北京
来源：中国金融四十人论坛
8月28日，住房城乡建设部等部门发布《关于完善商品住房销售制度的通知》和《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》（以下简称“新政”），多地已出台相关细则。本文基于A股上市房企数据和全国宏观数据，分别测算政策对施工、拿地及资金周转的影响。我们有以下几点判断：
第一，新政将重构房企周转模式与信用模式，短期带来一定收缩压力但也加快市场出清，有利于房地产市场长期的合理化发展。新模式下，房企融资从提前收取的无息预售款，转向覆盖建设周期的有息开发贷，高周转房企将面临收缩压力；房企信用向项目信用转移，或加剧新开工项目的区域分化。但长期来看，新政带来的是房企与房地产项目的优胜劣汰。
第二，开发贷能否足额接替预售回款，是新政短期影响的核心变量。若要新增开发贷完全接替旧模式下的预售回款，则2027年开发贷的需求相对于2026年将接近于翻倍。若短期内开发贷缺口较大，资金压力将传导至企业拿地，进而转化为地方财政压力。
第三，新模式下，企业拿地能力在短期和长期均会受到制约，长期拿地的减少是房企剥离影子银行功能的必然结果。短期来看，高周转房企拿地资金缺口或超30%；长期来看，房企单位时间内股权拿地能力将下降近四成。
第四，新模式下资金占用时间拉长，房企的资金回报率将下降。在房价无法明显上涨的环境下，资金回报率的压力可能会沿产业链向上游传导，压降地价和材料价格，特别情况下亦可能增加工程款拖欠。但当高周转带来的收益消失，为保证经营利润，房企或逐渐将重心从扩大开发规模转向提升项目品质，这有利于房地产市场的长期健康发展。
第五，延长房贷期限有助于改善购房者的支付能力，但对需求的拉动规模有限，对新模式下房企的资金使用也不产生实质影响。
* 本文摘自CF40研究·简报第173期《8·28房地产新政的含义》，作者系中国金融四十人研究院魏薇，原文2026年10月11日首发于“CF40研究”小程序和CF40 APP。本文版权归中国金融四十人研究院所有，未经书面许可，禁止任何形式的转载、复制或引用。
新政加快推进现房销售
降低房企杠杆风险
2026年8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》；同日，中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》（以下将这些政策统称为“新政”）。
（一）政策主要调整：预售门槛提高、回款全额监管、开发贷全程覆盖
新政对供给端主要有两方面调整。一是收紧预售款的使用：预售推迟至封顶，回款接受全额、全过程监管，按揭推迟至竣工后发放。二是开发贷接替预售款支持施工：贷款期限覆盖建设全过程，实行主办银行制，融资更多依赖项目本身的偿债能力。需求端也有配套政策，包括将个人住房贷款最长期限由30年延长至40年等，下文将测算其影响。
整体而言，新政有利于房地产开发资金使用的透明化，减少资金使用项目、使用时间的错配；有利于将企业信用转化为项目信用，进一步剥离房企的影子银行功能；有利于推进现房销售，保障购房者权益，降低交付风险。
（二）地方细则：核心条款一致，过渡安排提供一定缓冲
9月下旬，北京、上海等地相继出台细则，明确新政的执行方式。各地在新政基础上提供的缓冲，主要涉及存量项目适用新旧规则的界限、土地款分期，以及能否按栋办理竣工备案。
一是为已拿地、未取得工规证的项目提供过渡期。部分地区允许新政前未取得工规证、但符合一定条件的项目继续按旧规预售。这使部分存量项目能够暂时沿用原有融资方式，为企业逐步增加开发贷、调整资金安排争取时间。
二是延长土地款支付期限。部分地区允许土地款分2年支付且不计利息，减少企业拿地初期需要投入的自有资金，使企业有更多资金可用于周转。
三是允许按栋办理许可证及竣工备案。部分地区的这一安排使企业可以分栋施工、分栋竣工和回收售房款，减少垫付的施工资金，也有助于维持资金周转。
这些安排的作用期限有所不同。新老划断决定了项目是在2027年集中执行新规，还是分散到2027-2028年执行；土地款分期和按栋备案则可持续减少前期投入、加快回款，长期缓解资金压力。
8·28新政的潜在影响
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