东方拿地主要做的是城市更新项目，不是传统的招拍挂。东方城投持股超过一半，说明这是政企合作的模式，风险相对可控。

后续趋势：东方楼市的三个关键判断

聊完了现状，咱们来说说趋势。老铁们最关心的就是这个。

第一，价格还会不会跌？

短期来看，东方房价还有下行压力。去化周期42.2个月摆在那里，开发商要回款，就得在价格上做文章。但下跌空间有限，因为安居房7200元/平方米的政府指导价实际上给市场划了一条底线——商品房价格不太可能跌到安居房以下。

而且随着城市更新推进，老城区拆迁会释放新的购房需求，对价格形成一定支撑。

第二，成交量还能不能涨？

能。海南自贸港封关运作后，东方作为养老旅居目的地的吸引力在增强。气候干爽、房价亲民、交通便利，这三个优势在海南西部城市里是稀缺的。

再加上安居房政策的持续发力，本地刚需也会逐步释放。所以成交量稳中有升是可以预期的。

第三，最大的变量是什么？

城市更新的进度。177亿的滨海片区棚改项目，如果能按计划推进，东方市的城市面貌和配套水平会有质的飞跃。但如果进度不及预期，对楼市的提振作用就会打折扣。

另外，安居房新政的落地效果也值得关注。东方市拟规定安居房购房人持有70%产权，5年内封闭流转，优先保障基层工作人员、多孩家庭等群体。这个政策如果执行到位，对稳定市场预期有积极作用。

最后说两句掏心窝的话

老铁们，东方楼市现在的状态，用一句话总结就是：有量无价，长期向好，短期磨底。

如果你是刚需自住，现在确实是入手的好时机。开发商让利，安居房可选，价格处在相对低位，选择空间也大。

但如果你是抱着投资心态来的，我得给你泼盆冷水。海南自贸港的红利是产业红利，不是炒房红利。东方楼市的去化周期和库存压力决定了，短期内房价大幅上涨的可能性不大。

东方这座城市的未来，靠的不是房价暴涨，而是产业落地、配套完善、人口流入。这些都需要时间。

想清楚自己的需求，再做决定，别被短期的数据波动带偏了节奏。

好了，今天就聊到这儿。

你怎么看东方9月的楼市？你觉得房价到底了吗？欢迎在评论区留言，咱们一起聊聊。