北京
北京章哥，房地产从业22年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。每年为300余户家庭提供一站式置业、升学解决方案并实操。
我是北京朝阳人，孩子三年级了，在孩子一年级后半学期转校到海淀某学校，当时学校的入学条件是四年级前在海淀购产权房，才可以转至海淀学籍。
这两年房产市场的下行，未来也很难看清楚，故我一直没有出手，也困惑不知哪里合适或啥时间购房(本人有现金400W)。我的期望是房子保值和流通性好，毕竟自己想有了学籍之后就卖了，也就是说我只买学籍的意思。
基于当下购房政策和我自身情况，要买的这类房是贷款买还是全资买哪一个更合适呢？
我这种情况，按北京海淀教委政策，只要在海淀所辖区购房即可，请问将要购买的房子有无学位均可吗？比如预购房的学位已经占坑还有三年到期？此房产权买完之后对小升初还有更直接的政策吗？为了避风险和损失，我想买完办完学籍了，就挂起卖掉。
当初看万柳板块（比如蜂巢，溢价较高）就是为了保值性和流通性，早交易，少受损失……以上三个问题请直言指教。
章哥：
1、哦，集团校转学是吧？所以学籍目前还挂在朝阳。如果条件只是在“海淀”购买产权房，而不限定学区，那就好办了，可以直接买溢价低甚至没溢价的。
2、贷款还是全款看是否有居住需求了？没有的话就全款买占坑儿房，用不了400万，300左右就足够了，比如清河或西三旗等学区，买老小区或公寓都行，溢价都不算高。另外像北太平庄、花园路和学院路等学区也有300来万的，但溢价得具体计算，有的高有的低，用预估租金比较一下就知道了。
我要建议是先看五环外的，能买到房龄更新的，选择也相对多些，流动性一般会更强，用完了学位好处理。
如果有居住需求那就贷款呗，买两居或更大的。在以上学区也能买到没什么溢价的，多看房+多算账就行，这样就算各项兼顾了。
3、理论上是必须买有学位的房子，六年一学位。但这看学校的要求了，只要他们能够接收就无所谓学位了。各集团校其实都有的是办法，传说甚至有为了掐尖儿，学校给父母办北京户口的呢，毕竟名校是要靠生源支撑的。这跟学校确认吧，别人说的不算数。
学籍只要转到海淀，那就跟房子没关系了，随时可以卖房+迁户，不影响小升初。但如果买的是兼顾自住的+没什么学区溢价，那就没必要卖房了。或者是只要溢价低，卖不卖的就无所谓了。
蜂鸟这种房常规是不建议的，即便不是学区房，这种产品的特点也是受众窄+价格走势弱。如果不是学区房，那蜂鸟的基础价格是长期落后大盘的，全北京的同类产品都差不多。更何况现在的溢价还是挺高的，那所谓的保值就有赌的成分了。我反正不建议，看自己的判断吧。
仅供参考。
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