“硬刚”中海，华润两大巨头，保利发展在深圳的“特种战队”亮相

大家好，我是地产高富帅。

从2025年四大豪宅齐发开始，深圳市场迎来了久违的市场热度，紧接着各大顶豪陆续上市。作为四大一线城市的绝对先锋，深圳市场再度引领全国。

有了豪宅的热度，深圳楼市也开始真正有了一定起色。市场火爆从2026年的成交数据有了直观体现：今年前9月，全国单盘销售前五的项目，深圳项目直接占据了三个。

据克而瑞研究院数据，2026年第三季度，一线城市是唯一实现同比正增长的层级，以“最小的降幅、最多的正增长城市”印证需求的相对韧性。

从三季度各城市表现看，深圳(+22.2%)、北京(+13.9%)实现同比正增，改善型需求集中释放支撑明显;广州(-4.5%)、上海(-1.4%)同比小幅回落。

宏观看，深圳市场抗风险能力较强。从产业可持续与人口的增长的角度来看，仍然是四大一线中最值得期待的，房地产行业仍然具备逆周期发展可能性。

在四大一线城市中，上海与北京市场已经被四大央企完全占领市场高地，广深市场较为特殊，保利在广州一枝独秀，华润、中海、招商在深圳形成了“巅峰三剑客”局面。

很明显，在四大央企一线城市战局中，保利发展唯独在深圳缺席，或许也是保利发展近几年最为遗憾的事情，作为“行业一哥”，保利发展已经把目光瞄准了深圳。

迟到的“一哥”

做地产内容这些年，小编越来越有一个体会：看一家房企的成色，不看它在新一线开了多少城，而看它在中国最贵的四块地上，站不站得住脚。

北上广深，房价最高的四个地方，也是头部央企必争的四个地方。华润置地、招商蛇口、中海地产，三家在深圳扎了根、扎了十几年，彼此之间刺刀见红。

可你要是仔细数一数保利发展在全国的版图，会发现一个耐人寻味的空位——四大一线城市里，它在深圳，缺席了整整十几年。

这件事,在今年6月25日那天,被彻底翻篇了。

要理解保利今天的高调，得先理解它为什么"缺席"了这么多年。

这里有个行业内不太公开的秘密：保利集团旗下,有两家做地产的公司——保利发展和保利置业。

为避免同业竞争，两家在历史上划过"地盘"：北京、天津、沈阳归保利发展,而深圳，划给了保利置业。

这就是那句被媒体反复引用的"不战之约"。深圳是保利置业的地盘，保利发展哪怕再馋，也只能按规矩来。

但这个格局，早就松动了。2021年起，保利发展旗下不同平台就陆续往深圳里渗透，单一发展的旧秩序一点点被打破，甚至出现过两家保利同时出现在深圳土拍现场的画面。

到2025年12月，保利发展干脆公开表态：公司与保利集团及其控制的其他企业之间，不存在实质性同业竞争。

这句话的分量，懂的人都懂。两家公司布局重合的城市已超过10个，覆盖北上广深全部一线城市。

在国资委"一业一企"改革的大背景下，市场对"保利双平台合并"的预期一直在升温，同一核心城市出现两个保利同时竞争的局面，已比较常见。

而今年6月25日，保利发展用105.1亿砸下的那宗地，被业内普遍视为同业竞争格局实质性破局的标志性事件。

一句话总结这一节：深圳这扇门，保利发展等了十几年，今年终于推开了。

说回那宗地，2026年6月25日下午，深圳宝安中心区北街坊A002-0113宗地开拍。这是宝中西最后一块海景宅地拼图，与豪宅项目"深圳观潮"仅一街之隔。

地块起拍价52.8亿，竞买保证金10.56亿——光保证金就超过很多地块的成交总价，"地王"标签从挂牌那天就贴死了。

参拍阵容：中海、建发、保利发展、华润+招商联合体。全是央企国企，民企一家都没有。

开场后中海、建发很快退出，全场变成保利发展与华润招商联合体的一对一单挑。

这场拉锯，打了85分钟、351轮，最终由保利发展成交：总价105.1亿，楼面价87924元/㎡，溢价率99.05%，年内深圳首宗百亿总价地块，也是深圳年内竞价轮次最多的一宗地。

什么概念？隔壁"观潮府"地块去年8月成交，楼面价才5.9万/㎡,溢价34.8%。一年时间，一年时间，同一个片区，地块楼面价跳涨近2.9万/m2，涨幅近50%，溢价率翻了近三倍(对比该片区去年成交地块)。

这不是保利钱多。这是深圳核心区稀缺供给 + 央企逆周期集中补仓共同推出来的价格。

换句话说，保利发展买下的不只是深圳的土地，更是深圳未来十年的产业、人口和财富聚集能力。

从2026年开始，保利发展投资策略有了明显的变化，持续重仓一二线核心城市是其重大转折点，上半年一二线城市拓展总地价占比超过94%，核心城市拓展占比达100%。

换句话说，就是深度布局有足够购买力与人口产业基础的高能级城市，用低资金成本与强产品撬动城市增量市场。

在长三角区域，属于保利发展的核心战场之一，特别是在上海、杭州等核心城市，2025年到2026年都跑出了口碑与规模的双赢局面，整体产品力提升有目共睹。

因此，本次耗资百亿强势布局深圳，可以说是在国内最难的市场插旗，三大巨头霸屏多年的深圳市场，也终于迎来了一位大佬级的搅局者。

头部央企组建"独立团"

把镜头拉远，深圳核心区的央企战局，早就不是"谁来谁不来"的问题，而是"谁在哪个板块占住了位"的问题。

深圳的销冠，一年多来就在中海和华润之间来回交替。并且值得一提的是，今年招商蛇口在深圳也非常凶猛，截至目前已经位居深圳房企业绩第三。

再看土储和项目布局，四家央企的棋已经摆得很明白了：

华润置地：主攻深圳湾、前海湾两大顶豪板块。两大顶豪的热销也让华润置地深圳业绩迎来狂飙，加上光明与龙岗两大超级大盘加持，其后劲仍然很足。

中海地产：多点开花的典范。中海在深圳可以说是迎来真正的逆袭，从在龙华深度布局到近两年回归核心区域，最后到今年迎来福田王炸地块，中海是真正的深圳绝杀选手之一。

招商蛇口：片区开发与资产证券化的标杆。在深圳蛇口，后海等片区有着天然的核心竞争力，特别是在深圳近两年兴起的社群赛道，真正做到了行业引领。

深圳头部央企格局一目了然：华润、中海在顶豪赛道硬碰硬，招商在片区开发与存量运营上筑护城河，而保利发展，是那个刚刚把脚迈进门、却一出手就砸出地王的新玩家。

如果说105亿拿地是"面子"，那么7月的一纸招聘公告，才是真正的"里子"。

2026年7月，保利发展控股深圳公司正式组建，定位是"保利发展直接管理的重点城市平台公司，全面负责深圳区域项目开发管理工作"。

公司组建之后，保利深圳公司更一次性放出14个岗位:建筑规划、室内设计、营销策划、工程项目、机电、成本招采、市场客研、投资计划……

注意这几个关键词:"直接管理""重点城市公司""全面负责深圳区域"。

这一消息一经放出，同行炸开了锅，原来深圳公司直接变成了一级平台公司，与布局华南区域的保利华南、保利广东、保利湾区直接平级。

很显然，本次重金布局深圳的背后是集团战略级的深度笃定，与隔壁深度布局马场，成立独立项目公司的越秀地产，有着异曲同工之处。

在房地产这个行当里，拿地是战术，组织是战略。一家房企愿意为一个城市单独搭班子、配全专业条线、直接挂到集团管理。

有了独立平台组织，保利发展直接加强了高管班底的含金量，一支具备特种作战能力的超强战队也慢慢浮出水面。

地产一品塘独家获悉，本次保利发展深圳公司班子成员来头都不小，清一色内部外派的青年近卫军。

从基本职能组织架构来看，基本上与其他保利发展区域公司平台保持一致，覆盖所有地产开发业务端口全部职能，后台财务、人力相关支持部门也都有涉及。

截至目前平台经营班子成员已经有4位：董事长，总经理，副总经理，总经理助理，后期不排除还会增加。

保利发展深圳公司董事长由保利发展集团副总唐翔兼任，这种超高配置，很显然深圳公司的定位已经到了集团头部战略级别。

唐翔，1974年出生，建筑学学士，2006年加入保利发展，2022年3月起任公司副总经理

唐翔于2006年进入保利发展工作，2019年11月升任保利华南实业有限公司董事长。

历任技术研发中心副总经理、总经理，保利华南实业有限公司常务副总经理、总经理、董事长，以及浙江保利城市发展有限公司董事长、保利浙南房地产开发有限公司董事长等职务。

2022年3月10日，经公司董事、总经理周东利提名，保利发展董事会同意聘任唐翔为公司副总经理。

保利发展深圳公司总经理由原保利发展集团不动产运营中心事业部负责人刘远担任，早期担任保利发展粤中公司副总经理。

刘远于2011年入职保利发展体系至今，早期一直在保利广东，保利湾区公司担任重要管理岗位，从工程部副经理一直做到了平台公司副总经理。

很显然，刘远也是具备集团总部与一线业务双重管理经历，本次再次提拔为城市高管，也是多年业绩的肯定。

另外两位班子成员分别是：分管技术产品条线的刘文与分管营销条线的赖嘉圳，也是清一色的保利发展体系培养的嫡系部队。

刘文，女，山东大学建筑系本科毕业，在保利发展体系已经超过15年，从地区公司到集团总部产品中心，一直在产品研发领域深耕。

这两年保利发展在产品创新领域的进步也是有目共睹，在多产品线与好房子体系搭建方面，都具备较深的专业功底。

本次回归一线业务平台，很显然是对深圳豪宅市场期待已久，小编也非常期待保利在深圳这一次的新品如何惊艳全场。

赖嘉圳，男，保利系统超过15年的超级老兵，早期担任保利华南公司多个片区营销负责人岗位，后期调任总部运营管理中心担任集团销售总监。

作为销售一线业务出身，赖总本次调任深圳，很显然是有绝对期待值的，特别是在竞争对手如此强大的环境下，如何通过营销突围，第一场战斗非常关键。

可以看得出来，保利深圳团队的含金量非常高，几乎都是总部直接指派的种子选手，保利发展在“深圳第一盏灯”能否点亮，也是直接检验这支先头部队水准的试金石。

总结：

回过头看这几年的行业，有一句话小编想送给所有的地产人：

行业早已告别普涨普跌年代，进入核心资产的独立行情。资金持续向一线主城、稀缺改善土地集中，央企成为拿地绝对主力，民企则全面退出高总价核心地块的争夺。

在这个大逻辑下，保利发展补深圳，是一次必然的迟到。

它是大湾区的核心引擎，是全国科技产业密度最高的城市。新一代产业财富正在真实地沉淀到这座城市里。深圳核心区的顶豪市场，是全国最扎实的需求基本盘之一。

当四大一线城市里那块最烫手的拼图，被行业一哥亲手补上，深圳核心区的央企豪宅之战，才算真正进入了全员到场的终局对决。

今天就聊到这里，对保利进军深圳有何评价？欢迎留言讨论。

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地产一品堂，80后 工科理工男 深漂20年 20年猎头从业经历，17年以上地产行业沉淀，关注地产战略布局，产品运营，持续研究健康管理，与更多的地产人+再创业者交流沟通，共同进步，还可以讨论资产配置与大健康管理。