抄底万达和恒大，中国版的资本秃鹫

文/十一弟

五年前，恒大物业几乎就要被卖掉了。

当时，许家印的债务危机，让国内房地产行业风声鹤唳。

恒大到处筹钱，它名下最值钱的一块资产——恒大物业，最先摆上了货架。

广东地产大佬朱孟依创办的合生创展，打算以逾200亿港元的代价，收购恒大物业大约一半股份。

如果顺利出售，许家印可以拿到一笔救命钱；

合生创展则能接手一家管理着数亿平米物业规模的上市公司。

但这笔交易最终没能完成。

五年时间过去，恒大物业又一次被摆上了货架。

这两天，恒大物业公告称——

恒大清盘方已与一名潜在买方签署了独家谈判协议。

据说，买方是太盟投资集团（PAG）。

双方正在就收购恒大物业大约一半股权进行磋商，谈判期截至本月底。

这次，坐在买方位置上的，还是那个熟悉的名字——

太盟投资。

前些年，王健林为万达筹钱时，这家投资机构现身了。

如今，恒大物业等待清盘人出售，它又出现在了买家名单上。

单伟建和他的太盟投资，似乎总能在别人最需要钱的时候，找到自己的生意。

这位资本大佬的故事，要从内蒙古的戈壁滩说起。

1969年，单伟建下乡插队，在内蒙古度过了六年光阴。

那时候，书是稀缺品，他想办法找来能读的东西，甚至连杀虫剂手册也看。

后来，他考入北京对外贸易学院，赴美国加州大学伯克利分校读书，取得经济学博士学位。

毕业又在世界银行工作，随后进入沃顿商学院任教。

再后来，他离开讲台，进入华尔街，先后在摩根银行、新桥投资集团工作。

从大学教授变成收购交易的操盘手，单伟建的职业履历，贯穿着两条交叉线——

一条是经济学，另一条是问题公司。

上世纪九十年代末，亚洲金融危机席卷韩国。

韩国第一银行陷入困境，1999年，新桥资本收购该行控制权。

这成为亚洲金融危机之后，外资收购韩国银行业的一个重要案例。

经过重组，2005年，新桥将韩国第一银行出售给渣打银行。

与此同时，单伟建又把资本触角，伸向了中国南方的深发展。

2004年，新桥以12.35亿代价，收购了深发展17.89%的股份。

当时，这家银行问题重重——

不良贷款率高，资本充足率低，经营问题堆积。

单伟建后来回忆，当时深发展的不良贷款率已经超过11%，真实不良率可能还要高。

新桥资本入主后，对深发展进行了重组和经营调整。

2010年，平安集团收购新桥手上所持深发展的股权，交易对价221亿。

单伟建评价，这是一笔让各方都获益的交易。

当年的深发展，就是现在的平安银行。

这些交易，构成了单伟建在华尔街最有代表性的投资案例。

之后，他创办了太盟投资集团，延续了之前在亚洲市场做私募股权、不动产和信贷投资的路径。

到现在，太盟投资在全球拥有15个办事机构，管理资产超过550亿美元，投资者包括各类机构基金。

2023年，太盟投资开始深度介入王健林的万达。

那时，王健林急需解决的，是珠海万达商管上市和投资人退出问题。

珠海万达商管，是万达集团旗下商管业务最核心的平台，负责万达广场的运营、招商、租赁、物业管理等。

2021年，珠海万达商管引入一批投资者，上市是重要的对赌安排。

随着上市未能按原计划推进，原有投资人面临退出压力，万达需要寻找新的资本接盘

2023年，万达与太盟等投资方重新谈判。

2024年，万达集团与太盟投资、中信资本、Ares旗下基金、阿布扎比投资局旗下投资实体及穆巴达拉投资公司等签署协议——

一众投资者向大连新达盟投入600亿，取得60%股权，万达方面保留持股40%。

这笔交易规模巨大，王健林保住了万达商管业务的经营体系，却让出了控股权。

随后，太盟合伙人黄德炜进入新达盟董事会，并出任董事长。

到这里，交易并没有结束。

去年，万达集团又打包出售了旗下48座万达广场。

据说，太盟投资联合腾讯、高和资本、阳光人寿等机构参与设立合营企业，收购万达广场相关股权。

交易金额没有对外披露，有人估计是500亿。

这已经是太盟第二次牵头参与接盘万达的大型交易。

从新达盟的60%股权，到48座万达广场的项目资产，王健林的商业版图，太盟投资切走了一大块。

万达广场仍在运营，但项目股权已经转到太盟投资牵头的资本手里。

过去几年，王健林在努力为企业寻找现金，太盟投资则不断出现在交易的另一端。

转过头来，再看恒大物业。

2020年，恒大物业在香港上市，发行价为每股8.8港元。

上市初期，二级市场曾经给过它超2000亿港元的市值。

当时，物业管理还是资本市场的热门生意——

开发商交了房，把物业服务移交给旗下的物管企业，继续收取物业费。

物管面积越大，收入来源越稳定。

恒大物业的财务业绩，非常华丽——

不断交付的住宅项目，庞大的物管规模，业务网络与恒大集团紧密相连。

但2021年，恒大物业披露，有134亿存款遭银行强制执行。

这些资金此前被偷偷地用于为恒大及其关联方提供融资担保。

这件事让市场大吃一惊——

对一家上市物企而言，财务独立，账上的钱本应是日常经营的重要保障。

保安、保洁、维修、电梯维护，都要靠现金维持。

134亿存款被强制执行，背后牵涉的关联交易和利益输送，使其在资本市场的估值逻辑破灭。

恒大物业随后停牌，经过调查和整改，相关资金计提减值，才逐步被消化掉。

但恒大集团的债务危机，已经无法收拾。

2024年，香港高等法院下令中国恒大清盘。

去年，恒大从香港交易所退市。

许家印的房地产帝国，就此走向终结。

恒大物业的命运，走到了十字路口，注定要与母公司恒大集团割离。

去年，恒大物业营收137亿，增长7%；到手净利润10亿。

它在管物业规模6亿平米，手上现金资源42亿，名下没有一分钱银行贷款。

营收规模、利润和现金流，一切看起来都很好。

数亿平米的住宅、商办等物业面积，仍然由其管理。

小区的保安、保洁和维修人员，每天照常打卡上班。

恒大物业跟恒大的关联，除了名字，剩下的只有股权关系了——

已经进入破产清算的恒大，仍然持有恒大物业超过一半的股权。

恒大清盘方要处理债务问题，其名下持有的恒大物业股权，当然是最重要的待售资产。

恒大物业的出售变现，并不容易——

此前一轮谈判在今年六月份终止，清盘方随后重新寻找买家。

上个月底，恒大物业公告，与潜在买家签署独家谈判协议。

一直到这两天，太盟投资的买家身份，浮出水面。

目前，恒大物业市值130亿港元左右。

恒大手上持有的股权，对应市值60多亿港元。

最终交易价格，还要等双方谈判，不能直接用二级市场价格代替。

跟五年前合生创展拟出价逾200亿港元相比，交易价格肯定大打折扣。

许家印当年为了自救，试图用这笔交易换取资金，没能成功。

现在，恒大物业的股权在清盘人的待售资产清单上，等待买家。

太盟投资如果完成交易，将成为这家巨无霸上市物企新的控股股东。

从深发展，到万达，再到恒大物业。

单伟建的投资履历里，反复出现的是那些出了问题、急需资金，却仍然保有核心资产的企业。

深发展有银行牌照和客户，万达有商场和商管体系，恒大物业有数亿平米的在管面积和源源不断的现金流。

单伟建曾经把投资比作考古——

发现线索时，还不能立即判断价值，要继续挖掘、验证。

万达的交易已经落地，恒大物业还在谈判桌上。

那些曾经站在聚光灯下的地产大佬，正在变卖资产，交出控股权；

太盟投资这样的资本秃鹫，则在破产清算、出售资产的交易里寻找机会。

谈判桌上残酷得没有任何情绪——

卖家想要现金，买家追求潜在回报，清盘人为了追债，是能卖就卖。

每个人都有自己的账本，打着自己的算盘。

王健林的万达，已经经历了两轮大交易；许家印留下的恒大物业，正在等待下一位主人。

那个曾经在内蒙古下乡插队了六年的单伟建，还有他的太盟投资，又一次坐在了买方的位置。