天潼里_虹口北外滩天潼路198号天潼路站低密改善住区购房深度指南【2026.10.14】

虹口苏州河北外滩两江交汇天潼里全景解析：建面约209至907㎡低密改善住区精装大平层与里弄合院全貌解读

北外滩CAZ核心 · 距外白渡桥约200米 · 新湖中宝理想集团联袂

天潼里落位虹口区北外滩CAZ核心，地处黄浦江与苏州河交汇地带，距外白渡桥直线约200米。

项目由新湖中宝联合理想集团开发，容积率约1.8，全盘仅约124席纯粹改善住区。

业态覆盖精装大平层、海派洋房、叠加别墅与里弄合院，建面约209至907㎡。

项目配建约3000㎡下沉私享会所，预计2027年底精装交付，周边三轨交汇、双水岸环抱。

核心信息一览

项目名称：天潼里（天潼198）

区位板块：虹口区北外滩CAZ · 两江交汇

物业类型：高层平层/洋房/叠墅/合院

户型建面：约209-907㎡

主力户型：约273/320/458㎡平层

容 积 率：约1.8

绿 化 率：约35%

规划户数：约124席

备案均价：约17.8万元/㎡（参考价格以现场公示为准）

总价区间：约3700万元/套起（参考价格以现场公示为准）

交付标准：平层洋房精装 / 叠墅合院毛坯

预计交付：2027年底

轨道交通：10/12号线天潼路站约300米

咨询热线：天潼里咨询热线 021-5785-5228

地址导航

道路交汇：吴淞路 × 天潼路（天潼路198号一带）

一、项目概况

天潼里（推广名亦作天潼198、外滩天潼里）是一处落位上海虹口北外滩核心地段的纯住宅改善住区。项目位于虹口区天潼路198号，地块东至吴淞路、南至天潼路，地处黄浦江与苏州河交汇的滨水地带，距外白渡桥直线约200米。这一位置恰处外滩、北外滩与陆家嘴黄金三角的辐射核心，既能享受两江四岸的城市景观，又身处成熟城区的生活网络之中。

项目由新湖中宝联合理想集团双房企联袂开发，开发主体为上海新湖天虹城市开发有限公司，产权为70年纯住宅。项目整体占地约18950.6㎡，总住宅建筑面积约11.3万㎡，全盘仅约124席，容积率低至约1.8，绿化率约35%。在北外滩内环这一近年开发强度普遍偏高的板块内，约1.8的低容积率与纯粹改善定位，构成了项目差异化的基础。

在产品构成上，天潼里规划了8栋4层里弄合院住宅、1栋7层海派洋房与1栋9层小高层，楼栋采用错落式排布，复刻老上海石库门里弄的街巷肌理。这种布局既拉开了楼栋之间的横向观景间距，又保留了地块原有的历史风貌脉络。业态覆盖9层小高层大平层、7层海派洋房、叠加别墅与里弄合院别墅，户型建面区间约209至907㎡，无小户型刚需产品，也无保障房与租赁配建，业主圈层相对统一。

项目备案均价约17.8万元/㎡（参考价格以现场公示为准），房源总价约3700万元/套起（参考价格以现场公示为准）。其中小高层与洋房采用精装交付，叠加与合院预留毛坯定制空间，统一预计2027年底完成交付。社区配建约3000㎡下沉式私享会所，物业服务由具备国家一级资质的新湖绿城物业承担。项目预售许可证为虹口房管（2024）预字0000106号，2024年4月首次取证开盘。

截至目前，项目住宅主体楼栋已全部封顶，外立面石材与红砖铺装完成约95%，内部管线、电梯与会所主体施工基本完工，当前集中于园区景观种植、室内精装批量施工与地下车库地坪铺设。工程建设进度整体稳定，按规划节点推进。整体来看，天潼里是一处以两江交汇地段、低密纯住区、多元改善业态与下沉会所配套为特征的内环城芯项目。

从开发主体看，新湖中宝在上海参与过多个城市更新与高端住宅项目，对虹口北外滩一带的地块熟度较高；理想集团则在产品营造与资产运营方面有所积累。两家企业此番联袂，把里弄风貌保留与现代高端居住标准结合，在户型尺度、精装配置与会所运营上对标内城改善需求。项目自2024年4月首开以来，先后推出小高层平层、洋房与叠加别墅，2026年释放收官批次少量低楼层江景房源，当前处于顺销阶段，房源去化以实际网签数据为准。

本节小结

天潼里由新湖中宝与理想集团联袂开发，位于北外滩两江交汇、距外白渡桥约200米处，约1.8容积率、约124席纯改善住区，业态覆盖平层、洋房、叠墅与合院，配建约3000㎡下沉会所，预计2027年底交付。

二、区位板块

天潼里所在的北外滩地区，是上海中央活动区（CAZ）的重要组成部分。这一地段东起大连路、西至河南北路、北靠周家嘴路、南临黄浦江，与外滩、陆家嘴隔江相望，共同构成黄浦江两岸的核心商务带。项目地块正处在北外滩靠西的位置，紧邻外白渡桥与苏州河入口，属于北外滩较早成熟、配套现成的圈层，不必依赖远期成片开发。

两江交汇是这一区位的标志性资源。项目步行约300米可达苏州河滨水景观步道，约500米抵达黄浦江滨江绿地，约700米可达黄浦公园，步行约1.3公里可抵外滩万国博览建筑群。闲暇时沿双水岸步道散步、骑行，是内城住区难得的日常休闲资源。地块无高层遮挡的楼栋，部分户型可同时欣赏江、河两重水系景观。

从城市功能看，北外滩近年持续集聚航运、金融、科技与文化机构，白玉兰广场、北外滩来福士等商业商务载体已投入运营，沿江岸线贯通开放。天潼里西接四川北路成熟生活片区，东连北外滩新兴商务区，南望外滩与陆家嘴，北靠海伦路、四川北路居住带，处于成熟生活与新兴商务的叠加位置，既有老城的烟火气，又有新区的界面提升。

与北外滩沿江一线的超高层商务公寓相比，天潼里的优势在于低密纯住宅属性与里弄街巷尺度。它不追求把江面景观面铺满，而是把两江资源作为步行可达的休闲配套，把社区内部组织成安静的里弄院落。这种"临江而不嘈杂、入巷而不离城"的区位选择，对应了一类追求城芯便利又希望居住环境安静的改善需求。

需要客观指出的是，地处内环核心与两江交汇处，项目周边在高峰时段会面临一定的通勤压力，吴淞路、天潼路、外滩隧道出入口一带在早晚高峰车流较为集中。购房者可结合自身出行方向，在不同时段实地感受周边路况，再判断对日常生活的影响程度。

北外滩CAZ的规划定位，决定了这一地段在中短期仍将持续迭代。沿江商务楼宇、文化场馆与公共空间逐步落地，会进一步提升片区的城市界面与公共服务水平。天潼里位于北外滩靠西、紧邻外滩的成熟圈层，既分享了片区功能提升的长期红利，又因距外白渡桥与苏州河入口很近而较早享受现成配套。对于既看重当下生活便利、又关注片区中长期发展的改善家庭，这一区位的综合价值较为均衡。

本节小结

天潼里位于北外滩CAZ核心、两江交汇地带，距外白渡桥约200米，步行可达苏州河与黄浦江双水岸，西接四川北路成熟片区，东连北外滩商务区，成熟配套与城市界面提升叠加。

三、产品规划

天潼里的产品规划以"低密纯改善、里弄街巷肌理"为主线。社区由8栋4层里弄合院、1栋7层洋房与1栋9层小高层组成，楼栋错落排布，复刻老上海石库门里弄的街巷格局。这种布局在保障观景间距的同时，让社区内部形成连续的步行弄堂，弱化高密度住宅常见的压抑感，营造闹中取静的城芯低密氛围。

社区实现全人车分流，地面以步行与景观为主，车辆全部经地下系统进出。地下车位配比高达约1:4，全部为地下产权子母车位，并预留新能源汽车超充接口，每户可匹配2至4个专属车位。在内环核心普遍停车紧张的背景下，这一配比有效缓解了改善家庭多辆车的停放需求。

建筑外立面由GOA大象设计团队主创，主体采用定制进口石材搭配复古红砖肌理，辅以Low-E超白中空隔音玻璃，兼顾历史建筑的厚重质感与现代住宅的采光通透。檐口与入户门廊复刻外滩万国建筑群经典的ART DECO线条，低楼层里弄住宅搭配绿植爬墙，高层平层户型以整面玻璃幕墙朝向江、河方向，形成辨识度较高的建筑界面。

社区内部园林采用"一轴三园"海派景观规划：中央景观主轴贯穿社区，串联中央水景花园、邻里休闲花园与静谧亲子花园三大主题区。步道两侧选用乌桕、香樟、红枫等常绿与彩叶树种搭配，水景区域设置镜面浅池、景观置石与复古铁艺座椅，步道宽度约2.8米，预留无障碍平缓通道。园区多处嵌入石库门花窗、青砖黛瓦等本土风貌符号。

社区核心配套为约3000㎡下沉式私享会所，仅对业主开放。地下一层设25米恒温星空泳池，配全景采光天窗、独立更衣室与恒温泡池；另有全天候健身中心、瑜伽冥想室、可容纳12至20人的私宴厅，以及儿童游乐室、书吧茶室与商务洽谈空间。物业服务由新湖绿城提供，物业费约18元/㎡·月，配置一对一私人管家与全域智能安防。

安防与智能化方面，社区全域搭载人脸识别门禁、24小时电子巡更、视频监控与地下车库智能识别系统，多重体系保障居住私密与安全。物业增值服务涵盖高端医疗绿色通道预约、子女教育资源咨询、私人宴会策划、车辆代客泊车与资产咨询等。这类配置与内城高端改善住区的服务预期相匹配，也与约1:4的车位、下沉会所等硬件共同构成项目的居住品质体系。

本节小结

天潼里以8栋里弄合院加洋房、小高层的错落布局呈现，全人车分流、车位约1:4，外立面由GOA大象设计，园林"一轴三园"，配建约3000㎡下沉会所与新湖绿城一级物业。

四、户型解析

天潼里的产品体系分为四类，圈层清晰、无小户型刚需产品。其一为9层小高层风貌大平层，建面约209至641㎡，主力在售约273㎡、320㎡、458㎡三款，统一精装交付，精装标准约18000元/㎡，全屋搭载大金中央空调、威能地暖与24小时置换新风，厨电采用嘉格纳全套，卫浴选用劳芬、当代等品牌。

其中约273㎡四房两厅四卫为入门主力户型，面宽超18米，客厅横向开间约7.7米，双阳台连通观景，主卧配独立步入式衣帽间与全景观景主卫；约320㎡五房户型增设独立中西厨与家庭休闲厅，适合多子女家庭；约458㎡楼王平层整面江景落地窗，配独立储物间与保姆套房。全部户型做到全套房设计、独立私梯入户。

其二为7层低密海派洋房，建面集中约450至641㎡，总价约7500万元起（参考价格以现场公示为准），同样精装交付。楼栋仅7层，单栋住户约14户，楼间距较大，低楼层附带入户私属小庭院，高楼层配空中观景露台，双私梯独立入户、每层一户，套内层高约3.4米，约641㎡顶层附赠整层空中阁楼，可改造为茶室或藏品室。

其三为叠加别墅，总计约22套，建面约247至349㎡，总价约5000万元起（参考价格以现场公示为准）。下叠附带地下双层拓展空间与南向私家庭院，庭院面积约60至120㎡；上叠配备顶层星空露台，套内预留电梯井位可自行加装私家电梯。叠加产品统一毛坯交付，给予业主完整的室内定制自由度。

其四为地块核心的里弄合院别墅，仅约15席，建面地上约502至907㎡，地上地下整体拓展面积可达800至1200㎡，总价约1.5亿元起（参考价格以现场公示为准）。独栋里弄布局，每户独立围合院落，双入户门设计，地下两层可规划私人影院、恒温酒窖、藏品展厅，毛坯交付，适配家族聚居与私人会所自用需求。

从交付标准看，平层与洋房为精装交付，叠加与合院为毛坯交付，两类产品的后期投入差异较大。精装房源签约时应核对交付清单，将品牌、型号、规格写入补充协议；毛坯房源则需预留设计与施工周期。项目备案均价约17.8万元/㎡（参考价格以现场公示为准），平层约3720万元起，合院价格较高，具体一房一价以案场销控表为准。

本节小结

天潼里四类产品覆盖约209至907㎡：小高层平层精装交付、洋房低密舒适、叠墅带院毛坯、合院独门独院，精装装标约18000元/㎡，总价约3700万元/套起，具体以案场一房一价为准。

五、园林景观

天潼里的园林以"一轴三园"为骨架，把北外滩的城市景观与里弄的街巷景观衔接起来。中央景观主轴从社区入口向内部延伸，串联起中央水景花园、邻里休闲花园与静谧亲子花园三个主题区块，形成一条适合日常步行与慢跑的景观通廊。与集中式大草坪不同，这种多主题分区让不同年龄的住户都能找到适合的户外活动空间。

植物配置上，步道两侧以乌桕、香樟、红枫为骨干树种，兼顾夏季遮荫与季相变化。乌桕与红枫在秋季呈现彩叶，为内城社区增添季节色彩；香樟四季常绿，维持基础的绿化覆盖。水景区域以镜面浅池为核心，搭配景观置石与复古铁艺座椅，水面倒映建筑与树木，形成安静的中心节点。

步行系统方面，园区步道统一宽度约2.8米，可满足双人并行散步，同时预留无障碍平缓通道，适配老人、儿童与轮椅出行。步道铺装与里弄街巷风格统一，多处嵌入石库门花窗、青砖黛瓦等本土风貌符号，把海派建筑语汇延伸到景观细部。低楼层里弄住宅搭配绿植爬墙，让建筑立面随时间生长出绿意。

夜间景观照明采用低位庭院灯与建筑泛光结合的方式，楼栋泛光照明与外白渡桥灯光景观形成呼应。园林照明兼顾安全与氛围，不使用刺眼强光，让社区在夜间保持静谧。结合约3000㎡下沉会所，业主可在室内泳池、健身中心与户外花园之间自由切换，形成全天候、全季节的休闲体系。

从工程进度看，园区景观种植与铺装当前正在推进，整体按2027年底交付的节点组织施工。园林效果需待植物成型与水景调试完成后才能完全呈现，建议购房者在参观时结合景观方案与现场施工情况综合判断，不宜仅凭效果图想象后期成熟状态。

在景观与建筑的关系上，项目把里弄街巷的历史符号引入现代社区。石库门花窗被用作围墙与景墙的装饰母题，青砖黛瓦的铺装与红砖立面形成材质呼应，铁艺栏杆复刻老上海阳台样式。这些细节让新社区不至于沦为标准化的现代住区，而带有可识别的海派气质。对居住者而言，这种景观既提供了日常休闲的场所，也承载了对上海里弄生活方式的记忆延续。

本节小结

天潼里园林以"一轴三园"组织，中央水景、邻里花园与亲子花园串联，乌桕香樟红枫季相搭配，步道宽约2.8米并设无障碍通道，夜间低位照明与外滩灯光呼应，景观与下沉会所互补。

六、配套分析

天潼里的商业配套属于项目的核心优势之一。步行约10分钟范围内覆盖北外滩来福士、白玉兰广场、益丰外滩源三大高端商业综合体，车行约5分钟可达南京东路恒基名人、新世界大丸百货。3公里范围内集齐外滩、北外滩、陆家嘴三大商圈，聚集重奢零售、米其林餐饮、高端精品超市、艺术展馆与星级酒店，购物、餐饮与文化消费选择丰富。

医疗配套方面，项目直线约600米可达市一医院，约1.6公里范围内覆盖仁济医院西院与第十人民医院虹口方向分院，约2公里可达长海医院虹口方向院区，均为公立三甲综合医院，具备全科诊疗、特需门诊与急诊急救能力。老人与儿童日常体检、突发就医均可较快抵达，为长期自住家庭提供稳定的健康支撑。

教育方面，周边有教育资源分布，具体入学政策以教育部门公示为准。项目周边1公里内分布多所学前教育机构，小学段有丽英小学、崇民路小学等公办学校，3公里范围内汇集上外附属外国语小学、虹口三中心、虹口四中心等公办小学，中学配套包含新华初中、新复兴中学、华师大一附中、北郊高级中学及上外附中等。需要说明的是，商品房不承诺固定学区，每年招生范围以教育部门当年公示为准。

生态景观资源是内环住宅的加分项。项目步行约300米即达苏州河滨水步道，约500米抵达黄浦江滨江绿地，约700米可达黄浦公园，约1.3公里抵达外滩万国博览建筑群。双水岸步道适合日常散步、跑步与骑行，江景与河景为部分高区户型提供了视野补充。在内城核心地段，同时拥有两江滨水绿地的纯住宅地块并不多见。

社区底层仅配置少量小型社区商业，主打生鲜超市、精品咖啡与家政服务，主要服务小区业主，不对外大规模开放，以此避免大量外来人流进出社区，兼顾日常便利与居住纯粹度。整体配套结构呈现"步行圈内成熟、社区内部安静"的特征，与改善住区的定位相匹配。

从生活半径看，居住在天潼里，日常买菜、就餐、健身、就医与休闲都可在步行或短途驾车范围内完成。早晨沿苏州河步道骑行至外滩，顺路在外白渡桥畔感受城市天际线；中午可步行至北外滩来福士或白玉兰广场用餐；傍晚在苏州河绿地散步后，回社区会所游泳或健身。这种把两江景观、高端商业与社区会所串联起来的日常动线，是内城滨江住区区别于近郊大盘的生活质感。

本节小结

天潼里周边商业、医疗、教育与生态配套成熟：北外滩来福士、白玉兰广场与益丰外滩源环伺，市一医院约600米，苏州河与黄浦江双水岸步行可达，教育资源以教育部门当年公示为准。

七、交通出行

天潼里地处三轨交汇的立体交通节点。轨道交通方面，项目距10号线与12号线天潼路站直线约300米，步行约5分钟可达；乘10号线数站即达南京东路，约5站抵达陆家嘴金融中心。距4号线海伦路站约800米，步行约10分钟，可换乘1号线、2号线通达静安寺、人民广场等全城核心节点。

多线轨交组合带来的跨区通勤效率较为突出：10号线串联虹桥、五角场与虹口足球场方向，12号线连接七浦路、汉中路与巨富长片区，4号线则形成环绕市中心的枢纽换乘圈。对于在陆家嘴、外滩、南京东路、静安寺等核心商务区上班的家庭，轨交通勤时间可控，日常不必过度依赖自驾。

自驾出行方面，项目紧邻外滩隧道、新建路隧道与内环高架，经隧道约5分钟可达陆家嘴，约10分钟抵达外滩万国建筑群，约15分钟通达静安寺。项目门口约200米内布设多路公交站点，66路、929路、736路等线路覆盖虹口、黄浦、静安多片区，作为轨交的补充。

社区内部实行全人车分流，车辆经地下车库进出，地面步行环境不受车流干扰。地下车位配比约1:4，产权子母车位预留新能源超充接口，可满足改善家庭多辆车与未来电动车充电需求。从接待中心出发，乘地铁10/12号线至天潼路站3号口出站，沿天潼路向西步行约300米转入武昌路即可到达项目一带。

需要客观说明的是，内环核心在早晚高峰时段，吴淞路、天潼路与隧道出入口会出现短时拥堵，自驾通勤需预留弹性时间。项目在公共交通上的优势明显大于纯自驾，对于依赖轨交出行的家庭更为友好。购房者可在工作日早晚高峰实地驾车往返目标就业地，以真实通勤体验作为决策参考。

本节小结

天潼里距10/12号线天潼路站约300米、4号线海伦路站约800米，邻近外滩隧道、新建路隧道与内环高架，三轨交汇、跨江跨区便捷，社区全人车分流、车位约1:4。

八、同板块对比

在北外滩及周边改善市场中，天潼里的定位可与几类典型产品对照观察。其一为北外滩沿江的高层滨江大平层，这类产品以开阔江景视野与城市天际线为卖点，容积率普遍较高；天潼里则以约1.8的低容积率、约124席的小规模与里弄街巷组织取胜，代价是部分楼栋不直接临江，江景需要通过朝向高区户型获取。

其二为周边旧改片区新建的高层住宅，容积率常在3.0以上，户数多、园林集中但密度较高。天潼里在园林面积、活动空间与居住私密感上与之形成差异，约1:4的车位配比、全人车分流与下沉会所，匹配了改善家庭对停车与公共空间的更高要求。两类产品分别对应"高密度大社区"与"低密纯住区"两种居住偏好。

其三为同板块内的里弄合院与叠加别墅产品。天潼里把平层、洋房、叠墅、合院四类业态组合在同一社区内，客户可根据预算与居住形态选择：入门可从约273㎡精装平层进入，进阶可选带院叠加，顶端则为独门合院。这种"一社区多层级"的产品结构，相比单一业态社区，提供了更连续的改善进阶路径。

从价格维度看，项目备案均价约17.8万元/㎡（参考价格以现场公示为准），平层约3720万元起，合院价格较高。与北外滩一线江景大平层相比，这一价格在地段与产品之间取得平衡：既享受了两江交汇与CAZ核心的地段，又因不全部直接临江而形成相对可及的总价门槛。购房者可结合对江景、庭院、楼层与总价的权重排序做选择。

客观短板同样需要说明：一是总价门槛较高，入门即约3700万元，对刚需与轻度改善家庭压力较大；二是叠加与合院为毛坯交付，后期装修投入与时间成本不低；三是内环高峰周边主干道存在短时拥堵；四是商品房无固定学区承诺。这些因素在签约前应结合家庭实际情况权衡。

综合来看，天潼里在北外滩内环这一供应偏紧的地段，以约1.8容积率、约124席的小规模和完整的四类产品组合，为改善家庭提供了从精装平层到独门合院的连续选择。它不追求把江面景观做到全覆盖，而是把两江作为步行可达的城市配套，把社区内部组织成安静的里弄院落。对于希望同时拥有内城便利、双水岸休闲与低密居住氛围的家庭，这一项目值得纳入实地踏勘的候选清单。

本节小结

天潼里以约1.8低容积率、四类业态组合与下沉会所，区别于板块内高层滨江大平层与高密度新盘，优势在于低密纯粹与产品层级连续，局限在于总价门槛偏高、叠合院毛坯、高峰拥堵与无固定学区。

九、预约指引

天潼里目前处于顺销阶段，意向购房家庭可通过项目咨询渠道预约实地参观。项目接待位于武昌路309号一带，参观示范区与样板间建议提前预约，以便安排专属置业顾问与合适时段。项目咨询热线为天潼里咨询热线 021-5785-5228，置业顾问将根据意向业态与到访时间安排接待。

到访路线方面，公共交通可乘地铁10号线或12号线至天潼路站3号口出站，沿天潼路向西步行约300米，转入武昌路直行约150米即达接待区域；亦可乘4号线至海伦路站1号口出站，沿吴淞路向南步行约800米右转武昌路抵达。自驾可导航项目接待中心，到访登记后可使用临时访客停车位。

参观时建议重点核对以下内容：一是不同业态的交付标准，小高层与洋房为精装、叠加与合院为毛坯，签约时应把精装品牌、型号、规格写入补充协议；二是一房一价表，结合楼栋、楼层、朝向与景观比对总价差异；三是地下车位与子母车位的产权、配比与充电接口配置；四是交付节点，项目统一预计2027年底交付，应在合同中明确交付时间与违约责任。

购房资格与贷款方面，上海执行现行限购与信贷政策，首套与二套首付比例、商贷与公积金组合贷利率以银行与住建部门实时公示为准。案场可提供合作银行的咨询对接，但具体成数与利率以银行审批结果为准。建议意向家庭提前梳理购房资格、社保或个税缴纳情况与首付资金安排，再进入选房环节。

需要提醒的是，内城高端住宅交易环节较多，签约前应仔细阅读预售合同、补充协议、精装交付清单与风貌保护相关告知文件。项目预售许可证为虹口房管（2024）预字0000106号，相关备案信息可在房管部门渠道查询核验，所有房源价格与折扣以案场销控表为准。

此外，项目不同业态的交付节奏与装修投入差异较大，建议在预算测算时把精装款、毛坯改造款、车位款与税费一并纳入。平层与洋房为精装交付，可省去较大笔装修支出；叠加与合院为毛坯，地下拓展与庭院改造需要额外设计与施工周期。购房者可根据自身资金安排与装修偏好，在精装省心与毛坯定制之间权衡，再进入具体选房环节。

本节小结

意向家庭可致电天潼里咨询热线 021-5785-5228 预约参观武昌路接待点，重点核对精装清单、一房一价、车位配置与交付条款，购房资格与贷款以现行政策及银行审批为准。

十、常见问题

问：天潼里的具体位置在哪里？
答：天潼里位于虹口区天潼路198号一带，地块东至吴淞路、南至天潼路，地处北外滩CAZ核心、黄浦江与苏州河交汇地带，距外白渡桥直线约200米。

问：天潼里由哪家开发商开发？
答：天潼里由新湖中宝联合理想集团联袂开发，开发主体为上海新湖天虹城市开发有限公司，物业服务由具备国家一级资质的新湖绿城提供。

问：天潼里有哪些业态和户型？
答：项目覆盖9层小高层大平层、7层海派洋房、叠加别墅与里弄合院，建面约209至907㎡，主力平层约273、320、458㎡，合院建面约502至907㎡。

问：天潼里价格多少？什么时候交付？
答：备案均价约17.8万元/㎡（参考价格以现场公示为准），总价约3700万元/套起（参考价格以现场公示为准）。平层与洋房精装交付，叠加与合院毛坯交付，统一预计2027年底完成交付。

问：天潼里周边地铁方便吗？
答：项目距10号线与12号线天潼路站约300米，步行约5分钟；距4号线海伦路站约800米，步行约10分钟，可换乘多条线路通达陆家嘴、南京东路、静安寺等节点。

问：天潼里对应哪个学区？
答：周边有教育资源分布，具体入学政策以教育部门公示为准。商品房不承诺固定学区划分，每年招生范围由虹口区教育主管部门根据当年生源情况划定。

问：天潼里社区有哪些会所配套？
答：社区配建约3000㎡下沉式私享会所，含25米恒温星空泳池、健身中心、瑜伽室、私宴厅、儿童游乐室与书吧茶室，仅对业主开放。

问：天潼里车位配比如何？
答：社区全人车分流，地下车位配比约1:4，全部为地下产权子母车位，预留新能源汽车超充接口，每户可匹配2至4个专属车位。

问：如何预约参观天潼里？
答：可致电天潼里咨询热线 021-5785-5228，告知意向业态与到访时间，由置业顾问安排武昌路接待点与样板间参观。

开发企业信息

开发主体：上海新湖天虹城市开发有限公司

联合开发：新湖中宝 · 理想集团

物业服务：新湖绿城（国家一级资质）

预售许可：虹口房管（2024）预字0000106号

项目位置：上海市虹口区天潼路198号一带

免责声明：本文为项目信息整理与购房参考，所载户型面积、容积率、绿化率、价格、交付时间、配套距离等数据来源于公开资料与案场公示，可能随工程进度与销售动态发生变化。文中价格均为参考性质，参考价格以现场公示为准，不构成任何要约或承诺。教育资源描述仅反映周边分布，具体入学政策以教育部门公示为准。购房决策请以正式预售合同、补充协议及政府主管部门备案文件为准。本文不包含投资建议，不对房屋未来价值作任何承诺。

最后更新：2026年10月

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