150米总部地标，变36米住宅！青岛未来之城，走到十字路口！

城阳最具戏剧性的一块地，终于撕下了产业标签。

▲流亭机场东部单元A-07地块

近日，城阳区自然资源局发布土地预出让公告，流亭机场东部单元A-07地块拟重新入市。这宗曾经规划150米超高商务综合体、要建每日优鲜青岛总部的明星地块，用地性质已正式从商务金融用地调整为二类城镇住宅用地，未来会建10~11层的低密住宅。

壹

一块地的五年浮沉

把时间拨回2021年，那一年，流亭机场刚刚转场不久，大量土地等待重新开发，片区正需要一个能够撑起产业想象的大项目。

每日优鲜恰好出现在这个时间点。这家生鲜电商企业曾经风头正劲，前置仓模式受到资本市场关注，上市光环加身。对于急于招引产业、培育新增长点的城阳来说，一家明星企业的全国总部落地，自然是一张分量不轻的招商名片。

▲原每日优鲜总部效果图

2021年9月，保利与每日优鲜相关企业组成联合体，参与取得流亭机场片区A-07、A-11两宗地块。其中，A-07是商务金融用地，占地约28.44亩，原规划容积率2.5，建筑面积约6.35万平，项目当年规划建设150米超高层商务综合体，承担总部办公、区域供应链等功能。A-11则是住宅地块，后来开发为保利大国璟未来之城。

▲保利大国璟未来之城，一期已经交付

两宗地块背后，有着明确的产业绑定逻辑：通过总部产业园、产业投资和企业注册等要求，推动产业与住宅开发同步落地。相关招商及出让安排中，产业投资承诺达到30亿元规模。

这种模式并不难理解。地方需要产业、税收和就业，开发企业需要获得住宅开发机会。倘若企业发展顺利，产业园招来一批员工，住宅吸引一批家庭，商场、餐饮、生活服务自然跟着发展。

从纸面上看，这是一笔互相成全的买卖。问题在于，2022年7月，每日优鲜陷入严重经营危机，全国极速达业务关停，企业资金链问题集中暴露。2023年11月，公司从纳斯达克退市，原本计划落地的总部办公、商务综合体和供应链产业功能，最终没有按原计划兑现。

A-07地块长期闲置，周围围起来的土地，等不到预想中的总部大楼，与它捆绑开发的住宅项目已经先行建设。保利大国璟未来之城的一期已经交付，后续楼栋仍在推进保利大国璟未来之城，整体交付计划延续至2027年。住宅开发与产业落地，走出了两条截然不同的进度线。

▲保利大国璟未来之城竣工标识牌

2026年7月，青岛市自然资源和规划局发布A-07地块控规调整批前公示，原商务金融用地拟调整为二类城镇住宅用地。经过公示程序，9月底，地块终于进入预出让阶段。

2026年9月25日，城阳区自然资源局发布预出让公告。这块闲置多年的土地，已由商务金融用地调整为二类城镇住宅用地，容积率降至1.6，建筑限高36米，未来预计建设10~11层低密小高层。起拍楼面地价3622元/平，起始出让金约1.099亿元。

贰

商转住的产城博弈

流亭机场东部A-07地块，位于城阳区流亭街道虹桥路北、中川路西，保利大国璟未来之城以北，离地铁1号线凤岗路站不远，项目南的保利大国璟未来之城，目前价格约为1万元/平。

2021年A-07地块的原竞得价约1.1211亿元，此次预出让起始总价约1.099亿元。单看名义总价，两者几乎持平，但地块的用途、规划指标、可开发面积和未来经营方式均已不同。

商务楼宇依赖企业入驻、租金与商业运营，住宅则要靠销售去实现资金回笼。两种产品的开发逻辑，压根不是一回事。对一块闲置数年的土地来说，换个方向重新入市，至少让它重新具备了开发可能性。

但当年的产业承诺没有兑现，也确实留下了一道绕不过去的问号：用住宅带动产业的设想，产业端没有跟上，后续该怎么补课？

▲未来之城片区现状

这一次，值得关注的远不止一块住宅地即将入市。对买房人来说，这里可能多了一个低密居住选择；对整座城市来说，一个更现实的问题摆在眼前：流亭未来之城，究竟要靠什么兑现当初的期待？

叁

流亭不能只剩下住宅

今年6月，青岛市政府批复了流亭机场单元东部、西部及文阳路北片区等控制性详细规划，明确提出，流亭机场片区要聚焦低空经济、都市型产业和高端制造，培育文创、高端消费等创新功能，同时完善交通基础设施、公共服务与生活圈建设，并推进跨铁路、跨河通道和双元路等交通节点的改善。

▲流亭机场单元（东部）控规

也就是说，流亭未来之城并非只打算建一个大型居住区。它还有产业、消费、交通枢纽和城市副中心等多重任务。A-07地块改建住宅，便把一个很现实的矛盾推到了台前：住宅可以解决土地闲置问题，但产业功能减少之后，谁来提供就业和持续的城市活力？

A-07地块围起来四年，土地闲着，既不能产生租金，也不能带来就业，还影响周边空间的整体开发。与其抱着一张过期的规划图继续等，不如按现实情况调整用途。1.6的容积率、36米的建筑限高，意味着未来产品有机会做得相对舒展一些。对于在城阳工作、生活，希望改善居住环境的家庭来说，这类低密地块确实有吸引力。

如果片区的住宅越来越多，工作机会却主要集中在其他区域，一部分居民就不得不继续跨片区通勤。久而久之，流亭未来之城可能出现一种尴尬：住宅住满了，生活配套跟着增长，可最初设想中的产业集聚和就业中心，始终没有达到预期。

▲原每日优鲜总部（红框处）鸟瞰图

这也是A-07地块带来的真正争议。一块地改成住宅，不等于产业失败；可如果越来越多产业地块，只能靠改住宅来解决问题，那就得认真算一笔长远账。

肆

未来之城的期待

流亭机场转场之后，这片土地承载过不少期待。150米总部地标没有出现，闲置多年的A-07地块，却终于迎来重新开发的可能。

闲置土地重新利用，能够给居民带来新的住房选择；新的产业项目落地，也有机会为片区打开另一条发展路径。真正需要避免的，是每次遇到产业项目波折，就只剩下把土地改成住宅这一种办法。

▲保利大国璟未来之城

对流亭未来之城而言，住宅可以先行一步，产业也不能长期缺席。毕竟，一座真正有活力的城市，既要有让人愿意买下来的房子，也要有让人愿意留下来的工作、商业和生活。A-07地块的这次商改住转身，正好提供了一个观察流亭未来之城的窗口。